專家：開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f 當(dāng)前不宜對樓市過分悲觀

據(jù)悉，住建部監(jiān)控的20個熱點城市，目前已全部將房貸優(yōu)惠利率折扣收緊到9折及以上。近日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)文規(guī)定，如果資管計劃要投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅項目的，協(xié)會將暫不予備案。此外，為防范監(jiān)管套利行為，文件還將私募基金管理人開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目業(yè)務(wù)一并納入，切實避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。同時，“房價環(huán)比不增長”、“抑制資產(chǎn)泡沫”被寫入近期各地“兩會”政府工作報告。

數(shù)據(jù)顯示，1月份新增居民中長貸（按揭為主）達6293億元。單月信貸高增長，很大程度上是去年四季度銀行控制按揭投放，導(dǎo)致積壓的投放順延至今年年初。今年樓市銷售大概率下行，而近期發(fā)布的央行四季度貨幣政策執(zhí)行報告提出，個人住房貸款“合理增長”、“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。這意味著2016年下半年以來，房貸動輒占信貸投放60%左右，新增房貸/新增商品房銷售額近50%的樓市“加杠桿”傾向不會再現(xiàn)。

但是，市場或許對今年樓市過分悲觀。一方面，支持首次和改善型購房等合理需求的權(quán)重在上升，這既是對沖房地產(chǎn)“快變量”驟然下滑對穩(wěn)增長“底線”的巨大沖擊，也是落實住房回歸“居住屬性”在貨幣政策上的體現(xiàn)；另一方面，即便房貸優(yōu)惠利率回到9折，但當(dāng)前首套房貸首付比例、貸款利率仍在歷史低位。對改善型需求，即便是一線城市，也沒有回到2010-2014年“認房又認貸”的杠桿懲罰。整體上，首套房和二套房貸款仍舊在政策適度支持的框架下。

另外，在一二線城市房價上漲的溢出和輻射效應(yīng)下，三四線樓市春節(jié)前后明顯反彈。一二線城市需求受限、限購強化（“商改住”也被限），需求溢出明顯；一線與三線城市平均房價比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，刺激“返鄉(xiāng)置業(yè)”增長。據(jù)平安證券統(tǒng)計，2016年三四線樓市新開工增速低于全國和40個重點城市的水平。以過去5年（2012-2016）累計開工減累計銷售作為庫存，按照2016年銷售衡量，三四線樓市去化周期接近40個重點城市。

三四線樓市杠桿需求低，無論對于城鎮(zhèn)化、“去庫存”，還是抑制資產(chǎn)泡沫，三四線樓市回升都是管理層希望看到的，也是未來樓市“因城施策”支持的一面。近期，央行對于今年房貸支持合理住房需求態(tài)度鮮明。比如，大城市要增加供地，增加住宅供地比例，疏導(dǎo)大城市需求到周邊區(qū)域，中小城市“去庫存”要與都市圈建設(shè)結(jié)合起來等，這些都意在挖掘并支持合理住房需求。

就全國而言，無論房價收入比、庫存周期，還是房價漲幅，并不存在過熱的判斷。全國336個地級市中，目前房價下降的占34%。而同比上漲的200多個城市中，漲幅在5%以下的占比近60%，房價漲幅超過10%的只有20個城市。也就是說，只要控制住這20個城市，樓市風(fēng)險就在掌握中。因此，整體資金面不適宜緊縮。事實上，無論是20個城市收緊優(yōu)惠房貸折扣利率，或嚴禁私募基金投資熱點樓市，調(diào)控政策在做“二分法”，即嚴控少數(shù)熱點、支持全國樓市。

就未來資金面而言，不宜“加息提準”已成定論。近期，央行創(chuàng)新調(diào)控模式，靈活運用各種貨幣政策工具，意在保持中性適度的貨幣環(huán)境，實現(xiàn)金融去杠桿的同時，防范“金融加速器”效應(yīng)下信貸緊縮順周期，導(dǎo)致經(jīng)濟慣性下滑。因此，貨幣市場融資成本上升是微幅和漸進的，對房貸的影響是間接和有限的。另外，財政部數(shù)據(jù)顯示，目前1.1萬個PPP項目落地率達32%。有媒體統(tǒng)計，今年23個省份固定資產(chǎn)投資累計超過40萬億，16個省份固定資產(chǎn)投資超過GDP。

因此，今年整體資金面仍需保持穩(wěn)健，實際供應(yīng)或呈相機抉擇態(tài)勢。上半年，經(jīng)濟企穩(wěn)延續(xù)，出于控制資產(chǎn)泡沫的考慮，以金融去杠桿、窗口指導(dǎo)為特征的中性偏緊是主基調(diào)；下半年，“穩(wěn)增長”或承壓，全年增長目標(biāo)考核臨近，資金投放或相機抉擇地回升?；仡欉^去“10年9調(diào)”，但凡資金面穩(wěn)健，樓市都不會表現(xiàn)的差強人意。因此，相比創(chuàng)新高的2016年，2017年樓市熱度會下降，但只要利率在低位、杠桿適度，600多個三四線城市有所回升，樓市成交量依舊保持在高位。

2017年盡管樓市成交量會比2016年有所回落，但由于新開工在2014-2015年負增長，土地購置連續(xù)5年負增長，熱點城市庫存消化周期降至10個月左右，三四線城市也有下降，開發(fā)商“補庫存”動力強勁。2016年，300個城市土地出讓金同比增長31%。今年以來，土地市場降溫，但主要表現(xiàn)在三高“地王”退出，而開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f，近期熱點城市地塊紛紛觸及“高限”，以自持或競配保障房面積被開發(fā)商搶走。由此，2017年開發(fā)投資、新開工也將保持在高位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。