北京樓市調(diào)控后二手房難見坐地漲價 市場期待長效機制

樓市調(diào)控新政僅頒布幾個月，很難看出太大變化，房產(chǎn)經(jīng)紀人最明顯感受到的政策效果是，市場投機人數(shù)在大量減少，此外，“幾個月前會有坐地漲價的業(yè)主，但現(xiàn)在不存在了。”不過中介人士均認為，北京市五環(huán)內(nèi)的二手房幾乎不可能降價。

自9月30日開啟的樓市調(diào)控，開始對北京二手樓市場情緒帶來顯著變化。

房產(chǎn)經(jīng)紀人普遍向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前北京二手房房價比較平穩(wěn)，雖然沒有如9月份之前的上漲速度，但在五環(huán)以內(nèi)的二手房也不太可能會降價。不過最為明顯的市場表現(xiàn)是，此前坐地漲價現(xiàn)象已經(jīng)不再有。

對于當前房價變化，一位經(jīng)紀人的表態(tài)直接反映了現(xiàn)狀。“北京人多地少，五環(huán)內(nèi)基本找不到建新房的地方。尤其是現(xiàn)在一些舊房拆遷后，土地將不再被用來建設(shè)新房，而是將被用于建設(shè)公園，或作為綠化用地等，因此五環(huán)內(nèi)的二手房幾乎不可能降價。”

市場僵持

盡管北京樓市整體未見房價大幅下跌，甚至一些核心地區(qū)還在上漲。但市場觀望情緒已非常明顯。

正在出售海淀區(qū)一套學區(qū)房的楊女士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，她的房子已經(jīng)掛牌一個月，但至今未成交。“看房的人不少，但他們出的價我不想賣，我出的價他們又嫌高。”楊女士稱，她屬于換房需求，看中的房源也在漲價，因此她也不想降價出售。

21世紀經(jīng)濟報道記者在走訪中也感受到市場的僵持。多家中介向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，有一部分賣家只是掛牌觀望，并非真正急于出售。不過，中介普遍表示，新政之后，投機者數(shù)量的確減少了，買房需求相比9月份前有所下降。尤其是五環(huán)內(nèi)二手房成交多以剛需為主，大部分賣方有換房需求，買方則會更多地考慮學區(qū)房、稅率等有關(guān)性價比的問題。

“目前買家心態(tài)普遍是，趁現(xiàn)在買房可以有討價還價的余地，等到年后需求量大了，想要商量就會比較困難。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀人透露，由于其所在片區(qū)地段好，本身在售二手房源就少，“這里一個兩千戶左右的小區(qū)，掛牌二手房只有個位數(shù)，其中有誠意要賣的可能就兩三家。所以新政僅頒布幾個月，很難看出太大變化，只是能明顯感覺到投機人數(shù)大量減少。”

不過，該房產(chǎn)經(jīng)紀人仍然感受到政策效果。“幾個月前會有坐地漲價的業(yè)主，但現(xiàn)在不存在了。這是相比幾個月前最明顯的一個區(qū)別。”

數(shù)據(jù)也開始體現(xiàn)出市場的觀望。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，12月第2周（12.05-12.11）北京二手房網(wǎng)簽4647套，其中住宅簽約3656套；北京平均掛牌價格56252元/平方米。自9·30政策以來，購房者與業(yè)主趨于觀望狀態(tài)，加上之前價格漲幅較大，近期業(yè)主報價或漲或跌，且頻繁變動。

分析人士認為，在該統(tǒng)計區(qū)間內(nèi)，市場成交意愿下滑趨勢主要體現(xiàn)在12月10日的143套網(wǎng)簽低值上，而市場回溫的力量則主要體現(xiàn)在12月8日的960套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。究其原因，除買方觀望情緒外，又增添了二手房出售供給減少的新特點，回溫的力量來源于月末的規(guī)律性上行。因此，市場短期有上揚趨勢，而長期則趨于微幅回落。

期待長效機制

中原經(jīng)理指數(shù)反映了專業(yè)經(jīng)紀人對后市的期望，第二周上海及廣州的中原經(jīng)理指數(shù)與前一周持平，深圳中原經(jīng)理指數(shù)在近期低位處略有回升；天津及成都的中原經(jīng)理指數(shù)則環(huán)比回落2%。中原報價指數(shù)則客觀地反映了業(yè)主對后市的信心，第二周各主要城市中原報價指數(shù)全線于近期低位有所回升，反映業(yè)主對后市預期有所走強。從上述兩個指數(shù)的綜合走勢來看，市場將陷入買賣雙方的短期僵持。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，本輪調(diào)控的主要特征是從上而下的目標式管理，成交量趨穩(wěn)，價格漲勢放緩，一二線樓市降溫，三線城市穩(wěn)定增長，城市分化顯著，調(diào)控政策取得一定預期成效。北京、成都、天津、深圳、鄭州、廈門、上海7城在10月下半月出現(xiàn)了價格下調(diào)。

在12月9日召開的中共中央政治局會議上，關(guān)于2017年房地產(chǎn)市場動向備受關(guān)注。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

張大偉認為，過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動。長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急調(diào)控政策，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應加快住房、土地供應、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機制引導市場穩(wěn)預期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。