房地產(chǎn)投資動(dòng)能減弱 樓市拐點(diǎn)將至？

“房地產(chǎn)投資年內(nèi)不會(huì)有大問(wèn)題，但是到明年，我不是特別樂(lè)觀，會(huì)不會(huì)負(fù)增長(zhǎng)？保持零增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資就可以了。甚至很多人預(yù)測(cè)明年房地產(chǎn)投資會(huì)跌10%。”12月14日，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任牛犁回答記者提問(wèn)時(shí)稱。

此前一天，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月地產(chǎn)投資當(dāng)月增速5.7%，較10月大幅下挫7.7個(gè)百分點(diǎn)。

牛犁認(rèn)為，10月份以來(lái)20個(gè)城市出臺(tái)的史上最嚴(yán)厲限購(gòu)在發(fā)揮作用。他注意到，11月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅是銷售額還是銷售量，放緩得都很厲害。財(cái)新智庫(kù)董事總經(jīng)理鐘正生對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“房地產(chǎn)銷售拐點(diǎn)早就過(guò)去了。”

商品房銷售面積已出現(xiàn)回落跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月單月商品房銷售面積1.549億平方米，同比上漲7.9%，銷售金額同比上漲13.2%，而10月新建商品房成交面積與銷售金額同比漲幅則分別高達(dá)26.4%和40.1%。

鐘正生日前與負(fù)責(zé)樓市調(diào)控的相關(guān)部委交流過(guò)，他發(fā)現(xiàn)，之所以本輪調(diào)控政策如此嚴(yán)厲，是因?yàn)橹袊?guó)家庭杠桿率最近上升得很快。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)買家和賣家構(gòu)成發(fā)生很大變化，現(xiàn)在買家都不是很有錢的人，賣房的都是有多套房產(chǎn)的人，有多套房產(chǎn)的人開始退場(chǎng)，接盤的人對(duì)價(jià)格波動(dòng)性的承受能力有限，明年房地產(chǎn)銷售量下滑，很多人預(yù)期會(huì)出現(xiàn)零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)。”鐘正生說(shuō)。

樓市政策不斷升級(jí)，房企資金收緊明顯，房屋施工面積、新開工面積和竣工面積等多項(xiàng)指標(biāo)大幅放緩。

“毫無(wú)疑問(wèn)，短期內(nèi)這個(gè)動(dòng)力是明顯減弱的，這是大概率事件。”牛犁說(shuō)。鐘正生認(rèn)為，房地產(chǎn)周期背后是人口周期，2013年之后我國(guó)絕對(duì)購(gòu)房人口已經(jīng)下降了，房子總是需要人來(lái)買的，所以購(gòu)房人口減少，房地產(chǎn)銷售會(huì)下降。

而地產(chǎn)銷售回落、資金收緊，又在向地產(chǎn)投資傳導(dǎo)。

鐘正生假設(shè)明年全年GDP目標(biāo)是6%，明年房地產(chǎn)投資增速為2%，照比11月份增速下挫4個(gè)百分點(diǎn)，按照國(guó)際貨幣基金組織方法，就是房地產(chǎn)基建對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最終拉動(dòng)效應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)投資下降1個(gè)百分點(diǎn)，基建投資要追加2.4個(gè)百分點(diǎn)，才能把投資盤子穩(wěn)住。

在他看來(lái)，房地產(chǎn)投資如果失速，很難出現(xiàn)一個(gè)板塊或增長(zhǎng)點(diǎn)可以進(jìn)行對(duì)沖。

“明年房地產(chǎn)投資增速假設(shè)下挫4個(gè)百分點(diǎn)，就意味著我們基建投資上八九個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)在基建投資增速是17-18%，這17-18%的基建投資增速是在什么情況下完成的？目前為止財(cái)政支出增速已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)，財(cái)政空間已經(jīng)用足了。”鐘正生稱。

誰(shuí)來(lái)接濟(jì)房地產(chǎn)投資？牛犁認(rèn)為，投資的三大板塊中，制造業(yè)、房地產(chǎn)和基建，政府能干的只有基建，而基建投資需要地方政府的收入做支撐，但現(xiàn)在地方資金來(lái)源遇到很大挑戰(zhàn)。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春表示，明年投資增速回落可能是大概率事件。他對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，房地產(chǎn)小調(diào)整會(huì)有，同時(shí)因?yàn)檎尉直硎鲆⒎蠂?guó)情的、市場(chǎng)規(guī)律的，可以平穩(wěn)發(fā)展的具有長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但劉元春并不認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大幅度調(diào)整，“如果真的房地產(chǎn)明年一季度出現(xiàn)大調(diào)整，政策也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。”

“我們看9.30樓市新政的核心要點(diǎn)還是三四線城市為主去庫(kù)存。9.30新政之后，雖然限購(gòu)、限貸，好象要把杠桿打下來(lái)了。但是從資金情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有受到太大的影響，所以明年房地產(chǎn)市場(chǎng)我們不必太擔(dān)心。”劉元春稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。