樓市復(fù)蘇遇阻，需從何發(fā)力？

“7月份一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二三線城市環(huán)比整體呈降勢。”15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年7月份商品住宅銷售價(jià)格變動情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市仍處于分化之中。

7月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和51個(gè)，比上月分別增加2個(gè)和3個(gè)。房價(jià)指數(shù)面臨繼續(xù)降溫的壓力，亟需各地積極出臺政策確保市場復(fù)蘇。

一線城市仍是“領(lǐng)頭羊”

“市場整體處于緩步復(fù)蘇狀態(tài)，政策在各地釋放的效力依然呈現(xiàn)分化，從區(qū)域來看長三角、大灣區(qū)和長江中游不少熱點(diǎn)城市的政策放松頻率加快，對市場熱度提升的效果較為明顯。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“一線城市新房、二手房價(jià)格環(huán)比均上漲，二手房價(jià)格環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，一線城市的韌性主要是住房需求支撐性較強(qiáng)。

張波指出，與價(jià)格總體上漲相對應(yīng)的是，北上深7月在政策放松層面依然保持著更多謹(jǐn)慎，這本身和市場穩(wěn)定復(fù)蘇有直接關(guān)系，不但房價(jià)表現(xiàn)穩(wěn)定，并且從商品房成交金額，土拍市場的表現(xiàn)來看都可圈可點(diǎn)。

“從新房來看，北上廣單月環(huán)比上漲較為明顯，北上均上漲0.5%，這一價(jià)格變化和市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。二手房中上海月度上漲0.8%表現(xiàn)最為明顯，也顯示出疫后市場快速復(fù)蘇的節(jié)奏還在持續(xù)。”張波表示。

二線城市分化持續(xù)

“相對而言，多數(shù)弱二三線城市住房需求支撐性相對較弱，7月二三線城市房價(jià)整體呈下降走勢，二線城市二手房價(jià)格環(huán)比跌幅較上月擴(kuò)大。”許小樂說。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅均與上月相同。

“成都、杭州和西安等城市表現(xiàn)較好。這也說明了當(dāng)前樓市復(fù)蘇過程中，有部分重點(diǎn)二線城市表現(xiàn)較好。但其他城市的市場壓力普遍比較大，包括蘭州和南寧等城市樓市偏弱。同時(shí)北海安慶等三四線城市也明顯偏弱。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

這也體現(xiàn)了當(dāng)前二三線樓市的一大特點(diǎn)——分化還在持續(xù)。張波指出，從市場分化表現(xiàn)來看，新一線相比三四線表現(xiàn)更為明顯，同時(shí)從新一線政策松綁的節(jié)奏來看，大都偏向于分步驟放松的模式，尤其限購和首付比例層面的調(diào)整會更偏于保守。

成都樓市在7月的表現(xiàn)依舊亮眼。數(shù)據(jù)顯示，7月，成都新房價(jià)格環(huán)比漲幅居全國首位。成都單月新房和二手房分別上漲1%和1.3%，顯示出政策在當(dāng)?shù)匦Я︶尫鸥鼮橛辛?。張波預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)二線城市熱度提升會成為市場持續(xù)復(fù)蘇的第二股力量。

降溫持續(xù)，如何修復(fù)？

同日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，1-7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

“這體現(xiàn)了7月新房市場階段性降溫。”許小樂指出，7月全國商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比降幅超過45%，銷售額環(huán)比降幅均超過40%。累計(jì)來看，1-7月新房銷售面積、銷售額累計(jì)同比降幅較上月有所擴(kuò)大。

許小樂認(rèn)為，新房市場短期銷售下降，一是因?yàn)?月部分城市期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩；二是因?yàn)榉科鬀_刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場銷售季節(jié)性回落。

從供應(yīng)端看，房企投資開工也確有回落。7月商品房開發(fā)投資額和新開工面積分別均環(huán)比下降30%以上，1-7月累計(jì)同比降幅較上月擴(kuò)大。7月銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企償債高峰，房企投資開工動力較弱。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實(shí)，項(xiàng)目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。企業(yè)資金壓力疊加銷售恢復(fù)不明顯下，企業(yè)開工力度及意愿或仍較弱。

“因此，修復(fù)市場預(yù)期是關(guān)鍵。”許小樂表示，8月以來地方住房支持性政策仍在加碼，據(jù)媒體報(bào)道，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市降首付。較寬松的信貸和調(diào)控政策下，新房項(xiàng)目有序復(fù)工、交房，加快房企風(fēng)險(xiǎn)化解才能修復(fù)市場預(yù)期。

同時(shí)，央行MLF意外縮量降價(jià)，被不少分析人士認(rèn)為房貸利率再降或可期，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的預(yù)期帶來一定提振。8月15日，央行公布的中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

“從市場的角度來看，短期市場信心修復(fù)仍需一定時(shí)間，市場調(diào)整態(tài)勢難改，全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。”陳文靜表示。

張波同樣指出，本輪回暖周期偏長，后續(xù)依然需要釋放出更多市場潛力以提振樓市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。