北京新房市場出現(xiàn)新變化 商住房成交量首超住宅

隨著北京商住項目限購傳聞的愈演愈烈，商住項目的成交量也隨即出現(xiàn)了暴漲。而在成交量大幅攀升的背后，一方面是商住項目的開發(fā)商擔(dān)心限購出臺后市場徹底冰封，去化更加困難；另一方面，不少沒有購房資質(zhì)的人群，擔(dān)心在北京買房的最后一條通道也被堵死。

值得注意的是，不少開發(fā)商目前也紛紛向相關(guān)部門人士打探限購傳聞的真實性，尤其是那些近期在北京高價拿地的企業(yè)。“開發(fā)商敢于高價拿地，就是因為有不限購的商住可以作為靈活掌握的部分，幫助項目保持一個基本的盈虧平衡，而如果商住限購，又沒有響應(yīng)的政策補(bǔ)償，那這些高價拿地的開發(fā)商估計都要虧死。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

商住房成交量瘋漲

在通州商住限購1個月后，門頭溝也悄然暫停了商住房的預(yù)售網(wǎng)簽，一時間“北京將全面限購商住房”的消息不脛而走。

雖然上述傳聞并沒有得到證實，但不少開發(fā)商還是選擇抓緊時間去庫存。畢竟通州的情況就在眼前。根據(jù)通州區(qū)的限購規(guī)定是，5月6日起向三類家庭暫停出售商務(wù)型公寓，通州新建商業(yè)、辦公項目，今后將按照規(guī)劃用途銷售，即不能賣給個人，只能賣企業(yè)。隨后通州的商住項目成交量出現(xiàn)暴跌。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，通州限購一個月后，該區(qū)域非住宅類產(chǎn)品成交量跌幅超過99%，公寓產(chǎn)品簽約累計僅13套。

同時，不少沒有購房資格的人群也加速入市，一起推高了北京商住項目的成交量。

以上周（6月5日—6月11日）為例，北京新房市場共成交4089套房源，其中商住類產(chǎn)品3345套，環(huán)比暴漲161.3%，商住類產(chǎn)品占北京新房成交量的比例達(dá)到了81.8%。

此外，上周共計有3個項目單周成交金額超過10億元，分別是東亞華欣灣、尚o壹軚、林肯公園，后兩者均為商住類產(chǎn)品。而從成交套數(shù)與成交金額上看，尚o壹軚和林肯公園也是遙遙領(lǐng)先。其中尚o壹軚上周共計成交948套房源，成交金額高達(dá)44.82億元；林肯公園共計成交646套房源，成交金額為34.55億元。據(jù)悉，尚o壹軚于2015年8月份開盤，截至6月13日，該項目簽約已經(jīng)達(dá)到了57.25億元，但近54億元是在6月份完成銷售的，而該項目開盤前9個月的銷售額僅為3億元上下。

實際上，自今年以來，商住類產(chǎn)品便已經(jīng)超過住宅，成為北京新房市場的主力，商住項目限購的傳聞，則又進(jìn)一步助推了商住類產(chǎn)品的成交。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，年內(nèi)北京公寓簽約首次超過了住宅。在北京新建商品房中，年內(nèi)住宅簽約20742套，而公寓類物業(yè)簽約達(dá)到了26336套，在合計4.7萬套成交中，公寓占比高達(dá)55.9%，這一比例也創(chuàng)下了歷史新高。而2015年，這一比例僅為28.5%，之前比例基本都在30%以內(nèi)。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來公寓成交超過住宅的主要原因，除了通州部分項目突擊簽約增加幾千套外，住宅產(chǎn)品高端化是主要原因。據(jù)悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交額已經(jīng)達(dá)到了508萬元，公寓成交單套平均在186萬元。

“目前北京新房、二手房住宅的門檻，在300萬元—400萬元左右，200萬以內(nèi)的這部分需求只能選擇公寓類物業(yè)；同時，受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，在過去2年，北京住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，包含了大量的公建類物業(yè)，特別是在郊區(qū)縣，商業(yè)氛圍欠缺，這些土地更多建設(shè)成為包含居住功能的公寓類產(chǎn)品；另外，受限購政策持續(xù)影響，一線城市資產(chǎn)保值升值預(yù)期依然強(qiáng)烈，這種情況下，因為買不了住宅，部分投資者選擇了購買公寓。”張大偉表示。

開發(fā)商或被套牢？

雖然商住項目成交火熱，但對于相關(guān)開發(fā)商來說卻并沒有什么可開心的，他們現(xiàn)在的心里只有一件事，商住限購的傳聞到底靠不靠譜，如果有，什么時候落地。

在目前北京的土地市場上，每次宅地出讓都會引發(fā)房企的激烈爭搶，在競價的過程中，商品房面積全部轉(zhuǎn)為自住房的情況比比皆是，即便沒有全部變?yōu)樽宰》?，可以作為商品房出售的面積也少得可憐。由于政府規(guī)定了自住房的售價，房企要想在項目上保持盈虧平衡，單靠幾十套可以自己定價的商品房肯定是不行的。之所以在部分土地爭奪中，房企敢于把全部商品房面積競價到自住房，就是因為這些地塊配套可以用于建設(shè)商住房的面積，讓房企有了回旋的余地，畢竟商住房也是可以自己定價的產(chǎn)品，自住房虧的錢，商住房這邊多少能幫房企補(bǔ)上一些，如果趕上市場好，說不定項目還能賺錢。

上述情況，實際上也是房企在一線城市高價拿地的基本邏輯。而如果商住項目限購，顯然這套邏輯就行不通了，近期在北京拿地的開發(fā)商肯定也會虧得很慘。

“已經(jīng)出讓但尚未入市的商住房面積達(dá)1450萬平方米，按照目前公寓成交的單套平均面積68平方米，潛在供應(yīng)為21萬套左右。而按近幾年公寓平均每年2萬套左右的成交量計算，公寓的潛在供應(yīng)大約可以維持10年的市場消耗。雖然當(dāng)下公寓類產(chǎn)品的庫存僅有3萬套左右，但潛在供應(yīng)非常驚人，說實話這個市場本事就很擁擠了。如果商住市場限購的話，公寓的成交量將會下跌80%—90%，而隨著成交量斷崖式的下跌，即便是較為樂觀的預(yù)計，成交價起碼也會下滑30%以上。”張大偉指出。

同時，當(dāng)初開發(fā)商高價拿地的時候，北京也尚未對商住項目限購，如果突然采取限購措施，則相當(dāng)于給這些企業(yè)挖了一個坑，對于諸多房企來說，確實不夠公平。尤其是對于那些上市房企來說，無異于也損害了中小投資人的利益。畢竟北京一宗土地的價格，已經(jīng)相當(dāng)于一些房企一年的利潤總和。

此外，由于公寓類產(chǎn)品相比住宅較低的價格，也填補(bǔ)了中低價位剛需住宅產(chǎn)品的缺口，在北京新房市場趨于豪宅化的當(dāng)下，公寓類產(chǎn)品已經(jīng)成為市場中頗為重要的一環(huán)。如果這部分產(chǎn)品被限購，將對整個北京樓市產(chǎn)生巨大的影響，住宅價格則有可能被進(jìn)一步推高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。