中國樓市嚴(yán)重分化局面未改 需緊抓去庫存主基調(diào)

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，房價環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)減少、漲幅繼續(xù)收窄，房價整體漲勢再度放緩。對此，專家指出，6月份房價漲勢雖有所放緩，但房價整體還在繼續(xù)上漲，樓市嚴(yán)重分化的局面仍沒有出現(xiàn)顯著改變，這要求我們在下半年仍要緊抓去庫存這一房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，針對分化情況，分類施策、因城施策，精準(zhǔn)推動去庫存。

上漲城市在減少

近期，我國房價正放慢上行“腳步”，房價環(huán)比上漲城市個數(shù)已連續(xù)2個月減少。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個；5月份分別比上月減少5個和2個。

同時，環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)局測算，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點(diǎn)。

“由于前期我國房價經(jīng)歷了較快上漲，當(dāng)前漲幅收窄符合其內(nèi)部調(diào)整的需要，體現(xiàn)了市場運(yùn)行規(guī)律。另外，此前部分地方針對樓市‘過熱’現(xiàn)象出臺的一些調(diào)控政策也起到了一定的作用，房價過快上漲現(xiàn)象沒有繼續(xù)維持。房價漲勢放緩將有助于推動房地產(chǎn)市場盡早實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行，也有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈在接受本報記者采訪時說。

對于房價接下來可能的走勢，中國社會科學(xué)院日前發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。

樓市分化仍持續(xù)

房價增速雖有所降低，但房地產(chǎn)市場“冷熱不均”的局面并未有明顯改變。專家指出，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場依舊分化嚴(yán)重，一線城市和部分二線城市房價成為房價上漲的“主力軍”，特別是今年上半年，部分熱點(diǎn)二線城市的上漲勢頭更是搶了一線城市的“風(fēng)頭”。

3月份以來，合肥、廈門這兩個城市超越并取代深圳、上海，其房價環(huán)比漲幅穩(wěn)穩(wěn)“站住”全國70個大中城市的前兩名，而6月份環(huán)比漲幅排在第三位的南京，其房價更是實(shí)現(xiàn)了連續(xù)16個月上漲。

相比之下，三、四線城市房價則上漲較慢，不少城市房價還出現(xiàn)了負(fù)增長。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，銀川、烏魯木齊、包頭等城市的新房價格環(huán)比漲幅均為負(fù)。

社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立指出，市場分化不僅僅是不同層級城市之間的分化，而且表現(xiàn)為一線城市也出現(xiàn)了分化，北上廣深這四個一線城市，在之前歷次的房價上漲過程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京、上海，這是從來沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象。

“我國樓市分化已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間，分化的局面趨于復(fù)雜。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題正表現(xiàn)得越來越突出，一、二線城市容易吸引投資與住房需求，三、四線城市則困難重重。”李佩珈說，要解決這些長期積累的問題，我們不能操之過急，要做好長期消化的準(zhǔn)備，這也意味著，樓市分化的局面可能還會再持續(xù)一段時間。

分類施策需加強(qiáng)

針對樓市的持續(xù)分化，需要緊抓去庫存這一房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。上半年，我國已經(jīng)在這方面取得了一定成績。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份以來，商品房待售面積連續(xù)4個月減少，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米。

“去庫存的有效推進(jìn)為樓市分化問題提供了解決之道，上半年庫存的持續(xù)下降既有一、二線城市的貢獻(xiàn)，也與三、四線城市去庫存的持續(xù)推進(jìn)密切相關(guān)。但是，由于三、四線城市庫存量很大，短期內(nèi)完全消化這些庫存仍比較困難。”李佩珈說。

中國指數(shù)研究院的報告顯示，一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一、二線熱點(diǎn)城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內(nèi)，而多數(shù)三、四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

國家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕指出，下半年，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價持續(xù)過快上漲；對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。

當(dāng)前，不少地方已經(jīng)開始根據(jù)本地情況采取精準(zhǔn)去庫存的措施。浙江省制定方案為農(nóng)民進(jìn)城購房創(chuàng)造條件，將全面取消縣（市）購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度要求；湖南省郴州市則采取推進(jìn)棚改貨幣化安置、組織外地購房團(tuán)來郴州看房購房等措施，并力爭在2016年至2018年消化商品房庫存面積500萬平方米。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。