房價最有上漲動力5大城市 烏魯木齊“第二”？

綜合近4年來人口的增加量和增長率兩個指標來看，天津、北京、深圳、鄭州、武漢等城市，不光人口增量大，而且增長率也高，是近年來人口增速最快的城市。

今年以來，在去庫存等一系列刺激政策的作用下，房地產市場大幅回暖。不過在普遍回暖的情況下，市場的分化依然十分明顯。尤其是在一二線城市量價齊升的同時，大量的三四線城市表現比較平淡。

“政策刺激雖然可以改變短期市場格局，中長期的樓市走向依然取決于供求關系的基本面，歸根結底體現的是經濟發(fā)展和城市吸引力?！敝性禺a首席市場分析師張大偉分析，人口凈流入是分析城市吸引力和未來房價走向的一個最重要的指標。

那么哪些城市的人口吸引力更大？記者查閱了部分大中城市2015年的統(tǒng)計公報（其中成都、昆明、沈陽、濟南為2014年數據），根據常住人口與戶籍人口數據，對各城市的凈流入人口及其占比情況進行梳理，進而分析各城市的人口變化和吸引力。

數據說話！這五個城市房價最有上漲動力

表1：重點城市人口凈流入

珠三角城市外來人口最多

必須指出的是，這些城市主要是我國的一二線城市，在城鎮(zhèn)化的過程中，這些城市是人口主要的流入地。但由于經濟發(fā)展的形態(tài)和階段不同，各個城市的人口流入量也存在著較大差異。由于部分重要城市的戶籍人口或常住人口數據沒有公布，在此不列入統(tǒng)計。

如表1所示，在列入統(tǒng)計的27個重點城市中，有10個城市的凈流入人口超過了200萬，主要位于東部沿海發(fā)達地區(qū)，只有成都和武漢位于中西部。8個沿海地區(qū)城市中，珠三角有4個，長三角2個，京津冀2個。

其中，上海以981.65萬的凈流入人口位列各大城市首位，成為外來常住人口最多的城市。首都北京的人口凈流入數量達到822.6萬，位居第二。深圳緊隨北京，以782.9萬的人口凈流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國房價最高的三大一線城市。

在三大一線城市之后，“世界工廠”東莞的人口凈流入達到630.4萬，位居全國第四。第五是天津，外來人口達到了520萬，比廣州多出了20多萬。由此看來，近年來天津經濟總量在緊追廣州的同時，常住人口也在不斷增加，甚至已經超過了廣州。

此外，制造業(yè)大市蘇州和佛山的外來人口也不少，均超過了300萬。

相比之下，人口凈流入墊底的是西部的直轄市重慶。重慶去年人口凈流入為-355.29萬。這里面的主要原因在于，作為一個直轄市，重慶的總人口達3000多萬，面積達8.24萬平方公里，人口規(guī)模相當于一個中等省份。其中主城區(qū)只有1000萬左右，大量的人口分布在下轄區(qū)縣，在城鎮(zhèn)化的過程中，區(qū)縣人口除了一部分流向主城區(qū)外，有相當一部分流向了外省，尤其是東南沿海地區(qū)。

若以凈流入人口占常住人口的比例來看，有10個城市的凈流入人口占常住總人口的比重在30%以上，這也在很大程度上體現了這些城市的強大吸引力。其中，珠三角的幾個城市遙遙領先，東莞以76.37%的占比位居各大城市榜首，外來人口是本地戶籍人口的3倍多。鄰近的一線城市深圳達到68.8%，外來人口是本地人口的2倍多。佛山以47.65%位列第三。

廈門則以45.3%的比例位居全國第四，外來人口也接近了戶籍人口數量。上海以40.64%位居第五，這5個城市的外來人口占比均超過了40%。在上海之后，北京、蘇州、廣州分列6到8位，這三個城市的這一比例在35%到40%之間。

津京渝增量大，省會受青睞

如果說人口凈流入量反映了一個城市對外來人口的吸引力，那么近年來常住人口的變化則反映了區(qū)域經濟的發(fā)展變化。

數據說話！這五個城市房價最有上漲動力

表2：部分城市過去四年常住人口增長率

由于很多城市到近年來才有常住人口的數據，因此:以2011年數據為標桿，觀察過去4年來主要城市的人口流動變化。需要說明的是，由于部分城市到2012年、2013年或2014年的統(tǒng)計公報中，才有常住人口的數據，因此這些城市的數據相對不具備可比性，但仍可以從中管窺近年來其人口變化的走勢。

統(tǒng)計發(fā)現，過去4年間，常住人口增量絕對值的前三位分別是天津、北京和重慶三大直轄市。其中，天津過去4年間增加了192萬常住人口，位居榜首。

從2006年開始，天津成為又一顆“耀眼的明星”。在一系列大項目、大投資下，天津從2007年后開始高速增長。據天津市統(tǒng)計公報，2011年年末全市常住人口1354.58萬人，比上年末增加55.29萬人，全市戶籍人口996.44萬人。到2015年，全市常住人口1546.95萬人，比上年末增加30.14萬人，年末全市戶籍人口1026.91萬人。

也就是說，數年間，天津常住人口年均增加50萬人左右，其中大部分是外來人口；同期，戶籍人口僅增約30萬人。

在天津之后，首都北京以151.9萬的增量緊隨其后。位列三四位的分別是最大直轄市重慶和一線城市深圳，兩城過去4年的人口增量在90萬到100萬之間。

上海和廣州的增量也不小。上海以67.81萬的增量位居第六，值得注意的是，去年上海的外來人口首次減少。上海市的統(tǒng)計公報顯示，至2015年年末，全市常住人口總數為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，同比增長0.3%，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%。相比2014年996.42萬的外來常住人口，2015年上海外來常住人口減少近15萬。

華南的一線城市廣州雖然只有近兩年的變化數據，但兩年內增加了57.43萬，增長量也不小。尤其是，去年一年廣州就增加了41.61萬人。

此外，幾個人口大省的省會如鄭州、武漢、石家莊近幾年的增量都比較大，這也顯示出在近年來快速城鎮(zhèn)化的過程中，省會城市是重要的人口流入地。

以人口大省河南為例，早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過1億人。盡管有1000多萬人口流向了沿海發(fā)達地區(qū)，但本省常住人口還有9000萬左右，城鎮(zhèn)化還有很大的空間，這其中，鄭州將可能吸引大量的人口進入。因此，鄭州也成為近兩年來房地產市場廣為看好的二線城市。

廈門大學經濟學系副教授丁長發(fā)表示，鄭州、武漢等人口大省的省城近年來在承接產業(yè)轉移方面效果十分明顯，如鄭州通過吸引富士康落戶，一下子解決了大量的人口就業(yè)。這些省份的勞動力豐富，工資水平也不是很高，這也是他們吸引沿海一些大型企業(yè)轉移落地的重要基礎，“這些省份原來很多在沿海打工的人，現在都就近就業(yè)。”

如果以近4年的增長率來看，天津、烏魯木齊、深圳、鄭州、北京位居前五。天津無論是絕對值增加量還是增長率，都高居榜首。由于基數的關系，烏魯木齊、廈門、海口等城市雖然增加的絕對量不算大，但由于自身人口基數本來就比較小，因此增幅也比較靠前。尤其像廈門、?？诘饶戏胶I城市，城市環(huán)境十分不錯，吸引了大量外來人口前來置業(yè)。

綜合近4年來人口的增加量和增長率兩個指標來看，天津、北京、深圳、鄭州、武漢等城市，不光人口增量大，而且增長率也高，是近年來人口增速最快的城市。

哪些城市增長慢？

相比之下，一些城市近年來人口流入較為緩慢，甚至停滯。這些城市主要包括兩個類型，一是像沈陽、太原等城市來自能源重化工業(yè)省份，近幾年隨著能源價格的走低，這些省份的經濟受到很大影響。

而且，東北等地大多是計劃經濟色彩比較濃厚的地區(qū)，產業(yè)結構不太合理，重工業(yè)多、輕工業(yè)少，導致東北就業(yè)不足，人口南下。就業(yè)不足導致社會民生對財政的依賴度加大，經濟發(fā)展難度加大。

另一部分人口增長較為緩慢的城市是東莞、常州、蘇州、溫州等傳統(tǒng)的制造業(yè)城市。以東莞為例，2011年常住人口為825.48萬，去年為825.41萬，4年來略有減少。在鄰近的兩大副省級城市廣深的人口都快速增長的情況下，東莞、佛山的增速更顯緩慢。

最新房價數據出爐，看看一二線房價趨勢如何

新建商品住宅（不含保障性住房）方面

與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，上漲的城市有65個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.8%，最低為下降0.5%。其中，合肥環(huán)比上漲5.8%，位居第一，廈門5.3%、南京4.4%。

與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有23個，上漲的城市有46個，持平的城市有1個。4月份，同比價格變動中，最高漲幅為63.4%，最低為下降3.2%。其中，深圳同比暴漲63.4%，其它同比漲幅超過10%的有：上海34.2%、南京22.6%、廈門21.7%、北京20.2%、廣州17.6%、合肥17.6%、杭州14.8%、福州11.1%。

數據說話！這五個城市房價最有上漲動力

與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，上漲的城市有51個，持平的城市有9個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為6.8%，最低為下降0.4%。其中，深圳環(huán)比微跌，合肥漲6.8%位列第一。

與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有22個，上漲的城市有47個，持平的城市有1個。4月份，同比價格變動中，最高漲幅為56.1%，最低為下降7.2%。其中，深圳同比漲幅達56.1%，北京37.2%、上海30.2%、廣州20.3%；合肥30.4%。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。