化解嘉凱城與恒大同業(yè)競爭 恒大謀A股多平臺運作

中國恒大主席許家印的資本騰挪之術(shù)，在嘉凱城身上表現(xiàn)得淋漓盡致。

2月6日，成為嘉凱城控股股東不足一年，恒大地產(chǎn)將其持有的嘉凱城股份轉(zhuǎn)讓給了自己的母公司廣州凱隆置業(yè)。恒大稱，嘉凱城與己方在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面存在同業(yè)競爭，此為解決該問題的步驟之一。

在市場看來，此舉更是恒大為借殼重組深深房掃清障礙。恒大入股嘉凱城后曾一度將之作為借殼備選，但現(xiàn)在恒大借重組深深房登陸A股的路徑已非常明朗，嘉凱城在恒大帝國中的位置將得到重新安排。

解決同業(yè)競爭之后，嘉凱城是否會成為恒大新業(yè)務(wù)發(fā)展的平臺？許家印的恒大系多元上市公司版圖將如何演變？

在新的一年，中國恒大延續(xù)了去年的迅猛發(fā)展之勢，業(yè)務(wù)銷售和資本運作都在緊鑼密鼓進行，恒大的未來面目已逐漸清晰。

嘉凱城的新角色

2月6日，嘉凱城發(fā)布公告稱，恒大地產(chǎn)將其名下52.78%嘉凱城股份全部轉(zhuǎn)讓給凱隆置業(yè)，轉(zhuǎn)讓均價6.53元/股（較2月3日收盤價折價10%），總交易額62.18億元。

凱隆置業(yè)為中國恒大的境內(nèi)附屬公司，恒大地產(chǎn)則為凱隆置業(yè)控股子公司，中國恒大、凱隆置業(yè)實際控制人均為許家印。2月9日晚間，恒大亦公告解釋，此次股份轉(zhuǎn)讓是為解決嘉凱城和恒大地產(chǎn)的同業(yè)競爭問題，許家印已就此出具承諾。

目前，中國恒大正在分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組深深房回歸A股。據(jù)中國恒大1月25日公告，重組方案已獲港交所原則上批準(zhǔn)。這意味著，恒大在A股市場將同時擁有兩個地產(chǎn)上市平臺，引發(fā)同業(yè)競爭問題。

但恒大公告并未詳細說明許家印作出了何種承諾。根據(jù)嘉凱城的收購報告書，本次收購為凱隆置業(yè)在結(jié)合自身戰(zhàn)略發(fā)展、優(yōu)化控股公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，解決房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競爭的步驟，亦為推動嘉凱城培育和發(fā)展新業(yè)務(wù)、提升盈利能力打下基礎(chǔ)。

據(jù)此市場人士分析認為，中國恒大重組深深房后，嘉凱城未來將成為恒大集團非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，嘉凱城現(xiàn)有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)被剝離將是大概率事件。2016年11月30日，嘉凱城整體出售了其位于青島的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，借此實現(xiàn)公司2016年扭虧。

海通地產(chǎn)首席分析師涂力磊稱，恒大地產(chǎn)將手中嘉凱城的股份全部轉(zhuǎn)給廣州凱隆置業(yè)，將嘉凱城在恒大集團層級地位提升至與恒大地產(chǎn)的平行位置；后期嘉凱城資產(chǎn)剝離速度和尋找新業(yè)務(wù)方向?qū)⒊蔀榱咙c。

1月25日，恒大發(fā)布的重組深深房推進情況公告中，除表示其分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)已獲批外，還特別強調(diào)將持有發(fā)展?jié)摿α己玫穆糜蜗嚓P(guān)發(fā)展、金融及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)。

由此來看，嘉凱城依舊是恒大的重要棋子。1月18日，恒大還給予嘉凱城大額資金支持。

據(jù)嘉凱城公告，恒大集團及其關(guān)聯(lián)方為公司融資提供擔(dān)?？傤~不超過200億元，無擔(dān)保費；通過銀行委托貸款或資金拆借方式向恒大集團及其關(guān)聯(lián)方借款不超過120億元，公司按不高于4.35%/年支付貸款利息，預(yù)計2017年需支付利息總額不超過4.41億元。

A股多平臺可期

隨著地產(chǎn)主業(yè)登陸A股的計劃順利推進，恒大系的業(yè)務(wù)和資本版圖逐漸清晰。

梳理恒大董事局主席許家印過去三年在H股、A股的布局，可以發(fā)現(xiàn)其由跨界多元化到收縮戰(zhàn)線至地產(chǎn)和金融的脈絡(luò)。

恒大集團總裁夏海鈞曾表示，集團的業(yè)務(wù)都有可能分拆，形成多個A股和H股上市公司的控股體系；未來的恒大，將主要有兩個板塊，一個地產(chǎn)，一個金融。

2016年初至今，“恒大系”橫空出世。許家印攜恒大地產(chǎn)和恒大人壽兩個平臺，掃貨A股數(shù)十家上市公司，并成為10家以上公司的第一大股東。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，恒大系目前實際控制的A股和H股上市公司已達10家。恒大地產(chǎn)集團及其控股股東凱隆置業(yè)、實際控制人許家印，在境內(nèi)外直接或間接持股超過5%的上市公司和金融機構(gòu)包括，中國恒大集團、恒大健康產(chǎn)業(yè)集團、恒騰網(wǎng)絡(luò)集團、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬科、恒大人壽保險、盛京銀行，以及恒大文化產(chǎn)業(yè)集團、恒大淘寶足球俱樂部。

而若算上參股公司已近20家。在港交所的上市平臺中國恒大，定位則是集團控股平臺，包括地產(chǎn)、金融以及延伸的健康醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)，最終都將匯總在中國恒大里。

但仔細看來，恒大系目前在A股主板的控股平臺只有嘉凱城，廊坊發(fā)展和萬科只是入股，并非控股。嘉凱城作為殼公司的價值可見一斑。

而在重組深深房成功后，中國恒大將擁有深深房/恒大地產(chǎn)和嘉凱城兩個核心的A股主板上市平臺，這對其而言意義重大。此外，隨著A股IPO的快速推進，恒大的旅游、酒店、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)也有分拆上市的可能。

對于許家印來說，整合業(yè)務(wù)和資本運作回歸A股已經(jīng)勝利在望。在未來，恒大能否繼續(xù)保持2016年行業(yè)規(guī)模第一的位置？

新年伊始，恒大延續(xù)了2016年以來的高速增長，據(jù)其公告披露，1月份的合約銷售金額約為人民幣372.0億元，合約銷售面積約422.5萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣8805元，同比分別增長75.2%、72.3%及1.7%。

花旗最新報告認為，深深房重組成功對中國恒大更像一個額外紅利，實質(zhì)的利好是恒大地產(chǎn)450億戰(zhàn)投（300億已完成，150億很快將完成）的成功引入將極大改善資產(chǎn)負債表。恒大的凈負債率將從93%降至55%（如果永續(xù)債算股）或從432%降至216%（永續(xù)債算債）。

2017年恒大可以輕松完成戰(zhàn)投承諾中4500億的銷售額目標(biāo)，其預(yù)測是5000億以上，甚至5500億-6000億，并將市場份額大幅提高到5%。理由是恒大超過2億平方米的巨大土地儲備和全面的一二三四線城市布局。

花旗還指出，恒大始于2010年的多元化戰(zhàn)略已進入優(yōu)化階段，將更聚焦于與主業(yè)協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)，如保險、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大健康等。恒大所持有的萬科股份最終料將轉(zhuǎn)讓給比如深圳地鐵，雖然轉(zhuǎn)讓未必盈利，但有助于與深圳市政府的合作關(guān)系及獲取舊改項目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。