北京調(diào)整供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)房?jī)r(jià) 合理提高住宅用地比例

根據(jù)12月23日、24日中共北京市委十一屆十二次全會(huì)精神，北京2017年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)之一就是，確保供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得實(shí)效，深入調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)關(guān)鍵性改革，加快構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

該會(huì)議也指出，要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設(shè)力度。同時(shí)，聚焦四類優(yōu)先疏解領(lǐng)域，持續(xù)加大調(diào)控產(chǎn)業(yè)、搬遷市場(chǎng)力度，進(jìn)一步深化企業(yè)激勵(lì)引導(dǎo)、騰退空間利用等方面的改革舉措。把功能疏解與人口調(diào)控緊密結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)決守住2300萬(wàn)人的“天花板”。

北京上述提法，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的抑制房地產(chǎn)泡沫以及資產(chǎn)泡沫有很大的關(guān)系。

由于高房?jī)r(jià)不只是對(duì)一般產(chǎn)業(yè)，對(duì)高端產(chǎn)業(yè)同樣有擠出效應(yīng)，因此如何確保高房?jī)r(jià)不對(duì)高端制造業(yè)造成打擊，是下一步要解決的問(wèn)題。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院教授張智新認(rèn)為，高端制造業(yè)到底在京還要不要發(fā)展，也存在爭(zhēng)議。高房?jī)r(jià)不利于北京的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因?yàn)楸本┎恢皇切枰叨巳瞬?，也需要后備人才，后備人才也是慢慢培養(yǎng)起來(lái)的。

“房?jī)r(jià)過(guò)高，對(duì)處于創(chuàng)業(yè)階段的年輕一代不利，比如文化創(chuàng)意等其他高端產(chǎn)業(yè)可能會(huì)因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而卻步。”張智新說(shuō)。

嚴(yán)控城六區(qū)新增建設(shè)用地

在中共北京市委十一屆十二次全會(huì)上，北京市委副書記、代市長(zhǎng)蔡奇作了關(guān)于全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的報(bào)告，其中部署了8項(xiàng)2017年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)。

除了前述促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展任務(wù)外，還提出全面落實(shí)以疏解北京非首都功能為重點(diǎn)的京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)定有序疏解非首都功能，高水平建設(shè)城市副中心，推動(dòng)三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域率先突破，打造京津冀協(xié)同創(chuàng)新共同體。

會(huì)議指出，要堅(jiān)定不移疏解非首都功能。嚴(yán)格落實(shí)產(chǎn)業(yè)禁限目錄，嚴(yán)控新增不符合首都功能的產(chǎn)業(yè)和行政事業(yè)性服務(wù)等機(jī)構(gòu)，嚴(yán)控城六區(qū)新增建設(shè)用地，從源頭上嚴(yán)格控制新增非首都功能，通過(guò)嚴(yán)控增量控制住總量。

為此要聚焦四類優(yōu)先疏解領(lǐng)域，持續(xù)加大調(diào)控產(chǎn)業(yè)、搬遷市場(chǎng)力度，進(jìn)一步深化企業(yè)激勵(lì)引導(dǎo)、騰退空間利用等方面的改革舉措。認(rèn)真落實(shí)教育、醫(yī)療等服務(wù)功能向外疏解相關(guān)規(guī)劃。

北京要發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，疏解一般產(chǎn)業(yè)，存在拿捏的問(wèn)題。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國(guó)土所研究員肖金成指出，北京有很多制造業(yè)是最近幾年引進(jìn)的，比如三一重工的產(chǎn)業(yè)園。下一步北京要疏解一般產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，涉及如何定位的情況。比如燕山石化每年耗水量太大，也屬于早就該遷出的產(chǎn)業(yè)。但是地方為GDP考慮，很多產(chǎn)業(yè)還是在發(fā)展。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，北京疏解四大“非首都功能”產(chǎn)業(yè)，包括一般性產(chǎn)業(yè)，特別是高消耗產(chǎn)業(yè)，以及區(qū)域性物流基地、區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)等第三產(chǎn)業(yè)，和部分教育、醫(yī)療、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等社會(huì)公共服務(wù)功能，還有部分行政性、事業(yè)型服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)總部等。

目前北京開始大規(guī)模外遷的是服裝批發(fā)產(chǎn)業(yè)等，但是教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以及行政性、事業(yè)型服務(wù)機(jī)構(gòu)都遠(yuǎn)未疏解。

中國(guó)社科院城市所專職研究人員王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，北京要發(fā)展產(chǎn)業(yè)的話，一定要發(fā)展附加值比較高的部分。像奔馳如果引進(jìn)生產(chǎn)線和北京定位不符，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)該引進(jìn)總部類的產(chǎn)業(yè)。

堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)

北京要發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，一個(gè)攔路虎是高房?jī)r(jià)。上述會(huì)議對(duì)于如何確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定提出了要求。

會(huì)議提出，要緊密結(jié)合疏解非首都功能、棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城市化等工作，進(jìn)一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設(shè)力度。

結(jié)合實(shí)施居住證制度，繼續(xù)完善住房保障體系，建立購(gòu)租并舉的住房制度，切實(shí)增加有效住房供給，努力實(shí)現(xiàn)住有所居的工作目標(biāo)。

該會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的要求是，要擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，嚴(yán)格落實(shí)中央關(guān)于調(diào)控房?jī)r(jià)的部署和要求，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

北京市委書記郭金龍指出，要自覺從解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡和城市化深入發(fā)展的大背景來(lái)看待房地產(chǎn)問(wèn)題。要清醒看到，房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，積累了風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了社會(huì)焦慮，也是對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)。

北京金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增加值在今年第三季度占GDP比重已經(jīng)達(dá)到了24.94%，也就是說(shuō)北京6.7%的經(jīng)濟(jì)增速中，約有1.7個(gè)百分點(diǎn)是這兩個(gè)行業(yè)創(chuàng)造的。如果從貢獻(xiàn)率來(lái)看的話，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了32%（2行業(yè)增加值的同比新增部分，除以全部GDP增加值的新增部分），沒有這兩個(gè)行業(yè)，北京今年前三季度GDP增速可能不到6%。

明年北京要確保房?jī)r(jià)平穩(wěn)，GDP增速動(dòng)能何在？北京目前調(diào)控房地產(chǎn)仍沒有較大的住宅供地提升的政策，未來(lái)要確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定難度很大。

交通銀行高級(jí)研究員夏丹指出，北京新提法是響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作的號(hào)召，但從實(shí)際情況看，只是短期需求被壓制住了，并沒有消失。一線城市自住房土地供應(yīng)缺口沒有及時(shí)填補(bǔ)的話，后序一旦政策松動(dòng)，城市房?jī)r(jià)上漲空間還是很大的。

“在現(xiàn)在這種情況下，大家是否愿意長(zhǎng)期以租為主還不好說(shuō)，但是短期很難去改變。”夏丹認(rèn)為，現(xiàn)在談“住有所居”可以指租房，但是多數(shù)居民仍是希望買房。

很多專家認(rèn)為，北京的高房?jī)r(jià)似乎在嚇退前來(lái)北京工作的人。目前北京疏解了一些產(chǎn)業(yè)，但是否因而解決人口流入問(wèn)題仍不好說(shuō)。

上述會(huì)議也指出，下一步堅(jiān)持轉(zhuǎn)移和承接統(tǒng)籌推進(jìn)，推動(dòng)符合功能定位的項(xiàng)目向郊區(qū)布局，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。把功能疏解與人口調(diào)控緊密結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)決守住2300萬(wàn)人的“天花板”。

一位專家也指出，北京要注意高房?jī)r(jià)不一定能趕走人，通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)遷出人口很難。而沒有低端人才，北京高精尖產(chǎn)業(yè)很難發(fā)展。北京現(xiàn)在提出高精尖發(fā)展的模式，短時(shí)間難以見效，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)在放慢，而人才支撐的結(jié)構(gòu)還不充足，除了要有高端人才，還要有后備人才。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。