北京土拍“畫風(fēng)”突變 開發(fā)商搶地不亦樂(lè)乎

“9·30”新政后，北京土地市場(chǎng)“畫風(fēng)突變”。10月13日，北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布公告，明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式試點(diǎn)。

11月16日、17日兩天，上述四宗地塊集中入市。最終，海淀18/19號(hào)地塊，大興黃村地塊未決出歸屬，海淀20號(hào)地塊被中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體竟得。值得注意的是，無(wú)論最終花落誰(shuí)家，四塊地的住宅自持部分，皆為房企100%自持。

根據(jù)補(bǔ)充公告，這4宗地塊設(shè)定了地價(jià)上限，在嚴(yán)控地價(jià)的基礎(chǔ)上明確了未來(lái)商品住房的銷售限價(jià)。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)到地價(jià)上限時(shí)，就轉(zhuǎn)為競(jìng)投企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。對(duì)于包含有獨(dú)立公建的地塊，則需在居住用途建筑面積的100%競(jìng)投為企業(yè)自持商品住房后，轉(zhuǎn)為投報(bào)自持公建的面積。

100%商品房自持，這筆賬如何算？這些土地入市后將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

后續(xù)還有7宗限價(jià)地塊

北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批試點(diǎn)地塊是落實(shí)北京市“9·30”新政的具體舉措，圍繞著新政中提出的嚴(yán)控地價(jià)，有效控制房?jī)r(jià)快速上漲的要求，采用了限定銷售房?jī)r(jià)、設(shè)定地價(jià)上限、競(jìng)投企業(yè)自持面積比例、競(jìng)投建設(shè)品質(zhì)方案等多項(xiàng)措施，目的是嚴(yán)格落實(shí)新政要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)專家表示，從最終成交的地價(jià)以及企業(yè)自持的面積看，設(shè)置地價(jià)上限起到了引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性參與競(jìng)爭(zhēng)，將北京土地市場(chǎng)的地價(jià)水平穩(wěn)定在合理區(qū)間的效果。競(jìng)投企業(yè)自持商品住房的面積，也將增加城市的租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是北京市落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）的創(chuàng)新舉措，旨在積極推動(dòng)建立購(gòu)租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。

試點(diǎn)地塊在“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的同時(shí)，還執(zhí)行“90/70”政策，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。

關(guān)于后續(xù)擬推出試點(diǎn)地塊情況，北京市國(guó)土局給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的回復(fù)中表示，9月30日，市規(guī)土委已發(fā)布了7宗住宅用地預(yù)出讓公告，土地總面積約42公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約83萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途主要為居住用地，該7宗地塊也將于近期在北京市土地交易市場(chǎng)陸續(xù)推出，并將全部采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”交易方式出讓。

這四宗地如何賺錢

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，除了海淀20號(hào)地塊含商業(yè)比例高，最后中糧聯(lián)合體獲得，其他三地塊需要10個(gè)工作日后確定成交。合計(jì)4宗地塊62萬(wàn)平方米，成交金額203.35億元，其中的50.39萬(wàn)平方米住宅面積全部由開發(fā)商持有。預(yù)計(jì)將成為8400套出租房（按照平均60平方米單套計(jì)算，開發(fā)商盡量做小增加千人配套商業(yè)面積）。

張大偉認(rèn)為，房企在嚴(yán)格調(diào)控下依然搶地，主要賭通貨膨脹，這四宗地賺錢可能性很小。8000套出租房一年租金大約3.2億元（剔除必要成本按照單套年收益4萬(wàn)元計(jì)算），200億元一年的資金成本按照5%計(jì)算10億元?？墒鄄糠职凑?2萬(wàn)平方米商業(yè)+千人商業(yè)計(jì)算+地下車庫(kù)等，價(jià)值80億元計(jì)算。120億元的持有出租房土地成本+開發(fā)成本20億元=140億元持有成本，年資金成本7億元。“租金只能回本銀行定期存款。”

張大偉說(shuō)，調(diào)控可能再升級(jí)，部分房企繼續(xù)拼搶土地，很可能會(huì)導(dǎo)致政策繼續(xù)加碼。在已經(jīng)非常嚴(yán)格的調(diào)控政策下，繼續(xù)加碼會(huì)導(dǎo)致樓市繼續(xù)降溫，而房企拿到的土地很可能會(huì)面臨入市或者持有風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。