樓市變天！二套房貸利率逼近7%，下半年房貸會更緊么？

    1
    最近，大部分城市的房貸利率紛紛上調(diào)。就連一線城市中房貸利率最低的上海，也按捺不住，上調(diào)了房貸利率。首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%上調(diào)至5.00%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.70%。
    而本就利率較高的一眾二線城市，銀行房貸利率更是不斷突破。
    很多城市的商業(yè)銀行，比如成都、鄭州、南昌、無錫、洛陽等地，二套房房貸已經(jīng)逼近7%，而惠州的個別銀行，二套房房貸已經(jīng)突破7%！
    網(wǎng)紅城市杭州最近幾個月房貸利率也“三連跳”，中農(nóng)工建等國有大行的首套房貸款利率5.9%，二套房6.0%；而商業(yè)銀行的房貸利率早就超過6%！
    過去很多人投資房產(chǎn)的目的是抗通脹，因為真實通脹率要高過房貸利率。但是，現(xiàn)在邏輯完全顛倒了過來，房貸利率開始超過真實通脹利率，很多人買房之后，房價多年不漲，而房貸卻依舊高高在上，算了算，買房不僅沒抗通脹，反而虧了大錢。
    而現(xiàn)在，房貸利率上漲的城市依然不斷增加，樓市已經(jīng)變天了！投資者需要注意！
    2
    今年上半年，全國疫情緩和后，房地產(chǎn)市場恢復(fù)的很快。
    這導(dǎo)致兩大灣區(qū)的熱點城市房價出現(xiàn)了較快上漲。
    這也導(dǎo)致，從年初至今，居民住房信貸快速擴張。截止目前，個人住房貸款余額已經(jīng)超過36萬億。
    所以，為了防止個別城市的房價上漲出現(xiàn)全國蔓延，導(dǎo)致居民杠桿率的進一步攀升，銀行雷霆出手。
    也就有了全國房貸利率紛紛上調(diào)的一幕。
    雖然國內(nèi)居民部門的杠桿率在全球范圍內(nèi)還是較低水平，但是最近6、7年，國內(nèi)居民部門杠的桿率年均增長4.4%，速度非?？?。
    回看歷史，不管是日本80年代末的房地產(chǎn)泡沫大崩潰前，還是美國2008年房地產(chǎn)次貸危機前，有一個相同的特征，都是居民部門的杠桿率快速抬升。
    日本80年代末崩潰前，居民杠桿率每年抬升3.8%，而美國2008年崩潰前，居民杠桿率每年抬升4%。兩個國家最終都爆發(fā)了巨大的危機。
    所以，中國是一定要杜絕國內(nèi)的居民部門也出現(xiàn)類似的危機隱患。
    3
    其實，不僅僅是房貸利率上漲，更是有些地方的銀行，甚至悄悄給一些二手房停止了放貸。
    比如，房齡超過20年的不給貸款，房屋坐落位置在幾環(huán)以外遠郊的，不予貸款等等。
    隨著房產(chǎn)調(diào)控的深化，對整個房地產(chǎn)的預(yù)期肯定是有影響的。前期房價漲幅比較高的城市，比如深圳、廣州、東莞等城市，現(xiàn)在已經(jīng)全面轉(zhuǎn)冷。
    有些過去炒作痕跡明顯，漲幅過大的片區(qū)，比如深圳南山區(qū)、寶安中心區(qū)，目前已經(jīng)是轉(zhuǎn)冷趨涼的現(xiàn)狀。
    但停貸，只會在個別熱點城市局部、短期內(nèi)發(fā)生。不會全國推開，否則，房地產(chǎn)急速崩了，誰也不會好。
    4
    言歸正傳，從年初開始，其實銀行的監(jiān)管態(tài)度就開始加強。
    比如對消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)入市資金加大查處力度，整頓“首付貸”、“低首付”等行為，至今，深圳炒房團“深房理”還在里面待著接受調(diào)查。
    再加上頭幾年銀保監(jiān)會出臺的房地產(chǎn)信托基金管理辦法，信托違規(guī)或變相流入房地產(chǎn)的資金幾乎歸零，房企的日子是越來越難。
    現(xiàn)在大量房企營收放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升，在加上購房者也開始成本增加，現(xiàn)在不光是中小房企，就連龍頭房企的營收和利潤增速，都出現(xiàn)了負增長。
    并且在去年“三道紅線”下，踩線的房企公司數(shù)量很多，房企的真實負債遠比我們想象的要大。真實負債率超過70%紅線的房企有接近40%，而凈負債率超過了100%的水平的房企超過25%。這是比較危險的信號。
    那下半年，房貸會更緊么？
    前面說過，現(xiàn)在房貸收緊，利率上升，底層原因是央行要抑制局部城市和地區(qū)居民部門杠桿率增長過快。
    而表現(xiàn)為銀行的兩道紅線。從去每年12月底央行發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來，商業(yè)銀行的房貸壓降的壓力總體是比較有限的。
    需要調(diào)整房地產(chǎn)貸款占比的銀行，他們的余額占到整個金融機構(gòu)涉房貸款余額比例不到25%，并且主要集中在幾家大中型銀行。
    如果平穩(wěn)運行，每家銀行今年少增1000-1500億房貸，而目前，其實很多已經(jīng)按進度可以實現(xiàn)達標了。
    所以，目前的房貸已經(jīng)是很嚴的。繼續(xù)收緊，繼續(xù)調(diào)高房貸利率也沒必要。我們應(yīng)當(dāng)理性看待房貸趨嚴這件事。    畢竟房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的重要支柱，不可能一下子說抽掉，就抽掉，只能一步步部署和行動。來源：米筐投資

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。