香港樓價明年有望回升 美元加息影響有限

“房屋政策將是每位香港特區(qū)行政長官主要關注的議題，在增加供應上并不存在太多爭論的空間，政府不會在樓價未明顯回落前減少調控。”

香港樓市今年出現(xiàn)驚天大逆轉，新“辣招”是否能阻擋樓價上漲的腳步？

“今年年初調整結束后，市況逐漸回溫，下半年樓市持續(xù)升溫，直到11月初香港特區(qū)政府推出新的調控措施，加上美國加息的影響，目前市場觀望氣氛濃厚。”中原地產亞太區(qū)總裁黃偉雄向21世紀經濟報道記者表示。

黃偉雄坦言，特區(qū)政府11月初出臺的15%印花稅政策只能短暫剎停上升中的樓價，但并未能解決根本問題，“目前市場上本身有很多剛性需求，辣招反而迫使小業(yè)主和開發(fā)商暫停售樓，導致市場短暫供不應求，適得其反。同時由于港元與美元掛鉤，香港樓市受到全球熱錢的追捧，我們預計明年樓價全年有5%的升幅。”

然而，國際貨幣基金組織（IMF）上周在訪問香港后發(fā)表代表團總結報告指出，香港樓市已接近上升周期的尾聲，因為住宅物業(yè)估值偏高，若利率上升步伐較預期快，樓價可能會有急跌的風險。

交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰認為，市場普遍預期美國加息速度不會太快，如果只是1％-2％的加幅，在目前香港整體按揭貸款利率偏低的情況下，影響不會太大。但他強調稱，一旦外圍經濟有向下跡象，有可能觸發(fā)香港樓市進入熊市。

樓市供求仍然失衡

香港特區(qū)行政長官梁振英12月9日下午宣布不參加下一屆競選，引發(fā)市場擔憂特區(qū)政府現(xiàn)有的房屋政策是否會出現(xiàn)停滯。投資者用“腳”投票立即作出反應，截至9日收盤，香港地產股錄得明顯升幅，長實地產升1.8%，新鴻基地產上漲2%，新世界發(fā)展微升0.8%。

“短期內的確會對樓市有一些心理影響，部分潛在買家可能出于對未來樓市政策的擔憂，而選擇提前入市，同時開發(fā)商賣樓也更加活躍。”黃偉雄說。他表示，明年香港新樓銷售金額有望突破200億港元，創(chuàng)下歷史新高。

公開數據顯示，明年香港預計有超過50個新樓盤項目推出，提供約2.8萬個單位。但市場人士認為，考慮到香港樓市供求仍然失衡，需求旺盛，開發(fā)商不太可能掀起價格戰(zhàn)。最近，中國海外旗下的豪宅項目鴨脷洲南區(qū)·左岸就宣布，取消向買家提供1%現(xiàn)金回贈。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，行政長官梁振英宣布不競逐連任，市場關注對樓市后市的影響，但香港長遠房策已經確立，預計新行政長官上任后短期調整辣招的空間不大。

一直以來，梁振英強調解決住屋問題作為施政的“重中之重”。他在今年1月13日發(fā)表任內第四份施政報告明確提出，未來數年香港特區(qū)政府計劃大幅增加房屋和土地供應，從而達到抑制房價的作用。

事實上，香港特區(qū)政府于五年前開始加快賣地，目標將每年新增私樓供應單位增加到1.8萬-2萬個。目前，這項政策已有所成效，私人住宅供應量在2009年第三季度銳減至5.2萬個的低谷后，已連續(xù)五年持續(xù)增加。

21世紀經濟報道記者翻查的資料顯示，自梁振英2012年3月當選行政長官以來，香港特區(qū)政府先后出臺了多項樓市調控政策。在2012年10月，推出買家印花稅（BSD）及推出加強版額外印花稅（SSD）。在2013年2月，向非首次置業(yè)的業(yè)主征收雙倍印花稅（DSD），并于今年11月全面提高非首置買家印花稅率，統(tǒng)一提高至15%。

瑞信則發(fā)布報告指出，梁振英上任前，即2009年10月-2011年6月期間，特區(qū)政府推出過6次收緊措施，增加土地供應以及收緊按揭成數。梁振英上任后的51個月，政府推出8次收緊措施。

該行認為，房屋政策將是每位香港特區(qū)行政長官主要關注的議題，在增加供應上并不存在太多爭論的空間，所以增加土地供應仍會在下任特區(qū)行政長官的議程上，政府不會在樓價未明顯回落前減少調控。

樓價或回歷史高位

美元加息一度被認為是壓垮香港樓市的“最后一根稻草”，然而事實可能并非如此。

“目前大部分住宅按揭貸款的息率大約在1.8％-2.1％之間，考慮到目前香港銀行資金十分充裕，即使明年美國加息，前一兩次香港銀行未必即時加息，而且加息的幅度有限，預計低息環(huán)境仍將繼續(xù)，對樓市的影響主要為短暫的心理因素。”黃偉雄坦言。

他續(xù)稱，明年第二季度香港樓市有望重拾升勢，中原城市領先指數CCL可能重回150點的歷史高位。反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）12月9日報144.91點，環(huán)比升0.3%。其中，大型單位樓價升勢凌厲，環(huán)比上漲1.83%，創(chuàng)近十五個月來的新高，接近去年9月的歷史高位。

在特區(qū)政府的新辣招出臺后，多家香港本地大型銀行進一步提升現(xiàn)金回贈的金額，由月初最高為貸款額1.3%上調至1.4%，即每100萬港元貸款，兩周內可以獲得額外1000港元的回贈。

其中，中銀香港更推出十分具有吸引力的按揭計劃。比如，買樓業(yè)務向該行借貸100萬港元，可獲得1.4%（1.4萬港元）現(xiàn)金回贈，全期H加1.38％（H以0.38％計算），這意味著實際供款利率僅為1.76％。貸款額200萬港元以上，息率則為全期H加1.37％，借貸300萬港元則以息率全期H加1.35％，并且可享高息掛鉤存款戶口。

萊坊高級董事和估價及咨詢部主管林浩文表示：“經過金管局數輪的逆周期措施，以及銀行不斷收緊壓力測試，目前整個香港樓市的風險在銀行體系十分可控。如果加息的幅度在2%以上，并不會對香港樓市造成實質的影響。”

以一個售價1500萬港元的住宅單位為例，按照目前五成的按揭上限，買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入，但香港僅有8%的勞動人口的收入達到這個水平。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。