一日四地王 “國字號(hào)”成一線城市搶地主力

6月1日，上海，偏遠(yuǎn)的寶山顧村拍出了溢價(jià)率300%、地價(jià)3.7萬的土地；6月2日在深圳、北京，關(guān)外龍華、近郊海淀北乃至遠(yuǎn)郊區(qū)順義、延慶，同時(shí)出現(xiàn)了地價(jià)超過3萬、4萬的土地。

從漲幅來看，深圳龍華地價(jià)三年翻了近四倍，而北京海淀北部地塊7個(gè)月漲了兩倍多，延慶地王則是周邊在售房價(jià)的三倍多，這些數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)火爆時(shí)期如2009年、2013年的地價(jià)和當(dāng)時(shí)的地王。而那時(shí)的地王，基本上還聚集在城區(qū)。

從以上區(qū)域歷史上的土地價(jià)格來看，地價(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為一線城市地價(jià)已失控。那么，究竟是誰，又是什么樣的邏輯，在背后支撐這樣的地價(jià)上漲？

地王爭霸戰(zhàn)

6月2日的土地市場(chǎng)注定不平靜。這一天，深圳地王的溫床——龍華板塊又推出了一幅新的商住地塊，盡管土地部門設(shè)置了暗標(biāo)方式，以避免競(jìng)拍激烈推高價(jià)格的情形，并且是第一個(gè)要求現(xiàn)售的地塊——也仍然沒能阻擋房企和資金的熱情。

19家開發(fā)商和他們背后的金主來到招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，18家遞了標(biāo)書，1家棄投。最終，央企中國電建聯(lián)合另一家央企背景的中國金茂旗下方榮地產(chǎn)，以總價(jià)82.9億、樓面價(jià)5.7萬的代價(jià)，力壓深圳本地開發(fā)商招商地產(chǎn)，奪得這一新的區(qū)域地王。

幾乎同時(shí)在北京，海淀北部地區(qū)整體開發(fā)中關(guān)村環(huán)?？萍紙@HD-0303-0071地塊出讓，最終被龍湖地產(chǎn)以14.1億元拿下，樓面價(jià)為3.02萬/平方米，溢價(jià)率107%。

回溯到2015年10月27日，萬科以8.1億元競(jìng)得海淀區(qū)相鄰地塊，折樓面價(jià)為1.3萬元/平方米。這意味著，半年時(shí)間，海淀這一區(qū)域的地價(jià)翻了兩倍多。與此同時(shí)，該區(qū)域的房價(jià)并未大幅上漲。

緊接著，順義后沙峪地塊出讓，最終陽光城以總價(jià)7.5億元、樓面價(jià)4.46萬元/平方米拿下。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，未來售價(jià)很可能將超過10萬元/平方米。

就在人們驚呼遠(yuǎn)郊順義也要出現(xiàn)單價(jià)10萬的房子之時(shí)，更令人驚詫的情形出現(xiàn)了。

同樣的遠(yuǎn)郊區(qū)延慶出讓一地塊，也受到碧桂園等多個(gè)開發(fā)商的追捧。最終該地塊被一級(jí)開發(fā)商天潤誠澤以10.425億元總價(jià)拿下，按照中原地產(chǎn)的估算，折合樓面價(jià)高達(dá)3.1萬元/平方米，是區(qū)域在售均價(jià)的2倍多。

京深兩地似乎在暗暗較勁，地價(jià)漲幅一個(gè)比一個(gè)更快，而且都超過了房價(jià)漲幅。以龍華為例，數(shù)據(jù)顯示，從2007年至今9年時(shí)間，龍華房價(jià)從2007年的1萬漲到了2016年5月的47865元，漲幅約為5倍；但是地價(jià)則從2007年的5600元/平方米漲到了今天的5.7萬，漲了10倍。也就是說，龍華地價(jià)漲幅是房價(jià)漲幅的2倍。

從京滬深三大城市（廣州的地價(jià)漲幅較為柔和）來看，地價(jià)在過去兩三年里均出現(xiàn)了明顯的加速上漲態(tài)勢(shì)，也從漲幅上普遍超過了房價(jià)。

搶地主力“國字號(hào)”

是什么樣的力量，在背后推高地價(jià)？

中原地產(chǎn)梳理今年以來一線城市的地王發(fā)現(xiàn)，國資和央企成為本輪搶地的主力。最典型的例子是信達(dá)地產(chǎn)，其是財(cái)政部直屬信達(dá)資產(chǎn)的子公司。

數(shù)據(jù)顯示，自去年下半年以來，信達(dá)地產(chǎn)先后在合肥濱湖區(qū)、上海新江灣城、深圳坪山、杭州錢江新城、杭州濱江奧體、上海寶山顧村六幅地塊的圍搶戰(zhàn)中高價(jià)勝出，總耗資高達(dá)352億元。

深圳龍華地王的得主也是央企聯(lián)合體，中國電建直屬國資委，方榮地產(chǎn)則是中國金茂子公司，而中國金茂的第一大股東是中化集團(tuán)，也是國資委直管企業(yè)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月31日，全國土地市場(chǎng)合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中有52宗地被國企獲得，合計(jì)成交金額為1785.8億，占比為54%左右。

其中，信達(dá)、華僑城、中國電建、魯能集團(tuán)、葛洲壩、中鐵、中冶等央企是爭搶地王的主力；相對(duì)于民企來說，他們更易獲取大量且低廉的資金。

張大偉認(rèn)為，地王現(xiàn)象是低利率、資金潮下的資產(chǎn)荒，特別是一二線城市，地王頻繁出現(xiàn)已經(jīng)成為趨勢(shì)。

克而瑞研究中心房玲、尹鵬分析信達(dá)搶地王的原因時(shí)也指出，中國信達(dá)最需要的實(shí)際是資產(chǎn)配置，當(dāng)前“資產(chǎn)荒”日益嚴(yán)重，而房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯(cuò)的前景，一線城市核心地塊則最具升值潛力。

因此，信達(dá)地產(chǎn)“瘋狂”奪地王，無論最后能否賺到錢，已經(jīng)完成了母公司中國信達(dá)的資產(chǎn)配置需要，始終還是為金融主業(yè)護(hù)航而生的。

不過，深圳一不愿具名的開發(fā)商人士亦指出，不具備實(shí)際操盤和開發(fā)能力的金融資本，其實(shí)助長了地價(jià)泡沫。而地價(jià)不一定和房價(jià)正向變動(dòng)，在未來，如果房價(jià)不能趕上地價(jià)的上漲，將會(huì)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。