北京集體用地租賃房破繭 短期盈利難度大

北京首批公示的集體經營性建設用地使用權用于建設租賃住房項目名單正浮出水面。北京商報記者從北京市國土資源局大興分局官網發(fā)布的信息獲悉，萬科聯(lián)手天恒擬入股瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目，這是一塊集體經營性建設用地作為租賃房建設的項目。未來，萬科、天恒如何與農村集體經濟組織共同開發(fā)租賃項目且突破租賃市場投資回報率低、周期長等難點，頗受市場關注。

牽手天恒聯(lián)合入股

據北京市國土資源局大興分局官網日前發(fā)布的《北京市大興區(qū)集體經營性建設用地使用權作價入股建設租賃住房意向書公示》（以下簡稱《公示》）顯示，北京萬科天恒產城建設有限公司擬出資入股瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目，持股比例為49%，剩余51%將由北京匯瀛恒業(yè)有限公司持有。

據了解，早在3月6日，瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目曾公示協(xié)議出讓集體經營性建設用地使用權建設租賃住房的意向書，該意向書信息顯示，擬用地者為北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司。根據《公示》內容，該地塊土地面積9.8萬平方米，規(guī)劃控制建筑規(guī)模15.6萬平方米。4月9日，該官網信息進一步顯示，北京萬科天恒產城建設有限公司擬出資價款約15.86億元，購入該項目49%的股權，按照出資價款計算，樓面單價10146元/平方米，擬入股年限為70年。

北京商報記者從北京市企業(yè)信用信息網查詢得知，北京萬科天恒產城建設有限公司于今年1月成立，北京天恒建設集團有限公司是企業(yè)法人，北京萬科企業(yè)有限公司則是法人股東。有行業(yè)人士從企業(yè)基本信息判斷，天恒與萬科的此次聯(lián)手或是專門為入股該地塊建設而準備的。

此外，該項目持股比例51%的北京匯瀛恒業(yè)有限公司是大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體持股企業(yè)，為北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司的惟一股東。

值得一提的是，在更早之前的3月6日，北京市國土資源局大興分局官網發(fā)布了《大興區(qū)協(xié)議出讓集體經營性建設用地使用權建設租賃住房意向書公示》，除了萬科天恒目前擬入股的瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目外，另有三宗其他地塊也公布了信息，其中，黃村鎮(zhèn)狼垡集體租賃住房項目的擬用地者為北京興業(yè)利嘉房地產開發(fā)有限公司；西紅門鎮(zhèn)3號地C地塊集體租賃住房項目的擬用地者為北京海港房地產開發(fā)有限公司；舊宮鎮(zhèn)集體土地建設租賃住房項目的擬用者為北京文心萬業(yè)文化體育產業(yè)投資基金（有限合伙）。這也是北京市首批公示的集體經營性建設用地使用權用于建設租賃住房項目。

自由發(fā)揮余地少

根據北京市住建委日前發(fā)布的信息，為了盡快實現2017-2021年共建設50萬套租賃住房的目標，今年北京市將繼續(xù)供應集體土地200公頃用于租賃租賃房建設，而在2017年北京市已經確定了39個集體土地租賃住房項目，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。在這一大動作的背后是北京市去年提出的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（以下簡稱《意見》）。

雖然已經確定了出讓地塊、面積甚至套數，但是誰來經營、如何操盤等實踐的案例卻并未實現，因此萬科天恒聯(lián)手入股瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目事件本身備受關注。值得一提的是，從2011年4月，北京市已開始試水利用集體土地建設公共租賃住房的試點申請，去年5月位于海淀區(qū)的唐家?guī)X集體建設用地建設的租賃住房項目啟動了選房，不過這一類租賃住房是面向保障房家庭的公租房項目，因此更具市場化特點的瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目未來將面臨何種市場態(tài)勢，萬科天恒等入股企業(yè)又將如何運營也頗受關注。

針對這一問題，萬科方面向北京商報記者表示，項目規(guī)劃將由政府統(tǒng)一設計評標。也有業(yè)內人士向北京商報記者表示，萬科近期啟動了北京市首個出讓的全自持地塊項目的預租，雖然項目類型不一，但是該公司積累的運營經驗將會對未來的項目起到借鑒作用。

據悉，翡翠書院被定位于萬科中高端租賃住房，從目前項目透露出來的租金信息看，90平方米的三居室月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約為3萬-4萬元，且項目精裝修交付，會配備一部分家電產品。

不過，有不愿具名的行業(yè)觀察人士向北京商報記者分析稱，和全自持地塊項目相比，集體建設用地的租賃項目可能自由發(fā)揮余地并不多。因為《意見》中，對于此類地塊的配套、居住設計、租金和租期等都提出了詳細要求，例如，《意見》要求集體土地建設的租賃住房需要配置必要的醫(yī)療、教育等居住公共服務設施。更重要的是，房屋套型結構和面積標準可結合區(qū)域實際情況，按照市場需求進行規(guī)劃、設計和建設，同時實施全裝修成品交房。

另外，在租金方面，《意見》要求，集體租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。在租期上，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過十年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于三年。但如果承租人要求承租三年或以內的，出租機構不得拒絕。

短期盈利難度大

即便提出了租金一次性交付十年且租金水平并不低，但是萬科方面曾對外表示，翡翠書院的回報率并不高。更有數據顯示，按照平均年租金為2000-2400元/平方米計算，如果該項目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億-3.28億元之間，十年租金收入為27.3億-32.8億元之間。這意味著萬科翡翠書院項目投資回報周期至少在十年以上。思源地產首席分析師郭毅表示，對于開發(fā)商而言，一次性收的十年租金其實就相當于買房人的一筆“首付”，目前還沒有一個開發(fā)商能靠一筆“首付”實現項目的現金流回正。在這種情況下，萬科翡翠書院想要盈利難度大。

實際上，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長一直是住房租賃市場發(fā)展的主要痛點。值得一提的是，對于集體土地建設租賃住房，目前北京市正在完善資金支持等配套舉措，包括國家開發(fā)銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為首批試點已出具貸款方案，可向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。

其中一家試點銀行方案顯示，貸款利率根據項目和資金市場情況適當浮動，貸款期限最長25年，還本付息計劃也較為靈活，可按月或季歸還貸款本息。

有業(yè)內人士分析認為，集體土地建設租賃房可以提供銀行貸款的政策，對于萬科天恒等參與這類項目的房企而言，是一大利好。前期銀行貸款在很大程度上可以解決開發(fā)企業(yè)前期的成本投入問題，同時，長期的足額貸款也為開發(fā)企業(yè)緩解了租賃住房投資回報周期較長的難點。

此外，金融資本介入租房市場也給了開發(fā)企業(yè)一定的信心。以萬科翡翠書院項目為例，2017年5月，萬科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金，資金主要用于萬科永豐18號地塊開發(fā)建設。其中北京萬科出資11.95億元，其他4家法人出資總額為41.9億元。這筆53.8億元的私募基金可以代替自有資金投入。

數據顯示，長租公寓的長期盈利目標為6%左右，但大多數項目的回報率現階段看則只能在1%-3%徘徊。此前萬科管理層曾透露，萬科通過拿地蓋房子帶來的租金回報率只有3%，再算上稅收后最終租金回報率只有2.4%。對此，專家分析，集體租賃住房收益有望超過該回報率，但對于多數進軍租賃住宅的企業(yè)而言，短期盈利難度很大，還需要政府的稅收減免?，F階段目標是把產品做好，未來一旦形成規(guī)模后，盈利性價值才會顯現出來。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。