商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力大 行業(yè)并購有望提速

近年來，房地產(chǎn)庫存高企一直都是社會各界高度關(guān)注的話題。住宅項目開啟“小步快跑”模式，商業(yè)地產(chǎn)卻在龐大庫存陰影下“舉步維艱”。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前有必要重新審視商業(yè)地產(chǎn)去庫存的問題。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展風(fēng)險與機(jī)遇并存。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須不斷自我革新，謀求轉(zhuǎn)型，探索未來突破之路。

去庫存壓力增大

近十多年來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)增速顯著快于住宅開發(fā)投資增速。與此同時，我國各類型物業(yè)在土地出讓和銷售環(huán)節(jié)的業(yè)態(tài)占比背離，年度商業(yè)用地占到房地產(chǎn)用地出讓總量的30%左右，而每年度商品房銷售中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售占比僅在10%左右。這直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)每年度供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求，待銷售庫存逐年累積，成為房地產(chǎn)去庫存的重點與難點。

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23%。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，二三線城市商業(yè)用房等消化周期高達(dá)50個月以上，一些城市甚至達(dá)100個月以上。專家說，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢很嚴(yán)峻，壓力要比住宅地產(chǎn)還大，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

近年來，由于實體商業(yè)的不景氣，百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象。百盛、王府井等多個知名百貨公司相繼關(guān)閉部分其在二三線城市，甚至一線城市的門店。購物中心的空置率也是居高不下，上海月星環(huán)球港項目總建筑面積近50萬平方米，曾被貼上“亞洲最大城市綜合體”的標(biāo)簽。據(jù)記者了解，目前該項目其一層共153間商鋪，除去即將開業(yè)的商鋪之外，共有34間尚未開張，空置率約22.22%。

同時，另一零售主力業(yè)態(tài)大賣場也陷入業(yè)績下滑的困境。據(jù)《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)（2015／2016）年度發(fā)展報告》稱，全國連鎖的大潤發(fā)超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市(601933,股吧)業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計劃。

根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心的數(shù)據(jù)，2016年上半年全國50家重點大型零售企業(yè)零售額同比累計下降3.1%，相比上年同期回落了4.2個百分點。

實體商業(yè)的不景氣讓商業(yè)地產(chǎn)一度陷入低谷。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國十大城市商業(yè)市場累計存量再刷歷史新高，已達(dá)5267.75萬平方米，同比上漲幅度達(dá)10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比分別高達(dá)141個月、96個月、83個月；北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。

同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩情況嚴(yán)重，二三線城市的存銷比多在50個月以上。

業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，多年野蠻生長已讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由藍(lán)海變?yōu)榧t海，未來發(fā)展風(fēng)險與機(jī)遇并存，在“不創(chuàng)新，就得死”的生存壓力下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加快探索突破之路。

轉(zhuǎn)型機(jī)遇與風(fēng)險并存

對于商業(yè)地產(chǎn)高庫存，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰(zhàn)，但也迎來了消費擴(kuò)大升級的機(jī)遇。根據(jù)新的消費趨勢，未來商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過渡。對于傳統(tǒng)的百貨公司和購物廣場必須進(jìn)行改革，用服務(wù)替代傳統(tǒng)銷售模式，文化產(chǎn)品植入帶動商場變化。但同時，商場的改革在短時間內(nèi)仍無法拯救居高不下的庫存壓力。

針對各地的去庫存壓力，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府首先應(yīng)從供給端入手，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。

為消化現(xiàn)有庫存，各地也在出招。如四川、福建、昆明等省市細(xì)化“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地；已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。

多數(shù)開發(fā)商對此表示歡迎，認(rèn)為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)會。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也算過一筆賬——按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場是很難掙到錢的，也很難形成規(guī)模化，企業(yè)不易做大做強。所以，“商改住”的政策中還有很多地方需要細(xì)化落實。

同時，業(yè)內(nèi)人士指出，就算政策得到落實，短期內(nèi)能否解決高庫存壓力還很難下定論。一線城市住宅市場相對有比較旺盛的需求，商改住也許是一個方法。二三四線城市住宅市場面臨過剩問題，把商業(yè)、寫字樓改造成住宅就不可能奏效。

從市場長遠(yuǎn)的發(fā)展角度觀察，商改住和眾創(chuàng)空間可以作為解決商業(yè)過剩的探索和嘗試，這個方式是可行的，政府也允許做一些嘗試，但能不能馬上解決問題，就要看能不能對癥下藥了。

高庫存壓力使地產(chǎn)商想盡各種辦法，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始著手一些資產(chǎn)證券化的舉措。對此，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄認(rèn)為，資產(chǎn)證券化到成熟階段還有很長的時間和道路要走，還有很多待解決的問題，比如法律規(guī)范、稅收等，首先要解決的是稅收問題。中國很多事情都很簡單，但是稅收就不簡單了。總的來說，商業(yè)項目資產(chǎn)證券化的方向是對的，大家都往這個方向走，我們也很期待這個市場的成熟，但是也確實不容易。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入淘汰階段，一些地產(chǎn)商認(rèn)為當(dāng)下正是房企并購整合的好時機(jī)。林木雄表示，并購是否可行，要看企業(yè)在經(jīng)營商業(yè)這一塊是否有優(yōu)勢，一些房企試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后覺得盈利能力只是一般的話，或許還是會集中做原有資源強的領(lǐng)域。當(dāng)然，對于一些有經(jīng)營商業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)可能是很好的機(jī)會，市場整體沒有錢賺并不代表所有人都沒有錢賺。競爭就是汰弱留強的過程，并購當(dāng)然是其中的一種方法。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。