房企高溢價(jià)拿地勢(shì)頭未減 下半年資金料承壓

房企對(duì)于土地的熱情始終不減。將于2月17日出讓的上海臨港4幅住宅地塊，報(bào)名參與的仍然是此前活躍在土地市場(chǎng)的老面孔，包括萬(wàn)科、保利、碧桂園、招商、世茂、金地等。而在南京，2月14日出讓的多幅地塊中，只有兩幅地順利成交，其中有5幅是拍到最高限價(jià)而不得不選擇第二天以抽簽的形式“分地”。

上述有幾家房企相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，大型房企對(duì)于住宅地塊的熱情一直沒有消退，這表明房企手中資金目前還比較充裕。即便是基金業(yè)協(xié)會(huì)剛出爐《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（以下簡(jiǎn)稱“私募資管4號(hào)文”），收緊房企表外融資渠道，即便是中央打壓土地源頭的資金來(lái)源，部分房企仍鋌而走險(xiǎn)，底氣還在于對(duì)于做大企業(yè)整體體量之下，降低融資成本的信心。

“比如目前幾家千億以上房企，多少都有做表外融資，但體量越大，在銀行的貸款征信越高，能獲取的銀行融資額度就越大，相對(duì)來(lái)說表外融資的需求越小。”德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽(yáng)指出，不排除現(xiàn)金流尚好的企業(yè)近期繼續(xù)拿地，畢竟房企對(duì)于土地的渴求一直存在，但是資金結(jié)構(gòu)的改變已無(wú)可避免。

“4號(hào)文的發(fā)行機(jī)構(gòu)是基金業(yè)協(xié)會(huì)，如果發(fā)行的產(chǎn)品可以不備案，而不影響投資人認(rèn)購(gòu)的話，資金依然可以進(jìn)入。原則上說，協(xié)會(huì)備案不作為金融核心風(fēng)控條件的話，產(chǎn)品還是可以發(fā)。”車陽(yáng)認(rèn)為，但是，這類資金的規(guī)模肯定會(huì)少很多，而且在當(dāng)前的環(huán)境下，絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)不愿意碰政策紅線的。”

然而，一系列調(diào)控政策配套出臺(tái)的背后，房企風(fēng)險(xiǎn)在集聚。

資金結(jié)構(gòu)調(diào)整迫在眉睫

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的去年房地產(chǎn)投資相關(guān)信息可見，房企的資金結(jié)構(gòu)已經(jīng)到了不得不調(diào)整的地步。

2016年，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款從2月的4471.47億元，一路增長(zhǎng)至12月的21512億元累計(jì)值，與年初相比有超過5倍的增長(zhǎng)，與2015年同比則增長(zhǎng)6.4%。

然而，最為重要的自籌資金，從2016年2月8332.57億元，累計(jì)到12月變成49133億元，增長(zhǎng)了超過6倍，同比增長(zhǎng)0.2％。房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金主要來(lái)源包括兩個(gè)方面：企業(yè)現(xiàn)有盈余和股東注資。其中前者包括企業(yè)所得稅后提取的盈余公積金和未分配利潤(rùn)。

而主要包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的其他資金從2月份的8572.82億元，累計(jì)到12月份變成73428億元，一年增長(zhǎng)了近10倍之多，同比增長(zhǎng)31.9%。

由此不難看出，過去一年里，房地產(chǎn)投資資金，隨著市場(chǎng)行情的發(fā)展一路在飆升，很明顯的是，自籌資金與其他資金增長(zhǎng)幅度都遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)。

這或許可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)表外融資急剎車的一個(gè)數(shù)據(jù)依據(jù)，而自籌資金的急速增長(zhǎng)，也成就了房企目前仍大膽拿地的底氣。

2016年2月，全國(guó)房企商品住宅銷售面積為10056.39萬(wàn)平方米，到了12月，銷售面積為137540萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了13倍。而2016年12月，房企新開工面積為115911萬(wàn)平方米，竣工面積為77185萬(wàn)平方米，由此可見，房企的去化速度算正常。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，自籌資金與表外融資就是通過各種渠道加杠桿，以增加企業(yè)市占率，加快擴(kuò)張規(guī)模。從過去分析結(jié)果來(lái)看，企業(yè)從2015年下半年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的時(shí)候開始加杠桿，這種情況一直持續(xù)到現(xiàn)在。主要的表現(xiàn)形式為自籌資金與表外融資的增加，雖然企業(yè)銷售規(guī)模大幅提升，市場(chǎng)占有率增加，但運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越嚴(yán)重。

據(jù)同策咨詢研究部觀察，最近兩年房企平均的借款周期是兩年，如果是2015年下半年開始加杠桿，那么推后兩年償還的話，2017年下半年，首次加杠桿的資金就面臨償還壓力。如果企業(yè)無(wú)力償還，則面臨資金的壓力。此次房企無(wú)非兩個(gè)解決方法，首先是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，融資資金不能用于拿地環(huán)節(jié)，第二種渠道，就是加快銷售資金回籠。調(diào)控以來(lái)，銷售下滑比較厲害，下半年必然要沖量，結(jié)果很有可能就是降價(jià)。

張宏偉指出，盡管1月好幾家房企都公布了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但很大一部分原因是去年完成任務(wù)之后“藏”了業(yè)績(jī)。因此，他認(rèn)為，房企在今年2月之后的銷售情況表現(xiàn)更值得關(guān)注，也更能反映問題。

流動(dòng)性成關(guān)鍵

市場(chǎng)情況仿佛已經(jīng)清晰，而房企難道是“只緣身在此山中”？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年房企的拿地投資成本是增長(zhǎng)的，2016年拿地面積22025萬(wàn)平方米，同比減少3.4%，但拿地金額為9129億元，同比增長(zhǎng)19.8%。

然而，這并不影響房企對(duì)土地的熱衷程度。2月15日下午，南京對(duì)此前一天拍到最高限價(jià)的5幅地塊，進(jìn)行最終搖號(hào)，結(jié)果出爐：綠城、招商、銀城、金輝、星河都各搖中一幅地。而在前一天中有所斬獲的是金茂與萊蒙地產(chǎn)。其中金茂以總價(jià)73.4億拿下南京未來(lái)的新地標(biāo)地塊。

2月15日，南京市周邊的一個(gè)縣——句容賣出了30幅地塊，其中25塊為住宅用地，起拍金額達(dá)到76275萬(wàn)元，最終成交金額達(dá)到215193萬(wàn)元，其中3塊地，最終成交溢價(jià)分別高達(dá)195%、310%、430%。今年以來(lái)拿地兇猛的新城控股，以14949萬(wàn)元、96427萬(wàn)元競(jìng)得了句容市區(qū)的兩幅地塊。

多名業(yè)內(nèi)人士均有共識(shí)，認(rèn)為房企“做規(guī)模－拿地－做規(guī)模”的循環(huán)，一旦杠桿太大，則有可能進(jìn)入死循環(huán)。一定程度上看企業(yè)短期內(nèi)的資金流動(dòng)性情況，流動(dòng)性主要表現(xiàn)在融資能力、銷售能力、償還能力。

而年初以來(lái)，碧桂園、萬(wàn)科、恒大等幾家上千億的房企對(duì)土地的增持熱度，也令業(yè)內(nèi)人士側(cè)目。比如，萬(wàn)科剛于2月8日披露的1月新增項(xiàng)目情況顯示，該公司耗資119.08億元拿了19個(gè)項(xiàng)目；碧桂園1月份也花了102億拿地。

誠(chéng)然，上述這幾家企業(yè)的融資能力、銷售能力都是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的佼佼者。“但企業(yè)加杠桿達(dá)到一定程度的時(shí)候，就會(huì)引發(fā)相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。”包括之前閩系房企中的激進(jìn)代表融信、剛剛宣布全年銷售目標(biāo)的恒大等。“流動(dòng)性還是衡量企業(yè)的關(guān)鍵所在。”

而在華東，對(duì)于一些銷售導(dǎo)向的企業(yè)來(lái)說，加快銷售速度已經(jīng)被提上議事日程，日前某央企華東大區(qū)緊急通知營(yíng)銷負(fù)責(zé)人與城市分公司負(fù)責(zé)人開會(huì)，要求加快跑量，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過其他渠道了解到，該公司已經(jīng)從去年12月起兩個(gè)月連續(xù)沒有并表的拿地記錄；在蘇州，同樣是某家央企出身的房企高管團(tuán)隊(duì)在2月13日同樣提出了加快跑量的營(yíng)銷訴求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。