雞年首拍多城再現(xiàn)高溢價 土地市場余熱難消

雖然各地樓市在緩慢降溫，但土地拍賣市場卻依舊火爆，頻現(xiàn)高溢價成交。

2月15日，南京的雞年首場土地拍賣結果出爐，七幅地塊全部成交，其中五幅需現(xiàn)場搖號確定競得人，其總起始價為183.7億元，成交總價達268.7億元。同樣，長沙“雞年首拍”的平均溢價率也高達77.82%，最搶手的一幅土地溢價168.4%方告成交。而自今年以來，還有合肥、杭州等多個去年的樓市熱點城市刷新了土地價格。對于熱點城市土地市場余熱難退的現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士指出，要緩解房企的“饑渴癥”，合理增加土地供應方為治本之策。

一幅地塊歷經(jīng)395輪競價

2月14日“情人節(jié)”，南京城內(nèi)最令“萬眾傾倒”卻是土地。作為當?shù)氐碾u年首場土地拍賣，出讓的七幅地塊中，除一幅純商業(yè)地塊以底價拍出，其余六幅均經(jīng)歷多輪競價，有五幅達最高限價，須搖號確定競得人。

昨日出爐的拍賣結果顯示，位于秦淮區(qū)中華門外的G98地塊，因區(qū)位較佳，競爭激烈。從起始價58.6億元，到98億元的最高限價，歷經(jīng)四個小時395輪的競價，最后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號。不僅在拍賣輪次上創(chuàng)了新高，還創(chuàng)下南京歷年地塊拍賣總價之最。此外，有四幅住宅地塊，也全部拍出最高限價，再轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號。記者注意到，土地拍賣的背后是資本的較量，上述地塊的競得人主要是金茂、招商、綠城等地產(chǎn)大鱷。

競拍的激烈，也顯示著房企對土地的“饑渴”。南京當?shù)匾患颐襟w還披露了一個有趣的細節(jié)，由于競拍難度較大，一家大型房企曾找到當?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士，希望其能幫助介紹購買其他開發(fā)商手上的未開發(fā)項目，一旦牽線成功，即“獎勵”500萬元。

與南京相似，2月11日，長沙的“雞年首拍”也是十分火爆。有30多家房企參戰(zhàn)，出讓的六幅地塊被一搶而光。其拍賣總起價為14.27億元，總成交價31.6億元，平均溢價率高達77.82%。其中，芙蓉區(qū)瀏陽河東岸057地塊由長沙龍湖拿下，溢價率168.4%。

再早以前，作為去年的樓市黑馬，合肥在今年1月份共出讓25幅土地，總成交額約241.83億元，創(chuàng)下近年來單月土地成交金額的最高值，單幅地塊溢價率超過200%、300%的案例更是層出不窮。同樣，1月19日，在杭州的2017年“首拍”中，多個板塊的地價紀錄也被刷新。

據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計，今年以來，合肥、長沙、沈陽、成都、南京、青島、杭州等城市土地成交溢價率位于全國一、二線城市的前列，分別為147%、92%、75%、65%、59%、51%、50%。

為了抑制過熱的土地市場，一些熱點城市對土地拍賣確定了最高限價，但依舊出現(xiàn)瘋搶。多位業(yè)內(nèi)人士表示，如果沒有最高限價，肯定還會出現(xiàn)更多的地王。

“房企自持”僅在部分城市奏效

在今年的土地拍賣中，天津的成交溢價率相對較低，僅有6%。這與當?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)的調(diào)控舉措有關。

為了給土地拍賣市場降溫，2月13日，天津再祭出殺手锏，房企報價到達上限后開始比拼“自持面積”。也就是說，當掛牌競買報價達到最高限價時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為競報自持面積。對競報自持商業(yè)建筑、自持住房建筑的，開發(fā)后不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。這一舉措大大增加了房企在天津拿地的成本和難度。

北京也對土地拍賣作了嚴格限制。1月19日，北京進行了2017年“首拍”，三幅地塊均設有嚴格的競拍限制，與天津的做法相似，當報價達到土地合理上限價格時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積或商業(yè)用房面積比例。雖然條件嚴格，但房企的熱情還是不減。其中兩幅地塊在現(xiàn)場競拍過程中均達到價格上限，其后競報的自持商品住房面積也均達到70%的最高比例限制，最后不得不轉(zhuǎn)入“報方案”階段。

合理增加土地供應方可治本

樓市調(diào)控越來越緊，房貸門檻越來越高，為何土地市場卻依舊火熱？

一些業(yè)內(nèi)人士認為，去年樓市成交量較大，全國地產(chǎn)銷售面積突破15億平方米，銷售額超過11萬億元，創(chuàng)歷史紀錄。現(xiàn)在房企普遍是有錢沒地，特別是一些上市房企為了保持高速發(fā)展必須大量拿地維持儲備水平。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進指出，去年下半年熱點城市實施樓市調(diào)控以來，很多房企的拿地節(jié)奏有變，但土地補庫存的需求依然存在。數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利在內(nèi)的前20大房企，今年1月份的拿地金額達到1117.26億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年的6964元/平方米上升了38.6%。

對于“房企自持”等抑價手段，新城控股副總裁歐陽捷此前接受媒體采訪時曾指出，即便要自持70年，開發(fā)商依然有運作的空間，除了通過發(fā)行REITs或者股權轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)外，還可建設購物中心等支持現(xiàn)金流。而且，一些核心城市的核心區(qū)域可能將無地可售、無房可售，其土地增值也存有較強的預期。

南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華分析認為，土地限價等手段僅暫時放緩了地王出現(xiàn)的腳步，表面平緩的背后實有暗流涌動，因為限價并未改變供需不平衡的實質(zhì)。

值得關注的是，去年，在房價上漲的同時，部分城市的土地供應量還下降了，一些熱點城市的土地供應不僅沒有完成當年計劃，還創(chuàng)下多年來的新低。對此，一些業(yè)內(nèi)人士指出，部分地方政府未能確保合理的土地出讓規(guī)模，導致土地尤其是住宅用地成為稀缺資源。就房企而言，在一線城市搶不到，就得跑到二線熱點城市去拿地，因此，頻現(xiàn)高溢價也就不足為奇了。

多位房地產(chǎn)業(yè)人士表示，對今年的樓市持謹慎樂觀，但土地市場或許會走出相反走勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。