一線城市成交量高位回落 分析稱并不是拐點(diǎn)

在成交量沖高之后，一線城市正在出現(xiàn)調(diào)整。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，一線城市的房地產(chǎn)月度成交量出現(xiàn)明顯回落。其中，前期需求透支性釋放和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擠出效應(yīng)，被認(rèn)為是主因。

分析指出，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)階段性調(diào)整。隨著熱點(diǎn)城市陸續(xù)收緊調(diào)控，這種趨勢(shì)可能轉(zhuǎn)移到部分二線城市。但該種情況并不被視為“拐點(diǎn)”，市場(chǎng)人士反映，當(dāng)前一線城市的潛在需求仍然強(qiáng)勁，在合適的時(shí)機(jī)會(huì)尋求釋放。

階段性回落

公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。其中，除廣州樓市在5月逆勢(shì)上揚(yáng)外，京滬深三個(gè)城市的成交量均連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下調(diào)。

以北京為例，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，今年4月，北京新房純商品住宅成交5296套，環(huán)比上漲17.2%。但新房住宅在整體市場(chǎng)中的比重較小。同期的二手住宅網(wǎng)簽量為26374套，環(huán)比下降17.6%。總體而言，4月北京商品住宅成交量環(huán)比下降了13.3%。

今年5月，北京純商品住宅成交4109套，環(huán)比下降22.4%；二手住宅網(wǎng)簽量為22979套，環(huán)比下降12.9%。總體來(lái)看，5月北京商品住宅成交量環(huán)比下降14.5%。

歷史數(shù)據(jù)顯示，近一段時(shí)間以來(lái)，北京新房成交的高點(diǎn)在去年12月，二手房成交量則在今年3月達(dá)到高峰?？偝山涣康母唿c(diǎn)同樣出現(xiàn)在今年三月。但4月和5月，北京樓市成交量出現(xiàn)連續(xù)下滑。

與此同時(shí)，占據(jù)市場(chǎng)交易主流的二手房，成交價(jià)格則不斷上漲。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，自北京二手房交易均價(jià)在3月突破4萬(wàn)元關(guān)口后，4月和5月，該價(jià)格分別達(dá)到42518元/平方米和43843元/平方米，達(dá)到歷史高點(diǎn)，同比分別上漲20.12%和21.96%。

這種情況頗能反映一線城市的現(xiàn)狀：市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，現(xiàn)階段的主旋律為量跌價(jià)漲或量跌價(jià)穩(wěn)。

上海易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，出現(xiàn)這種情況的原因有二。其一，自去年年末以來(lái)的行情中，需求大量釋放，如今出現(xiàn)乏力；其二，一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，擠出了相當(dāng)部分的需求。

他還表示，3月以來(lái)，上海、深圳收緊調(diào)控政策，北京也采取去杠桿、局部區(qū)域強(qiáng)化限購(gòu)等措施，這也使房地產(chǎn)交易出現(xiàn)降溫。

或蔓延至二線城市

一線樓市往往被視作整體市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，這種降溫態(tài)勢(shì)代表了現(xiàn)階段的市場(chǎng)走勢(shì)，未來(lái)將向二線城市延續(xù)，并有可能繼續(xù)傳導(dǎo)到三四線城市。

今年4月以來(lái)，蘇州、南京、廈門等熱點(diǎn)二線城市的周成交量已呈現(xiàn)出震蕩下行局面。到今年5月，下滑態(tài)勢(shì)已基本確立。

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，這其中除了有政策打壓因素的存在外，也有此前市場(chǎng)透支帶來(lái)的自發(fā)調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著政策刺激作用的遞減，以及傳統(tǒng)銷售淡季的到來(lái)，今年二季度，一線城市和主流二線城市的樓市將陷入一段低谷期。這種低谷直到9月、10月份才有可能發(fā)生改變。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，盡管二線城市庫(kù)存下降明顯，但隨著政策打壓預(yù)期的強(qiáng)化，以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擠出效應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定程度的降溫。但廣大三四線城市的市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。

該種調(diào)整并不能被視作“拐點(diǎn)”。嚴(yán)躍進(jìn)指出，相比之下，更應(yīng)該叫做“階段性調(diào)整”。他認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房需求仍然存在，如果在貨幣政策層面進(jìn)行刺激的話，不排除市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前一線城市和熱點(diǎn)二線城市的基本面仍然是供不應(yīng)求，這種形勢(shì)在短期內(nèi)很難改變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。