央企退房緣何如此難：退房令下發(fā)7年 不少央企仍是地王

“退房令”的約束力有限。沒有制定具體的“退房”時間表；沒有明確央企不退房的懲罰；沒有明確規(guī)定有哪些監(jiān)管措施，哪個部門去監(jiān)管；土地、項目怎么轉(zhuǎn)讓等具體問題

歷時近半年的保利、中航資產(chǎn)重組最終落下實錘。

據(jù)悉，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱保利地產(chǎn)）近乎收購了中航地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱中航地產(chǎn)）旗下所有的地產(chǎn)項目公司，中航地產(chǎn)則實現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。

2月14日，中航地產(chǎn)公告稱，中航地產(chǎn)向保利地產(chǎn)出售的子公司及項目已全部完成資產(chǎn)過戶，且標(biāo)的資產(chǎn)的全部股權(quán)已變更為保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司的全資子公司“廣州金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，交易對價20.29億元，保利將全部以現(xiàn)金支付。

多位房產(chǎn)專家向記者表示，保利中航并購案給當(dāng)前央企“退房”提供了一個很好的借鑒模板，通過大房企并購小房企，消除了小型地產(chǎn)央企競爭力不強的問題，同時能夠?qū)崿F(xiàn)資源的更好整合。

事實上，退房令本身的效力是值得商榷的。有報道稱，退房令公布7年后，央企不僅“退房”緩慢，還有不少央企依然成為“地王”。

中航地產(chǎn)“退房”

去年年底央企掀起重組潮以來，保利中航房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合一直倍受關(guān)注。2016年7月，中國保利集團(tuán)與中航地產(chǎn)實際控制人中國航空工業(yè)集團(tuán)公司（以下簡稱中航工業(yè)）宣布地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。

整合方案顯示，保利地產(chǎn)從中航地產(chǎn)收購的9項資產(chǎn)中，除南昌中航國際廣場二期為非股權(quán)項目，其余8個均為中航地產(chǎn)持股100%的股權(quán)資產(chǎn)。

據(jù)中航地產(chǎn)對外發(fā)布的《重大資產(chǎn)出售實施情況報告書》與《關(guān)于重大資產(chǎn)出售之標(biāo)的資產(chǎn)過戶完成的公告》稱，本次交易標(biāo)的資產(chǎn)具體為中航地產(chǎn)直接持有的成都航逸科技、成都航逸置業(yè)、江蘇中航地產(chǎn)、九江中航地產(chǎn)、新疆中航投資、岳陽建橋投資、贛州中航置業(yè)部分股權(quán)；中航地產(chǎn)全資子公司中航城投資直接持有的贛州中航地產(chǎn)；中航地產(chǎn)全資子公司江西中航地產(chǎn)持有的南昌中航國際廣場二期項目。

記者注意到，體量龐大的央企地產(chǎn)-保利地產(chǎn)此前并購的對象，主要集中在北京、廣州、南京等土地資源相對稀缺的地區(qū)。而此次保利地產(chǎn)收購中航地產(chǎn)的項目主要分布在三四線城市。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向法治周末記者表示，其中可能的原因是近期土地市場的管制增加，尤其是拿地方面的資金管制增加，保利希望間接獲取更多的土地儲備，而且這樣的儲備使其拿地成本相對降低。

“從此類市場來看，并購以后增加了土地儲備和擴大了此類核心城市的投資比例。后續(xù)的難點在于，并購以后新的用地項目如何進(jìn)行開發(fā)，以及背后的管理團(tuán)隊如何確保穩(wěn)定，都是值得保利本身思考的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，目前，一些城市仍處于政策面的窗口期，保利地產(chǎn)增加土地儲備是為2017年的銷售目標(biāo)鋪路。

并購的“示范效應(yīng)”

在標(biāo)的資產(chǎn)“喜憂參半”的情況下，保利地產(chǎn)愿意全盤接手中航地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這與政策的推動密不可分。這不禁讓人回憶起2010年國資委下發(fā)的“退房令”。

2010年兩會期間，彼時有央企曾因一天內(nèi)造出三個“地王”而受到社會廣泛議論。同年3月，國資委則推出“退房令”，限制央企搶“地王”。根據(jù)要求，78家房地產(chǎn)不是主業(yè)的央企，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后，要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

同時，國資委確認(rèn)了21家央企獲得房地產(chǎn)經(jīng)營資格。記者從平安證券行業(yè)報告中獲悉，國資委先后確認(rèn)了中鐵、中鐵建、中冶等16家以房地產(chǎn)作為主業(yè)的央企集團(tuán)，2011年又新增魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)5家央企。

對于此次中航地產(chǎn)基本實現(xiàn)“退房”，有分析稱，國資委一再強調(diào)央企需“瘦身健體”“提質(zhì)增效”。而保利地產(chǎn)母公司保利集團(tuán)與中航地產(chǎn)母公司中航工業(yè)的大股東也同屬國資委，中航地產(chǎn)“退房”也算迎合了政策的號召。

“退房”后，中航地產(chǎn)也明確表示，今后將把重心轉(zhuǎn)向物業(yè)管理方面，并表示本次交易完成之后，公司及下屬企業(yè)中已完成房地產(chǎn)項目并且銷售完畢的，將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書將在交易完成后的6個月內(nèi)全部注銷。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，保利地產(chǎn)整合資產(chǎn)復(fù)雜的中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)，會為其在未來整合其他央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)積累重要經(jīng)驗。

退房令執(zhí)行困境

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上述78家央企中，像中航地產(chǎn)一樣“退房”的并不多。今年是國資委向78家國企、央企下發(fā)“退房令”的第7年，除了少數(shù)經(jīng)營不佳的央企主動退出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，名單中的78家央企，僅有不到20家中央企業(yè)按要求離開房產(chǎn)圈。一部分央企甚至加大相關(guān)投資，一躍成為了“地王”。

回顧2016年，各地屢屢出現(xiàn)的“地王”不斷攪動著外界的神經(jīng)。其中2016年5月，內(nèi)地約出現(xiàn)了69宗“地王”，這也被業(yè)內(nèi)譽為樓市的“瘋狂地王月”。

國資委發(fā)文喊話央企“退房”，但絕大多數(shù)企業(yè)卻仍然緩慢執(zhí)行，有些甚至成為“地王”。這背后到底是什么緣由呢？

不少專家也指出了“退房令”執(zhí)行難的原因。記者匯總了多位受訪專家的意見，其中集中體現(xiàn)在：“退房令”的約束力有限，沒有制定具體的“退房”時間表；沒有明確央企不退房的懲罰；沒有明確規(guī)定有哪些監(jiān)管措施，哪個部門去監(jiān)管；土地、項目怎么轉(zhuǎn)讓等具體問題。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，退房令發(fā)布以后，確實存在由于利益的驅(qū)使及涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)管理層調(diào)整等復(fù)雜內(nèi)容，而抵制退房令的情況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。