地王頻繁出現(xiàn)已成趨勢 背后是資金潮下資產(chǎn)荒

6月2日，北京共計(jì)拍出三宗“小地王”。

樓面價(jià)在不斷刷新紀(jì)錄。最值得注意的是延慶一地塊，經(jīng)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，樓面價(jià)達(dá)3.1萬元/平方米。然而，在延慶樓市銷售史上，別墅銷售超過2萬元/平方米的只有37套，普通住宅銷售超過2萬元/平方米的只有1套，超過3萬元/平方米的有3套。地價(jià)是房價(jià)的3倍。

張大偉分析認(rèn)為，特別在一二線城市，地王頻繁出現(xiàn)已經(jīng)成為趨勢，這是資金潮下的資產(chǎn)荒。

地王背后的買家們

6月2日，陽光城一位負(fù)責(zé)人在他的朋友圈曬出了北京市土地整理儲(chǔ)備中心的土地競拍號(hào)47號(hào)，并寫道“陽光城北京又下一城！收獲順義地塊！”

陽光城，是當(dāng)天北京地王的一個(gè)買家。

該地塊位于中央別墅區(qū)輻射區(qū)域后沙峪的順義22街區(qū)。經(jīng)過多輪激烈競爭，被陽光城以14.3億元拿下，溢價(jià)率186%，樓面價(jià)直逼4.46萬元/平方米。建設(shè)用地面積17756.68平方米，建筑面積不高于39065平方米。該地塊拍出當(dāng)天下午，同位于順義區(qū)域的旭輝22號(hào)街區(qū)便打出廣告“一日三地王，市場滾燙，好房靠搶”的廣告。公開資料顯示，旭輝22號(hào)街區(qū)屬于27-59平方米的loft?？們r(jià)80萬起。

這不是陽光城第一次在北京拿下地王。2015年11月13日，其以18.73億元、配建1.2萬平方米限價(jià)房代價(jià)，競得北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊。該項(xiàng)目折合樓面價(jià)3.8萬元/平方米，按照地塊2.8的容積率計(jì)算，未來房價(jià)至少達(dá)到8萬元/平方米，成為臺(tái)湖片區(qū)新晉“地王”。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該地塊開發(fā)壓力不小。

此次拿地并不便宜。陽光城方面相關(guān)負(fù)責(zé)人不愿意對(duì)此事給予評(píng)價(jià)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，作為閩系房企，進(jìn)京是陽光城認(rèn)為全國化戰(zhàn)略布局的重要一環(huán)。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2015年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜》顯示，陽光城2015年完成銷售金額310億元，較2014年的230.7億元大幅上漲34.37%，在閩系房企中名列前茅。

6月2日另一地王買家是龍湖。其以14.1億元總價(jià)，競得北京市“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”中關(guān)村環(huán)?？萍紙@HD-0303-0071地塊，占地總面積1.33萬平方米，規(guī)劃建筑面積4.66萬平方米，容積率3.5，規(guī)劃用地性質(zhì)為B2商務(wù)用地。折合樓面地價(jià)30228元/平方米。相比該區(qū)域上一次拿地，地價(jià)翻了兩倍。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目未來擬打造高端商務(wù)辦公及配套類產(chǎn)品。

龍湖方面稱，北京是龍湖一直以來的戰(zhàn)略要地。對(duì)龍湖環(huán)渤海區(qū)域布局實(shí)現(xiàn)深化具有重要意義，也符合“擴(kuò)縱深、近城區(qū)”的全國化發(fā)展戰(zhàn)略要求。

資金潮下的資產(chǎn)荒

地王頻繁出現(xiàn)已經(jīng)成為趨勢，這被視為是資金潮下的資產(chǎn)荒。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來截至5月31日，全國土地市場地王頻繁出現(xiàn)，按照總價(jià)計(jì)算，超過15億的合計(jì)有105宗，其中國企比例明顯處于歷史高位。

前述105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億，其中有52宗被國企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億，占比54%。而這105宗總價(jià)地王里，89宗為上市公司獲得，合計(jì)金額2760億，占比84%。

張大偉認(rèn)為，土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)。而目前市場創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，它們資金實(shí)力更強(qiáng)，對(duì)未來市場波動(dòng)的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。而在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場預(yù)期來看，品牌開發(fā)商們深知，在京滬深調(diào)控政策已經(jīng)嚴(yán)厲執(zhí)行的市場背景下，今年下半年樓市勢必會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，銷售端勢必會(huì)有所損失，此時(shí)，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機(jī)會(huì)已成為大多數(shù)品牌開發(fā)商的策略；一線城市土地市場“寸土寸金”，積極搶灘土地市場方能夠在一線城市立足和發(fā)展，品牌房企不會(huì)放棄一線城市這塊“肥肉”。因此，雖然當(dāng)前京滬深等一線城市土地市場表現(xiàn)“風(fēng)平浪靜”，但背后其實(shí)是暗潮洶涌，品牌房企在暗中較勁廝殺，一線城市勢必還會(huì)迎來“地王”大戰(zhàn)。從結(jié)果來看，以上海為例，上海的泗涇地王、周浦地王、顧村地王等等或多或少有這方面因素的考量。

華泰證券分析師謝皓宇分析稱，融資渠道確實(shí)一直在打開，但真正流入到房企手中的錢，更多的還是來自于銷售回款。房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要有5個(gè)，分別是銀行、信托、股票市場、債券市場和民間借貸。2014年之后開放的是股票市場和債券市場，截至當(dāng)前，這兩大類新增融資渠道對(duì)上市公司來說確實(shí)幫助極大，但對(duì)無法獲得的非上市公司來說，新增資金來源并不充足。按照資金來源來看，房款來源占比高達(dá)41.4%，同時(shí)整體增速并不理想，也就說，當(dāng)前的周期復(fù)蘇是單邊復(fù)蘇，在供給端存在缺失。

謝認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)還在轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)仍然是支柱。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場在價(jià)格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當(dāng)前一線城市的房價(jià)已經(jīng)脫離了購房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續(xù)，所以未來房價(jià)收入比遲早會(huì)下降。如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對(duì)房地產(chǎn)的支撐將加強(qiáng)。對(duì)于其他三四線城市來說，由于房價(jià)并不高，所以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。