北京投入1000公頃租房用地 如何豐富樓市供給？

11月16日從北京市規(guī)劃國(guó)土委獲悉，北京未來(lái)5年將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。住房新政將惠及哪些人群？如何提升地產(chǎn)調(diào)控信心？北京樓市拐點(diǎn)真的到來(lái)了嗎？治理體系面臨哪些新挑戰(zhàn)？央廣《王冠紅人館》為您深度解析北京集體租賃住房新政。

北京未來(lái)5年供應(yīng)1000公頃集體土地建公租房

一、聚焦--北京出臺(tái)集體租賃住房新政，內(nèi)容豐富引人關(guān)注

11月16日，北京市規(guī)劃國(guó)土委、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)提出，今后5年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

《意見(jiàn)》對(duì)北京市集體租賃住房項(xiàng)目的選址條件、申報(bào)主體、運(yùn)營(yíng)模式及申報(bào)程序等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，其中包括：集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持符合規(guī)劃原則、市場(chǎng)對(duì)接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)(租賃物業(yè))，可依法出租獲取收益。不得對(duì)外出售或以租代售。堅(jiān)決杜絕變相開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

在租期方面，《意見(jiàn)》鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。

此外，《意見(jiàn)》要求，集體租賃住房要合理選取建設(shè)地點(diǎn)。在居住設(shè)計(jì)方面，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場(chǎng)需求，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)。同時(shí)實(shí)施全裝修成品交房。

為杜絕變相開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，《意見(jiàn)》在集體租賃住房的產(chǎn)權(quán)管理方面明確規(guī)定，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。同時(shí)，權(quán)利證書還應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

此次集體租賃住房新政的出臺(tái)引人關(guān)注。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《意見(jiàn)》的提出，既給予了集體土地發(fā)展租賃住房的政策導(dǎo)向，有助于此類土地資源的盤活和土地價(jià)值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持，對(duì)于北京未來(lái)租賃房源的供應(yīng)和租賃市場(chǎng)的培育發(fā)展都有積極的作用。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》11月17日在《北京住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)新變局 未來(lái)5年供應(yīng)1000公頃集體土地》一文中指出，《意見(jiàn)》對(duì)北京租賃市場(chǎng)的影響將首要體現(xiàn)在增量上。北京現(xiàn)有租賃房源250萬(wàn)套左右，1000公頃的地約能建成30萬(wàn)-40萬(wàn)套租賃房，若計(jì)劃如期完成，將在未來(lái)五年為北京提供10%-15%的房源量。

而千龍網(wǎng)在11月16日的《未來(lái)五年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地建租賃房》中則提到："截至2016年底，北京已先后啟動(dòng)了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬(wàn)套、總面積約110萬(wàn)平方米的租賃住房。"事實(shí)上，現(xiàn)在已經(jīng)有很多的試點(diǎn)，而且這些項(xiàng)目都建設(shè)得非常好。

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二、解析--集體租賃住房新政分分鐘讀懂

房租問(wèn)題備受關(guān)注

提起此次集體租賃住房新政，租金無(wú)疑是不少北漂一族最為關(guān)心的一個(gè)部分。

《意見(jiàn)》中明確指出，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場(chǎng)需求等因素，并參考周邊市場(chǎng)物業(yè)水平，與房屋租賃市場(chǎng)接軌。也就是說(shuō)出租地點(diǎn)的租金應(yīng)該與周邊的進(jìn)行對(duì)比。

事實(shí)上，根據(jù)目前各地統(tǒng)計(jì)以及常規(guī)的認(rèn)知，國(guó)有土地征地之后再拍賣(土地招拍掛)，地價(jià)約占到樓價(jià)的50%甚至更多。所以當(dāng)把集體建設(shè)用地用來(lái)蓋房之后，省去了地價(jià)，整個(gè)房屋的建筑成本理論上會(huì)降到一半以上，這對(duì)于房租也是存在一定優(yōu)勢(shì)的。

此外，《意見(jiàn)》還指出，集體租賃住房對(duì)接的是市場(chǎng)租戶，但也鼓勵(lì)躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。保障房中心這樣的機(jī)構(gòu)可以把集體租賃住房整體囤租過(guò)來(lái)，再作為公租房來(lái)配租，這也將有效增加公租房的房源。我們也可以從中看出，集體租賃住房現(xiàn)在目標(biāo)對(duì)象對(duì)接的是市場(chǎng)租戶，也就意味著租房門檻不再像從前那樣明確，無(wú)論是北漂一族還是有北京戶口的人群都可申請(qǐng)。

"全裝修"好處多多

除了租金，此次《意見(jiàn)》中還出現(xiàn)了"全裝修"的概念。所謂全裝修，指的是開(kāi)發(fā)商交房之前，墻面、地面等房屋固定面完成裝修，水電管線、開(kāi)關(guān)插座等基本設(shè)施完成安裝，廚房和衛(wèi)生間的固定設(shè)施如櫥柜、潔具等安裝到位。

從目前情況看，全裝修好處多多。首先可有效杜絕擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等"亂裝修"，保證樓房安全；其次全裝修住宅更為業(yè)主創(chuàng)造了較好的生活環(huán)境，高層建筑交付后就不存在交替裝修影響整幢樓住戶生活的情況，可以減少鄰里糾紛，而且也不必?fù)?dān)心各類裝修、施工人員進(jìn)出小區(qū)帶來(lái)的安全隱患；另外，全裝修采用的集成化模式，使分散分戶采購(gòu)裝修變?yōu)榧s化設(shè)計(jì)、集中采購(gòu)、集中施工，極大地節(jié)約了成本，減少了社會(huì)總支出水平。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，如果由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一組織裝修，比戶主自己裝修至少要節(jié)省20%的費(fèi)用。

地段和配套成較大亮點(diǎn)

地段和配套是此次集體租賃住房新政的較大亮點(diǎn)。比如唐家?guī)X地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的建筑面積19萬(wàn)4千余平米，包含公租房、酒店、辦公樓，商業(yè)服務(wù)等多元化配套設(shè)施。這使得一些居住分散的年輕人匯聚于此，離工作地點(diǎn)更近，社交更方便，有利于生活質(zhì)量和工作效率的提高。

此外，千千萬(wàn)萬(wàn)的年輕人聚集于一地，維度更加多元，無(wú)疑會(huì)為當(dāng)?shù)貛?lái)無(wú)限生機(jī)與活力。

唐家?guī)X產(chǎn)業(yè)園區(qū)

3-10年租期，最大限度規(guī)避以租代售可能

值得關(guān)注的是，在租期方面，《意見(jiàn)》將其定為3-10年。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為："一般租賃房設(shè)置的最長(zhǎng)租賃期限是20年，《意見(jiàn)》此次將時(shí)間縮短到10年，顯然是為了最大限度規(guī)避潛在的以租代售可能，但需要注意的是，設(shè)置租賃期限如果過(guò)短，也可能無(wú)法滿足消費(fèi)者穩(wěn)定居住的需求"，整體上看，《意見(jiàn)》通盤考慮了現(xiàn)階段北京市場(chǎng)情況，較為慎重定下的3-10年租賃年限。

有業(yè)內(nèi)人士提醒，即使限定了租賃期限，也可能出現(xiàn)租戶不斷續(xù)租的情況，最終發(fā)展為變相以租代售。要杜絕這一情況，郭毅建議，可在限定租期的基礎(chǔ)上，要求租戶按年繳納而非一次性繳納全部租金，"不過(guò)這一模式可能會(huì)挫傷開(kāi)發(fā)商的建設(shè)熱情，可以說(shuō)，如何在企業(yè)利益和租戶利益之間保持平衡，是未來(lái)相關(guān)監(jiān)管政策需要特別注意的"。

而對(duì)于不少正在租房的人群來(lái)說(shuō)，3年-10年的租期還是具有相當(dāng)大的吸引力的。面對(duì)每年成百上千元的房租漲幅，如果一個(gè)房子能簽三年，就意味著租金一直都是恒定不變的，生活就可以更穩(wěn)定；同時(shí)3-10年意味著租戶可以在這里住很久，更有家一般的感覺(jué)。

三、舉措--樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，多地針對(duì)租房供給側(cè)發(fā)力

轉(zhuǎn)眼間，2017年已過(guò)去大半，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)。除北京外，上海、深圳、鄭州等地也紛紛針對(duì)租房供給側(cè)發(fā)力。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》11月16日在《從上海1.8萬(wàn)套預(yù)上市租賃房看租賃大趨勢(shì)》一文中提到，今年7月，上海出臺(tái)的《上海市住房發(fā)展"十三五"規(guī)劃》要求，未來(lái)五年，租賃住房供應(yīng)70萬(wàn)套，商品住宅45萬(wàn)套。目前，上海已經(jīng)成交15宗租賃住宅用地，占地面積47.12萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積近109萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)至少形成18100套租賃供應(yīng)房源。

11月17日，《上海證券報(bào)》報(bào)道稱："11月15日，上海市公積金管理中心與上海首批14家住房租賃企業(yè)簽署合作協(xié)議。過(guò)去，公積金提取用于支付租金，需要租戶首先自行前往所在區(qū)的公積金中心受理點(diǎn)辦理提取，再到租房企業(yè)處進(jìn)行劃付。而此次簽約后，將由公積金中心委托住房租賃企業(yè)，在辦理職工申請(qǐng)租賃和交納租金的同時(shí)，一站式受理公積金提取支付的申請(qǐng)。"

上海市公積金管理中心與上海首批14家住房租賃企業(yè)簽署合作協(xié)議

此外，《南方都市報(bào)》11月15日?qǐng)?bào)道了深圳的相關(guān)規(guī)定："無(wú)獨(dú)有偶，深圳近日也宣布了新的公積金規(guī)定，向租房群體傾斜。11月14日，深圳市住房公積金管理中心宣布，將上調(diào)公積金租房提取額度至65%(此前為50%)，以每月交2000元住房公積金為例，辦理租房的年度可提取額為15600元。"

在多方共同努力下，住房租賃市場(chǎng)未來(lái)可期。

四、總結(jié)

"長(zhǎng)安米貴，居大不易。"北京是個(gè)承載著很多人夢(mèng)想的地方，此次北京集體租賃住房新政的出臺(tái)無(wú)疑提振了大家的信心。充分體現(xiàn)了多主體供給的戰(zhàn)略原則。這必將有利于住房租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，也為北京美好明天的建設(shè)增添了一劑強(qiáng)勁動(dòng)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。