杠桿猛于虎！機(jī)構(gòu)推測房市杠桿資金達(dá)19萬億

5105套，9月19日杭州房市成交的數(shù)據(jù)刷新了歷史最高紀(jì)錄。

杭州告急的同時(shí)，濟(jì)南也出現(xiàn)瘋狂買房的場景。9月17日，某樓盤在濟(jì)南奧體中心開盤，首期推出1224套房源，兩個(gè)半小時(shí)便被一搶而空，銷售額達(dá)11.06億。

沒想到如此瘋狂，幾百萬的房子像白菜一樣子被搶購，上海的離婚登記處因?yàn)殡x婚太多而限號，造謠的地產(chǎn)中介甚至一度被刑拘......這也導(dǎo)致8月70個(gè)城市的房價(jià)上漲了，不論是新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅（1.26%），還是二手房住宅平均環(huán)比漲幅（0.89%），均創(chuàng)造了2014年以來最高峰值。

為什么會去搶？“G20是杭州房市突然火爆的催化劑，這一催化劑，將杭州房市的熊熊大火點(diǎn)燃。”喜投網(wǎng)董事長黃生撰文稱，催化劑的背后，本質(zhì)是貨幣，因?yàn)橐痪€城市嚴(yán)格限購，導(dǎo)致貨幣開始流向部分二線城市，而在這些投機(jī)貨幣的帶動下，迅速上演一次搶房的尖峰時(shí)刻。

房貸占居民戶中長期貸款比例就能說明全民為房瘋狂。2016年3月、6月購房貸款占居民中長期貸款比例均超過90%，此前該數(shù)據(jù)最高為2014年，當(dāng)時(shí)的占比只有85%。對此，前亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對記者說，資金杠桿猛于虎。

據(jù)牛熊交易室撰文稱，截至2016年6月底，中國個(gè)人房貸余額為16.55萬億元，按照此推算，到9月底房貸余額將達(dá)到17.9萬億左右。這其中的11萬億是在2011年9月之后產(chǎn)生的，短短的5年時(shí)間，房貸余額從6.9萬億狂飆到17.9萬億。這還僅僅是金融機(jī)構(gòu)口徑統(tǒng)計(jì)的房貸，如果加上地產(chǎn)商、中介商提供的首付貸、消費(fèi)貸等，估算還得加上1萬億元。也就是說至少19萬億的杠桿資金卷入房市。

這讓人想起了2015年的股市大崩潰，當(dāng)時(shí)令人聞之色變的股市杠桿資金有多少呢？記者查知，當(dāng)時(shí)的股市杠桿資金不到4萬億元。

試想，4萬億融資讓股市從泡沫到崩潰，19萬億對房市如何？中國房地產(chǎn)界獨(dú)立思想者顧海波認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)典型的杠桿資金推動。

央行的數(shù)據(jù)顯示，今年7月末金融機(jī)構(gòu)人民幣中長期貸款余額達(dá)到了驚人的58.38萬億元，較2001年增長超過50倍。從增量來看，僅今年前7個(gè)月人民幣中長期貸款余額就增加了5.84萬億元。照此增速計(jì)算，今年人民幣中長期貸款余額年度增量有望打破2009年6.74萬億元的歷史新高。

首先是居民杠桿率猛增。中國指數(shù)研究院向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，中國的居民杠桿率近年來增長非?？?，居民的負(fù)債占整個(gè)GDP的比重從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望達(dá)到44%。同時(shí)，個(gè)人房貸增量持續(xù)大漲。今年上半年，個(gè)人購房貸款增量達(dá)到2.37萬億元，去年整年的增量也不過2.66萬億元。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更令人吃驚：1至7月份個(gè)人按揭貸款13305億元，增長54.6%。由此可見，目前個(gè)人住房按揭貸款仍是各個(gè)銀行爭奪的優(yōu)質(zhì)資源，這就是居民大加杠桿的原因。

記者采訪還發(fā)現(xiàn)，今年以來開發(fā)商集中發(fā)行公司債，成為助推房價(jià)上漲的另一個(gè)杠桿，由此誕生300個(gè)“地王”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年8月26日房企公司債融資規(guī)模達(dá)到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規(guī)模達(dá)到2015年全年的151%。

可以預(yù)見，“只要中國的貨幣投放不改變，還會有更多的資金涌向二三線城市”。顧海對記者說，當(dāng)前的房市持續(xù)上漲是寬松的信貸造成的，“一旦杠桿資金要是跟不上，當(dāng)年海南房市的悲劇就會重演”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。