新房成交量連續(xù)五周下滑 深圳樓市拐點(diǎn)將至？

限購限貸升級、評估價上調(diào)，密集出臺的調(diào)控政策給瘋狂的深圳樓市潑了幾盆冷水。

深圳規(guī)劃和國土資源委員會（下稱“深圳規(guī)土委”）的數(shù)據(jù)顯示，3月28日~4月3日，深圳一手住宅成交652套，成交面積為約7.05萬平方米，分別環(huán)比下滑16%和15.7%。這已經(jīng)是深圳新房成交面積連續(xù)第五周下滑，與春節(jié)前的周成交量相比，接近腰斬。

深圳中原研究中心認(rèn)為，前期上漲幅度較大的深圳市場將會逐漸進(jìn)入調(diào)整階段，特別是在政府調(diào)控與價格雙面壓力下，未來市場有可能面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

事實(shí)上，早在“3·25新政”出臺之前，市場已做出反應(yīng)。春節(jié)過后，有關(guān)深圳將調(diào)控樓市的傳言滿天飛，深圳官方的多次公開表態(tài)則加重了樓市調(diào)控的市場預(yù)期，最直接的反應(yīng)便是3月的一手成交量下滑。

深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，深圳3月的一手住宅成交4461套，環(huán)比下降17.5%，成交面積為46.48萬平方米，環(huán)比下降17%。

此外，受評估價將在4月1日上調(diào)的政策影響，購房者集中在3月過戶，以減少交易成本。深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，深圳3月二手住宅成交18706套，環(huán)比大幅上升120%，成交面積約為160萬㎡，環(huán)比大幅上升136%，創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，在3月的最后一周，深圳二手房過戶量井噴，最后兩天日均過戶超過1000套。

“春節(jié)后市場一直比較冷淡，客戶觀望情緒濃厚，特別是‘3·25新政’之后，新房的成交量明顯下滑，在提高購房門檻和打擊投資客的情況下，未來一段時間內(nèi)新房成交量將會持續(xù)低位。”深圳中原研究中心判斷。

按照過往經(jīng)驗(yàn)，成交量持續(xù)下滑一段時間后，房價將出現(xiàn)一定波動。目前，深圳的二手房報價已經(jīng)開始松動。

“現(xiàn)在南山和寶安片區(qū)的大戶型房源報價普遍下調(diào)10%，成交價回到1月份的水平。總價超過500萬元以上的房源，流通性持續(xù)減弱。”家家順深圳公司的經(jīng)紀(jì)人任先生告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

流通性減弱，意味著房子更難賣了。春節(jié)過后，深圳部分片區(qū)的大戶型、高總價房源降價明顯，但成交乏力。就連流通性較好的小戶型、低總價房源也受到一定影響。

《第一財經(jīng)日報》記者近日走訪二手房市場發(fā)現(xiàn)，羅湖片區(qū)150萬元以內(nèi)的單身公寓此前走俏市場，過去一年的房價漲幅普遍超60%。調(diào)控政策出臺后，購房者的觀望情緒加重。

羅湖某小戶型業(yè)主對于近日頻繁造訪的看房客表示很煩惱，看房的人增加了，但實(shí)際有購房意愿的人沒幾個。

根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，二手房業(yè)主仍在下調(diào)報價，3月28日~4月3日，深圳中原報價指數(shù)為32.51%，較此前一周下跌5.6個百分點(diǎn)。

隨著放盤價格的持續(xù)回落，成交量較新政前的明顯下滑，越來越多的中介從業(yè)人員看空后市。3月28日~4月3日，深圳中原經(jīng)理指數(shù)為47.10%，較上周下降3.46個百分點(diǎn)，其中53%的經(jīng)理人看平后市，看跌經(jīng)理人占比26.3%，環(huán)比增加3.86個百分點(diǎn)。

市場嗅覺最為敏銳的一手房開發(fā)商，在入市時間和價格上也做出了相應(yīng)調(diào)整。

3月31日，深圳控股副總裁董方對包括《第一財經(jīng)日報》在內(nèi)的媒體表示：“3月25日政策出臺后，我們觀察到深圳有四個項(xiàng)目開盤，成交率下滑到六七成，低于此前的日光或八九成，成交價格比原來預(yù)計(jì)的價格下降了5%~8%。”

董方認(rèn)為，此次調(diào)控政策的出臺，能適當(dāng)抑制樓市的投機(jī)炒作，對中長期健康發(fā)展是好事情。不過，他堅(jiān)定地看好深圳樓市，“此前深圳共出臺過五次樓市調(diào)控政策，政策消化期僅需2~5個月。此次調(diào)控政策相對溫和，相信只需要2~5個月，就能恢復(fù)量價齊升的局面”。

董方的心態(tài)在一定程度上反映了部分開發(fā)商的立場。從供應(yīng)端來看，自2月以來深圳只有四個項(xiàng)目獲得預(yù)售，異常冷清。這或許意味著部分開發(fā)商也持觀望態(tài)度，希望能盡量避開市場波動期。

對于近期準(zhǔn)備開盤的開發(fā)商來說，適當(dāng)?shù)膬r格下調(diào)才能對沖購房者的觀望情緒。

《第一財經(jīng)日報》記者多方采訪獲得的較為一致的觀點(diǎn)是，深圳樓市短期小拐點(diǎn)已至，成交量將大幅下跌，房價穩(wěn)中有降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。