控地價(jià)主旋律之下 2017年房企搶地仍將很拼

盡管控地價(jià)仍然是熱點(diǎn)城市的主旋律，但也難掩土地競(jìng)拍市場(chǎng)的熱情。

2月14日，南京迎來(lái)了春節(jié)后的首場(chǎng)土地拍賣，共有7幅地塊參與網(wǎng)上競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)激烈爭(zhēng)奪，其中5幅地塊超過(guò)最高限價(jià)，因此進(jìn)入了搖號(hào)決定買家環(huán)節(jié)。2月15日，達(dá)到最高限價(jià)的5宗地塊在搖號(hào)中角出了最終買家，其中，招商以總價(jià)98.1億元拿下中華門G98地塊，成為南京總價(jià)地王。

當(dāng)天進(jìn)行的廈門土地市場(chǎng)首拍也非常激烈。廈門樓市2017年首場(chǎng)土拍，在“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策背景下，3幅地塊全部花落翔安航空城區(qū)域。其中，翔安2016XP12地塊開(kāi)拍半小時(shí)不到，報(bào)價(jià)就已達(dá)最高限價(jià)，隨后進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)。最終，廈門特工開(kāi)發(fā)有限公司（住宅）以總價(jià)7.66億元，樓面價(jià)29015元/競(jìng)得翔安2016XP12地塊。由于其競(jìng)配建面積（無(wú)償移交政府居住建筑面積）5500，隱形樓面價(jià)達(dá)到36650元/。

自2017年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)雞年初繼續(xù)平穩(wěn)，但土地市場(chǎng)分化明顯。在控地價(jià)背景下，雖然高溢價(jià)率地塊數(shù)量明顯減少，房企搶地?zé)崆槿匀桓邼q。

房企搶地仍很拼

在一線城市供需乏力的背景下，二線城市土地市場(chǎng)開(kāi)年以來(lái)表現(xiàn)較為活躍。

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，一線城市的土地供應(yīng)明顯回落。春節(jié)后，一線城市共推出7宗土地，面積26萬(wàn)平方米。成交方面仍顯冷清，京廣深均無(wú)宅地入市。一線城市共成交土地9宗，成交面積37萬(wàn)平方米，成交總金額19億元。上海總計(jì)成交4宗宅地，合計(jì)21萬(wàn)平方米。

相比一線城市，二線城市供地則積極很多。36個(gè)城市中18個(gè)城市有土地推出。

2月6日至2月12日這一周，二線代表城市共推出土地75宗。其中，天津推出14宗，共計(jì)94萬(wàn)平方米，銀川推出14宗，共計(jì)46萬(wàn)平方米，為土地推出量較大的城市。8個(gè)二線城市有住宅用地推出，其中重慶3宗，共計(jì)12萬(wàn)平方米，為住宅用地推出量較大的二線城市。

成交方面，代表性二線城市表現(xiàn)出冷熱不均、整體上揚(yáng)的趨勢(shì)。

2月6日至2月12日這一周，36個(gè)城市中14個(gè)城市有土地成交。其中，南京成交11宗，共計(jì)79萬(wàn)平方米，鄭州成交21宗，共計(jì)70萬(wàn)平方米，為成交量較大的城市。

出讓金榜單以中部二線城市為主，武漢收金117億元領(lǐng)跑、鄭州、長(zhǎng)沙分列其后，均高于30億元，一線城市僅上海進(jìn)入前十。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從春節(jié)后土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)看，房企對(duì)熱點(diǎn)城市的熱門地塊拼搶依然積極。包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市四小龍地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分帶住宅屬性地塊依然以突破最高限的價(jià)格拼搶。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，盡管受春節(jié)影響，20大房企1月份拿地總額依然達(dá)到1117.26億，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。有9家企業(yè)在1月份拿地超過(guò)50億。在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高。

最拼的是碧桂園，春節(jié)前兩天還在積極搶地。1月26日（農(nóng)歷二十九）下午，高明區(qū)荷城街道滄江南路以南、碧桂路以西出讓一宗41109.4城鎮(zhèn)住宅用地。經(jīng)過(guò)63輪競(jìng)拍，碧桂園以總價(jià)9160萬(wàn)元奪得該地塊，折合樓面價(jià)約1013元/，溢價(jià)25%。

2017仍將火熱

控地價(jià)仍將是2017年土地市場(chǎng)主旋律。

2月13日，天津市市區(qū)國(guó)土資源分局網(wǎng)站掛出消息，宣布推出天津市土地出讓新機(jī)制：報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”。

具體內(nèi)容為，當(dāng)掛牌競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，競(jìng)報(bào)自持面積等；若競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達(dá)到上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃住房建筑面積階段；對(duì)競(jìng)報(bào)自持商業(yè)建筑、自持住房建筑，不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

這一政策已經(jīng)在土地出讓操作過(guò)程中正式實(shí)施。據(jù)天津日?qǐng)?bào)報(bào)道，2月8日，天津土地交易中心連續(xù)掛出兩宗北辰區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告，公告除了對(duì)兩宗地塊掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)設(shè)置了最高限價(jià)，還首次規(guī)定，當(dāng)掛牌競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積等。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，受控地價(jià)等因素影響，2017年全國(guó)熱點(diǎn)城市的地王數(shù)量將有非常明顯的降低。但由于2016年樓市銷售火爆，大部分企業(yè)庫(kù)存去化明顯。這種情況下，房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊的拼搶依然會(huì)很激烈。

東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，2016年土地市場(chǎng)的火熱預(yù)期可以延續(xù)到2017年。即使存在貨幣政策偏緊、房企主要融資渠道受限的情況，但是大城市化進(jìn)程穩(wěn)定發(fā)展、2016年小行情給諸多房企提供了大量流動(dòng)性，在補(bǔ)庫(kù)存和銷售結(jié)構(gòu)性行情的要求下，一、二線和大都市圈范圍內(nèi)的三線城市仍將是房企關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。

鄭閔鋼也認(rèn)為，值得關(guān)注的是，針對(duì)一線城市土地供應(yīng)難以短期放量的問(wèn)題，房企的應(yīng)對(duì)策略可以包括：股權(quán)并購(gòu)小開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、參與舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、存量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)的改造升級(jí)、順應(yīng)租賃市場(chǎng)發(fā)展要求構(gòu)建租賃相關(guān)業(yè)務(wù)。在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)，要么選擇規(guī)?；?，實(shí)現(xiàn)資金、資源的低成本獲取，要么選擇精深特色化之路，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，從更細(xì)分行業(yè)挖掘發(fā)展機(jī)遇。比如，租賃、文旅、養(yǎng)老等領(lǐng)域仍然處于跑馬圈地階段，品牌房企介入將存在巨大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2月4日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016-2030年）》，提出“提升優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。”

鄭閔鋼認(rèn)為，《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016-2030年）》中提出的針對(duì)京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角三個(gè)大城市圈的土地使用指導(dǎo)原則是“以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地”，也就奠定了未來(lái)仍然嚴(yán)控土地供應(yīng)的基調(diào)。從這一點(diǎn)講，未來(lái)一二線仍將是大中型房企的搶奪熱點(diǎn)，同時(shí)大城市圈周圍的三四線城市也將充滿機(jī)遇，中小型房企或可以此為突破口。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。