港澳樓價雙雙“跳水” 香港樓價或再跌25%

2015年，香港總體樓價下跌一成，澳門普通住宅急挫兩成多豪宅暴跌四成

數(shù)據(jù)

香港：2016年1月，香港地產(chǎn)成交數(shù)量跌到25年內(nèi)最低值——包括公寓、商鋪和車位的地產(chǎn)成交數(shù)量僅3500起。而在2015年第四季度，香港樓市創(chuàng)下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。2015年，香港總體樓價跌了10%，有機構(gòu)預(yù)計，至2017年年底，香港樓價將再跌20%至25%。

珠海：2015年，澳門一般性住宅跌幅約20%~25%，有些豪宅跌幅甚至達到40%；兩年前，澳門與橫琴樓價還相差一兩倍，但到去年，兩地樓價差距只有1萬~1.5萬元/m2。昔日澳門購房客占了八成的橫琴樓市，如今已鮮少看見澳門客的身影。

香港樓價：至2017年或再跌20%~25%

國際投資銀行瑞銀日前發(fā)布報告指，香港樓價自2008年以來急升，然而，現(xiàn)時資金流向逆轉(zhuǎn)可能令樓價加速下滑；香港住宅樓價自去年9月以來已下跌8%，該行估計宏觀不利因素將令樓價至2017年年底再跌20%至25%。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰也對記者表示，2015年，香港總體樓價跌了10%，由于今年初內(nèi)地和香港都出現(xiàn)小型“股災(zāi)”，今年香港樓價的確有可能出現(xiàn)兩成以上的跌幅。

持貨業(yè)主尚無負資產(chǎn)憂慮

陳永杰認為，香港目前持貨的業(yè)主還沒有負資產(chǎn)的憂慮，對比兩三年前的樓價，香港房屋已累積可觀升幅，“細價樓”已升1.5倍，最差都升了60%~70%，即使如預(yù)期般回調(diào)25%，業(yè)主依然是賺大錢，因此他們不急著拋售房屋。

從目前來看，開發(fā)商的壓力較大，最近半山一個豪宅屋苑發(fā)售，價格約2000萬~4000萬港元，比同區(qū)二手房屋低開兩三成。開發(fā)商低開也顯示豪宅市場受近期股災(zāi)影響之大。

日前，香港特首梁振英在施政報告中提出“政府無責(zé)任保證樓價只升不跌”，陳永杰認為這種表述是合理的。不過樓價如果跌三四成，將會動搖銀行金融體系，按揭成數(shù)加高的業(yè)主將可能率先淪為“負資產(chǎn)”。為此，業(yè)界建議特區(qū)政府，微調(diào)“辣招”政策。此前，特區(qū)政府連續(xù)推出額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)等“辣招”。

澳門樓價：大跌之后與橫琴單價僅差萬元

去年澳門樓市整體價格下跌兩成多，有些豪宅項目價格暴跌40%，而與澳門一河之隔的珠海樓價同比漲幅卻超過20%，這是什么節(jié)奏？

日前，在第一太平戴維斯（珠海）有限公司舉辦的媒體見面會上，相關(guān)人士表示，由于澳門、珠海樓價差距日漸縮小，原來有八成澳門購房者的橫琴樓市現(xiàn)在已鮮少見到澳門客，買家已以內(nèi)地客居多，短期價格有下行壓力，如果澳門樓價繼續(xù)下跌，也將會對橫琴樓市持續(xù)產(chǎn)生影響。

去年珠海房價漲20%

漲幅在廣東僅次深圳

數(shù)據(jù)顯示，珠海樓價去年漲幅驚人，僅排在深圳之后。廣東省房協(xié)發(fā)布的《2015年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，深圳、廣州、珠海住宅銷售價格分別以33661元/m2、14083元/m2和14031元/m2位列全省前三，其中，深圳、珠海房價同比漲幅分別為40%和20%，分列第一、第二。

珠海因與澳門相鄰，樓價卻遠低于澳門，曾一度吸引眾多澳門客來投資置業(yè)。據(jù)悉，早在自貿(mào)區(qū)成立之前，橫琴樓市中澳門客占了八成。

據(jù)第一太平戴維斯澳門及中國西南區(qū)董事總經(jīng)理廖沛霖介紹，澳門自開放賭權(quán)后，樓市升足11年，住宅樓價一度追近香港樓價水平，高樓價對于澳門年輕人來說是個沉重的負擔(dān)。因為交通便利，在橫琴置業(yè)往返澳門工作對于不少澳門年輕人而言是非常劃算的。

兩地差價從兩倍到萬元

橫琴已少見澳門購房客

但去年澳門博彩業(yè)收益按年大幅下跌34.3%，博彩業(yè)的黯淡也牽連到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。廖沛霖透露，去年，澳門樓價大幅下跌，一般性住宅跌幅約20%~25%左右，有些豪宅跌幅甚至達到40%。而橫琴樓市卻自2013年起邁入發(fā)展“快車道”，目前，橫琴樓價約在3.7萬~4萬元/m2。兩年前，澳門、橫琴兩地樓價還相差一兩倍，如今，兩地樓價差距只有1萬~1.5萬元/m2。也因此，以往出于性價比考慮的澳門置業(yè)者目前已很少在橫琴置業(yè)。

受經(jīng)濟氣氛影響，澳門業(yè)內(nèi)普遍對后市采取審慎觀望態(tài)度，預(yù)計住宅市場今年仍會面對下行壓力。在“剛性需求”支持下，預(yù)計中小型住宅跌幅較高級住宅小，或在5%~10%以內(nèi)。

廖沛霖表示，從目前來看，澳門博彩業(yè)今年仍難有起色，如果澳門樓價繼續(xù)下跌，也將會對橫琴樓市持續(xù)產(chǎn)生影響。目前，在橫琴就算已落成的項目入住率也不高，而從土地出讓時間來看，明后年會有最大的落成量，對區(qū)域樓市將有不小壓力。珠海樓市對澳門客的吸引力也不會增大，在三年內(nèi)，珠海還沒有成熟條件去挑戰(zhàn)深圳、廣州的樓價。

未來4年香港新住宅

約8%為內(nèi)地房企建

日前，仲量聯(lián)行發(fā)表最新研究報告指出，中國內(nèi)地對香港四個主要物業(yè)市場（住宅市場、寫字樓市場、零售地產(chǎn)市場、物流市場）的影響力持續(xù)上升，內(nèi)地資金在香港住宅市場所擔(dān)任的角色已逐漸由買家轉(zhuǎn)為發(fā)展商，另外，內(nèi)地企業(yè)對香港辦公樓需求不斷增加。

在住宅市場，香港于2012年引入買家印花稅后，內(nèi)地買家購買一手住宅項目的比例由最高40%下跌至去年的10%，市場的焦點已轉(zhuǎn)為日趨活躍的內(nèi)地發(fā)展商。香港于2015年推出招標(biāo)的住宅地皮中，超過一半接獲內(nèi)地發(fā)展商競投，并投得當(dāng)中約25%的地皮，打破長期被香港本土發(fā)展商占據(jù)的局面。仲量聯(lián)行香港研究部總監(jiān)馬安平預(yù)測，內(nèi)地發(fā)展商將繼續(xù)在香港擴張。2016至2019年的私人住宅新供應(yīng)中，最多8%是由內(nèi)地發(fā)展商興建，大部分位于新界（56%）及九龍（35%）。

在寫字樓市場，2015年，內(nèi)地企業(yè)在香港辦公樓租賃市場最為活躍，占全年中環(huán)新簽訂租約租用面積的36%，其比重于過去5年增加一倍。目前，中資企業(yè)占中環(huán)甲級辦公樓出租面積約21%。馬安平表示，估計在2021年前中環(huán)甲級辦公樓市場將有最多28%的樓面由內(nèi)地企業(yè)租用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。