土地市場交易分化 京滬土地雞年首拍低溢價成交

與全國樓市成交普遍清淡不同，春節(jié)后各地土地市場首場拍賣分化明顯，其中北京、上海顯得更理性，兩地雞年首拍低溢價成交；而深圳、南京、長沙等地則依舊火爆。有房地產(chǎn)分析人士指出，部分土地的起拍價定得較高，所以溢價率相對較低。但從實際情況看，整體上拿地成本還是不低，房企后續(xù)既要考慮融資的問題，也要考慮土地開發(fā)成本的問題。

雞年春節(jié)過后，全國不少城市的土地拍賣市場“鳴鑼開戰(zhàn)”。與全國樓市成交普遍清淡不同，春節(jié)后各地土地市場首場拍賣分化明顯，其中北京、上海顯得更理性，而深圳、南京、長沙等地則依舊火爆。

2月17日，上海迎來春節(jié)假期過后的首場土地拍賣，此次轉(zhuǎn)讓的是位于上海臨港南匯新城的三幅宅地。在上海市銀監(jiān)局相關(guān)人士的坐鎮(zhèn)下，整個拍賣過程相當理性，三幅地分別被綠地、萬科、碧桂園以15.6億元、10.35億元和16.3億元摘得，樓板價均略超21000元/平方米，溢價率則分別僅為0.85%、1.76%和0.41%。

無獨有偶。此前一天，在春節(jié)后北京的首場土地拍賣中，房山區(qū)兩宗地塊的溢價率也只有10%左右，舉牌競價次數(shù)均未上雙，整場土拍不超過20分鐘便宣告結(jié)束。

不過，與北京、上海不同，2月15日，深圳龍華新區(qū)出讓的雞年首宗商業(yè)地塊經(jīng)歷了兩個小時、300多輪舉牌，最終被華僑城以59.8億元摘下，樓面價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。同樣的情況還出現(xiàn)在南京、蘇州、長沙等地。其中，南京位于秦淮區(qū)中華門外的G98地塊從起始價58.6億元到98億元的最高限價，歷經(jīng)四個小時395輪的競價，最后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號；蘇州的蘇地2016-WG-76號地塊經(jīng)過半小時的競拍，被龍湖地產(chǎn)以17.5億元拿下，樓面價17479元/平方米，溢價率42.27%；在長沙春節(jié)后的首場土拍中，出讓的六幅地被一搶而空，平均溢價率高達77.82%。

有房地產(chǎn)分析人士認為，熱點城市土地拍賣出現(xiàn)分化，主要還是基于城市本身特點以及不同調(diào)控措施的結(jié)果。比如，南京等地去化周期只有3個月，而且土地是限價方式，加之又是主城區(qū)地塊，因此房企參與熱情都比較高。而北京、上海對土地出讓的管控比較嚴格，希望借此管控住市場情緒，由此土地拍賣過程和結(jié)果都表現(xiàn)得十分理性。

2017年土地拍賣市場低調(diào)開局。1月5日，上海推出寶山羅涇鎮(zhèn)2宗地，其中一宗住宅用地拍出了57%的較高溢價率，但另一宗商業(yè)用地溢價率僅3%。而深圳1月初推出的2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地，均以底價成交。

不過，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在有春節(jié)因素影響的情況下，20大房企2017年1月份拿地金額依然達到了1117.26億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年的6964元/平方米上漲了38.6%。其中，有9家企業(yè)在1月份拿地超過50億元。整體來看，在2016年收獲銷售面積與銷售金額新高之后，房企補充土地儲備的積極性較高。

比對熱點城市土地拍賣的數(shù)據(jù)時，記者發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，即一些在2016年土地拍賣出現(xiàn)高溢價率的熱點城市，在去年國慶節(jié)之后土地拍賣的月度平均溢價率出現(xiàn)了明顯下降。據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計，上海、杭州、合肥、蘇州、武漢和鄭州等六個熱點城市（剔除工業(yè)用地和其他用地）2016年3月至9月土地拍賣月平均溢價率（除7月份之外）均維持在100%左右，至10月更是達到124.1%的最高位。此后該數(shù)據(jù)逐漸下降，截至2017年2月16日，上述六個城市2月份土地拍賣平均溢價率降到17.5%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，如果觀察高溢價率的六個城市此前的拿地數(shù)據(jù)，可以看出近期土地市場的溢價率出現(xiàn)了明顯的下跌，這體現(xiàn)了這些城市土地市場正處于積極的管控中。需要注意的是，部分土地的起拍價定得較高，所以溢價率相對較低，這樣就會使得這些城市近期看上去土地市場的交易節(jié)奏較快，而且沒有過去的瘋狂態(tài)勢。不過，從實際情況看，整體上拿地成本還是不低，房企后續(xù)既要考慮融資的問題，也要考慮土地開發(fā)成本的問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。