樓市“期中考”：超460次寬松政策后，何時(shí)筑底反彈？

2022年的進(jìn)度條過半，上半年的樓市也經(jīng)歷了不少意料之外的波折與調(diào)整。隨著寬松政策的逐漸加碼，樓市也在這個(gè)6月的夏天感受到了復(fù)蘇回暖的氣息。

跨過“倒春寒”

“從短期來看市場已經(jīng)觸底，并不是觸底反彈，而是一個(gè)緩慢溫和的恢復(fù)過程。”近日，萬科董事會主席郁亮在股東大會上雖稱“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時(shí)間”，但仍一反長期以來的悲觀論調(diào)，給出了積極強(qiáng)心的論斷。

向來在房地產(chǎn)行業(yè)扮演著意見領(lǐng)袖的郁亮發(fā)聲，也讓地產(chǎn)股久違地出現(xiàn)了向上波動(dòng)行情。次日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊接連逆市走強(qiáng)，甚至有多家房企、物企掀起了漲停潮。

郁亮的信心背后也有著數(shù)據(jù)支撐：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月全國商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%，銷售額環(huán)比增長29.7%，實(shí)現(xiàn)今年以來單月環(huán)比首次提高。

這是一個(gè)積極信號。2022年以來，房地產(chǎn)已經(jīng)走過了嚴(yán)峻的4個(gè)月。

越過1月、2月傳統(tǒng)的銷售淡季，受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響，“倒春寒”來襲，“金三銀四”爽約。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長。

前4個(gè)月的萎靡也讓上半年的銷售規(guī)模整體承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積降幅超四成，購房者置業(yè)信心不足，成交規(guī)模為近幾年同期最低水平，市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

好在，復(fù)蘇的信號終于在5月出現(xiàn)。行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%，市場信心開始恢復(fù)。

“在政策面持續(xù)寬松的情況下，購房的環(huán)境越來越好，到了5、6月，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)出來，購房需求逐漸被釋放，購房便利程度逐漸被增加，銀行信貸等也都給予了比較大的支持，所以說最新數(shù)據(jù)跟政策非常匹配。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，刷新記錄的政策規(guī)模成為了此輪市場轉(zhuǎn)向的重要推力。

需求端：政策頻出扶持購房

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，各地出臺樓市寬松政策已超460次，覆蓋城市超200個(gè)，次數(shù)刷新歷史記錄。

各地推出的政策主要著眼需求端，包含放松限售限購、降低首付比例、降低房貸利率等等，其中尤以公積金政策的調(diào)整最為頻繁。例如，6月便有接近30城提高公積金貸款額度和降低首付比例，超過20城市發(fā)放各種購房補(bǔ)貼。

除了政策數(shù)量多，發(fā)布政策的城市級別也越來越高。一季度，政策暖風(fēng)自三四線城市風(fēng)起，等到了4-6月，二線城市“加入群聊”并逐漸成為政策推出的主力，甚至有南京、武漢成都、杭州、廈門等傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市也踏入穩(wěn)樓市行列。

但整體來說，今年各地出臺的政策仍多是在上一輪樓市放松周期中出現(xiàn)過的“老朋友”，如，放松限購、限貸、限售等均為傳統(tǒng)樓市調(diào)控常見的“五限”放松，鄭州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“舊招新用”。

若是看本輪放松周期里的創(chuàng)新，也有“點(diǎn)”“面”之分。從個(gè)別城市看，長沙“以租換購”思路走出了“租出去就算無房”的理念，被稱為是打通了長沙新房、二手房和租房市場間的通道的奇招；溫州推出“安居貸”著眼房貸負(fù)擔(dān)，讓房貸也能“先息后本”，留出了前三年只還利息的緩沖期。

從趨勢上看，補(bǔ)貼二孩、三孩政策成為了本輪扶持樓市的創(chuàng)新方向，形成一定規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有十余城出臺針對二孩、三孩家庭的購房寬松政策，包括放松限購、購房補(bǔ)貼等。

“多城出臺針對二孩、三孩家庭的購房政策，達(dá)到了一箭雙雕的效果，既促進(jìn)了合理購房需求的釋放，也在一定程度上達(dá)到了鼓勵(lì)生育、促進(jìn)人口增長的目的。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄稱。

供應(yīng)端：土拍回暖促進(jìn)拿地

再看供應(yīng)端。上半年，企業(yè)資金壓力不減疊加市場調(diào)整態(tài)勢延續(xù)，房企新開工積極性不足。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，全國房屋新開工面積為5.2億平方米，同比下降30.6%；房屋竣工面積為2.3億平方米，同比下降15.3%。

重點(diǎn)城市短期庫存穩(wěn)定在相對高位，也讓出清周期有所延長。截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來的相對高位。若按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為18.9個(gè)月，較2021年末延長5.0個(gè)月。

但6月以來，土地市場同樣有了明顯回暖。6月監(jiān)測城市出讓金總額較5月增逾六成，其中上海以近864億元領(lǐng)跑；長三角地區(qū)宅地密集入市，占據(jù)出讓金總額榜單八席。

“由于今年集中供地次數(shù)增加至4次，也增加了房企拿地靈活性，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，未來供地將‘量縮價(jià)漲’；預(yù)計(jì)下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬，降門檻、降地價(jià)、提利潤，提升企業(yè)拿地意愿。”中指研究院認(rèn)為。

筑底已至，何時(shí)反彈？

從政策吹動(dòng)疲軟的大環(huán)境，到五六月翹尾的行情，今年樓市大戲的上半場已十分精彩。持續(xù)改善的供需環(huán)境讓6月樓市呈現(xiàn)出“環(huán)比增速擴(kuò)大、同比降速收窄”的筑底態(tài)勢，下一步的復(fù)蘇又將從何開始？

“購房者信心持續(xù)回歸，6月份全國新房的找房熱度呈現(xiàn)總體上揚(yáng)態(tài)勢，一線城市的上漲尤為明顯，體現(xiàn)出其強(qiáng)勁的反彈力度。”近日，58同城、安居客發(fā)布的2022年《6月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，6月全國新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%，一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%。

“上半年的政策對于改善型需求拉動(dòng)力度明顯增大，不少城市通過限購放松快速將潛在購房群體轉(zhuǎn)變成實(shí)際購房群體，預(yù)計(jì)下半年全國整體商品房銷量會明顯超過上半年。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認(rèn)為，市場去化仍將面臨區(qū)域分化，不僅體現(xiàn)在城市之間，板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市及熱點(diǎn)二線城市仍將在本輪復(fù)蘇中扮演領(lǐng)頭羊的角色。同時(shí)二線和三四線城市分化將加劇，熱點(diǎn)二線及東部核心城市群內(nèi)三四線城市或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回暖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。