樓市調(diào)控唱響居住保障 2017年將加快出臺長效機制

回望2016年的樓市，大體可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來概括。在新一輪調(diào)控過程中，管理層始終堅持因城施策、一城一策的原則，既確保三線、四線城市去庫存的需要，又遏制一線、二線城市過度上漲勢頭。從第四季度各地樓市交易數(shù)據(jù)來看，政策組合拳狙擊了部分炒房需求，使整體市場步入到相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

問市場房價為何加速上漲

今年伊始，全國樓市逐步從2015年的階段性低點向上攀爬，并在京滬深三大城市的帶動下，進(jìn)入全面普漲局面。受此影響，一方面今年土地拍賣金額創(chuàng)下歷史新高，另一方面，以高溢價、高總價、高單價為代表的“三高地王”地塊頻繁露臉。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2016年全國300城經(jīng)營性用地成交金額為19769億元，相比2015年增加23%，創(chuàng)下近三年新高，僅較2013年減少1779億元。值得注意的是，2016年全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，成交規(guī)模連續(xù)第三年收窄，且同比降幅不斷加大，僅為2013年成交建筑面積的四成。

克而瑞研究中心的一位分析師告訴《證券日報》記者，2016年樓市成交面積縮水，但成交金額不減反增的主要原因在于，自2015年以來，整體寬松的貨幣環(huán)境及熱點城市房價的持續(xù)上漲，推高了市場的價格預(yù)期。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，全國共計成交336宗單價、總價地王，數(shù)量再創(chuàng)新高。整體來看，總價地王集中在一線城市及部分熱點二線城市；單價地王則絕大部分聚集在一線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因與貨幣、信貸政策有直接關(guān)系，表現(xiàn)為居民加杠桿購房與企業(yè)加杠桿購地兩個方面。

從央行公布的最新金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，11月份新增人民幣貸款為7946億元，環(huán)比增加1433億元，超出市場預(yù)期。其中，11月份住戶部門貸款增加6796億元，仍是貸款“主力軍”。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策是影響樓市走勢的關(guān)鍵因素。因為從多年來房地產(chǎn)發(fā)展歷程看，一般信貸收緊的年份房價都會相應(yīng)的有所下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

去虛火調(diào)控政策頻頻出臺

對于每年的樓市發(fā)展來說，“金九銀十”一直被看做是全年樓市發(fā)展過程中的黃金時期。受上半年樓市持續(xù)“高燒”影響，今年的“金九銀十”對于買方和賣方來說有著天壤之別。

《證券日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自10月初以來，目前已有三波調(diào)控政策接踵而至。首先是9月30日“京八條”發(fā)布以來，全國共有22個熱點城市以“一城一策”的方式，從限購、限貸、土地供應(yīng)等方面開啟了本輪房地產(chǎn)調(diào)控；隨后，國家發(fā)改委及住建部部署了商品房銷售專項檢查，銀監(jiān)會要求銀行對房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行專項檢查，保監(jiān)會要求保險機構(gòu)對不動產(chǎn)及衍生金融產(chǎn)品投資開展自查，國務(wù)院辦公廳發(fā)文規(guī)范網(wǎng)貸和股權(quán)眾籌從事房地產(chǎn)金融，滬深交易所對房地產(chǎn)行業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評價”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，此外，國家發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)文，京冀交界地區(qū)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，強化房地產(chǎn)市場管控；再隨后，一些高燒不退的熱點城市也在第一輪限購、限貸的基礎(chǔ)上，相繼出臺“補丁”政策，尤其是進(jìn)入12月份以來，武漢、鄭州、濟南等地再次加碼調(diào)控舉措。

調(diào)控措施發(fā)揮了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。記者從國家統(tǒng)計局了解到，目前15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。其中，與11月上半月相比，11月下旬一線和熱點二線城市中，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1個百分點至0.9個百分點之間；2個城市環(huán)比持平；其余4個城市環(huán)比漲幅也均回落至1%以內(nèi)。

如果單從“北上深”三大一線城市來看，目前北京新建商品住宅、二手住宅價格已經(jīng)基本止?jié)q，其中上海11月份開始下降，而深圳自10月份起已連續(xù)下跌兩個月。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示，在本輪樓市調(diào)控過程中，各地對于炒房需求的入市門檻有了明顯提高，尤其是通過要求繳納社保等方式，使得炒房者入市難度加大，進(jìn)而抑制此類需求。總體來看，明年樓市調(diào)控仍會朝著一個穩(wěn)定的狀態(tài)進(jìn)行，對于部分房價上漲過快的城市，將有繼續(xù)收緊的可能，主要是二線的省會城市。

看未來長效機制助健康發(fā)展

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時，會議提出要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強認(rèn)為，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)。在他看來，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長、存量房和增量房之間的關(guān)系。

方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊在接受《證券日報》記者采訪時表示，穩(wěn)房價其實就是穩(wěn)民心。當(dāng)前政策騰挪空間已越來越小，只有構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制、構(gòu)建“階梯形”消費預(yù)期才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

夏磊認(rèn)為，長效機制的著眼點在于效果長期、預(yù)期長期。面對區(qū)域分化的市場，作為宏觀調(diào)控的主體，中央政府應(yīng)將更多的行政調(diào)控責(zé)任交給地方政府，使其根據(jù)自身特點“因城施策”。并在土地、稅收等關(guān)鍵要素方面，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。同時，積極適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。另一方面，還應(yīng)積極推行房地產(chǎn)稅改革。具體來看，對各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費、支持居民置換和房產(chǎn)流通；增加保有環(huán)節(jié)稅費，調(diào)節(jié)財富分配不公。通過簡并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時，應(yīng)開展空置房房產(chǎn)稅試點，減少社會資源的浪費，引導(dǎo)購房預(yù)期，避免住房成為炒作的工具。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。