博鰲嘉賓透析中國房產 新市民將是庫存去化主力

“冰火兩重天”式的兩極化發(fā)展成為目前地產行業(yè)不爭的事實：一線及部分二線城市熱度持續(xù)走高，三四線城市樓市總體上看仍然低迷。庫存高壓之下，去化路徑如何選擇？在近日的博鰲亞洲論壇2016年年會上，與會專家對中國房地產的未來定位和走向做了判斷。

樓市“冰火兩重天”背后原因幾何？

中國人民銀行副行長潘功勝曾于今年的兩會上表示，當前中國房地產市場總量過剩、區(qū)域分化，七成庫存房中分布在三四線城市。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據也顯示，今年以來一線城市的房價同比平均漲幅遠高于二三線城市，三線城市房價同比平均仍在下降。城市間房價漲幅差距進一步加大，分化現(xiàn)象持續(xù)，一“冷”一“熱”背后原因幾何？

“一二線城市集聚了優(yōu)質的教育、醫(yī)療及產業(yè)等公共資源，人口凈流入量長期處于高位，‘虹吸效應’下購房資金過于集中在一二線城市，透支了三四線城市購買力。”耶魯大學金融學教授陳志武指出，過去的三四年，縣一級的人口數(shù)量基本是負增長，大量縣城居民流向大城市；省會城市呈現(xiàn)出高速凈增長態(tài)勢，北京、上海等一線城市若沒有嚴格的落戶限制，凈增長數(shù)量難以估量。

新市民迅速增加導致一線城市購房剛需旺盛，也帶動了投資投機行為。陳志武說，由于股市等投資渠道存在高風險，買房這一操作容易、國人熟悉的投資方式再度火熱，一線城市以其優(yōu)越軟硬件環(huán)境成為投資首選。

經濟學家林毅夫對此深感憂慮：“居住和投資是房子的兩大屬性，但太多投機性資金進入樓市就會出現(xiàn)泡沫，易觸發(fā)金融危機。”

中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇則認為，上海、深圳房價奇高，是長期限購的結果。“限購限制了生產，但一線城市需求仍然旺盛。滿足需求只能靠加大供應，但房地產供應具有長期性和滯后性，商品房從投入到產出一般需要3年，市場回暖速度快于產出導致目前一線城市房價上漲。”

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌也表示，分化現(xiàn)象與早前大城市普遍實施限購政策不無關系。大城市限購之初，房地產企業(yè)開始重點布局三四線城市，地方政府對此也樂見。然而，被限制的一線城市購房需求并未因此大量外溢，二三線甚至三四線城市需求又明顯不足，造成地方普遍出現(xiàn)高庫存，也導致一二線城市住房市場房源出現(xiàn)了結構性短缺。

三四線城市去化如何發(fā)力？

國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，截至2月末，商品房待售面積73931萬平方米，同比增長15.7％。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，我國商品住房總庫存的消化周期超過兩年。三四線城市樓市去化形勢嚴峻。去年底召開的中央經濟工作會議，前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”高度，各地政府也相繼發(fā)力出臺各項措施推動庫存去化。

專家認為，政策調控將去庫存將起到積極作用，但同時應防止部分地方政府以過度行政化的手段幫地產商去庫存，催生新的壓力。眾多企業(yè)為逐利盲目開發(fā)的住宅產品忽略了市場有效需求，項目本身的質量問題與周邊配套不足亦加大了庫存去化難度。

陳志武說，最好的去庫存方式就是讓因盲目開發(fā)而陷入困境的開發(fā)商自然淘汰，只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

華夏新供給研究院院長賈康則認為，房地產市場發(fā)展須建立“市場軌道”和“保障軌道”的“雙軌統(tǒng)籌”長效機制。即在堅持市場起決定性作用前提下，政府發(fā)揮引導作用。政府發(fā)揮托底作用，托起“保障軌”向低收入階層提供有效供給。至于“市場軌”，則充分發(fā)揮市場配置作用、鼓勵公平競爭，靠高質量供給滿足購房群體需求。

與會專家指出，新市民將是未來庫存去化的主力群體。據統(tǒng)計，2015年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1％，戶籍人口城鎮(zhèn)化率37.5％，相差18.6個百分點。人口城鎮(zhèn)化與產業(yè)城鎮(zhèn)化長期滯后于土地城鎮(zhèn)化，新市民難在城市扎根，出現(xiàn)“半市民化”現(xiàn)象，購房消費需求難以提振。

孟曉蘇認為，要引導農民工進城購房，除了加快推動戶籍制度改革外，還要探索解決對該群體原有農宅與宅基地的處置和變現(xiàn)，解決新老住房的轉化問題。此外，還需加快建立購租并舉的住房制度。

新的“黃金十年”有望到來？

2016年前兩個月，一線城市和部分二線城市房地產回暖跡象明顯。清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為，這意味著這些地區(qū)房地產投資會加快。在三、四線城市，房地產去庫存還需要一段時間，但會從零增長逐步恢復到4％或5％，房地產對整個宏觀經濟的支撐作用并沒有改變。

這種說法得到了孟曉蘇的認可。她認為，房地產市場回暖比產出周期快，一旦中國城鎮(zhèn)化建設加快，大量進城農民工的剛性需求將被激發(fā)。

另外，國家不斷推進的稅改工作也被專家們視為房地產業(yè)的利好。今年5月1日起，營改增試點范圍將擴大到房地產業(yè)等行業(yè)，其中建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11％稅率。“全面實施營改增后，一些中小房企可能會因為稅收負擔加重而被迫降價，以獲得充足的現(xiàn)金流規(guī)避日常經營壓力。”陳志武說。

加之央行進年初降低首付比例、農村承包土地經營權和農民住房財產權“兩權”抵押貸款試點近日出臺，政策利好消息頻出；2016年前兩月房地產開發(fā)投資增速時隔兩年首次回升，市場回暖跡象明顯。

山水文園集團CEO張曉梅介紹，不少企業(yè)已開始自我變革，在資金流動性壓力之下，資本運營能力愈發(fā)受重視。在物業(yè)領域，社群的價值帶來了新“黃金機遇”。“也許新的房地產‘黃金十年’即將到來，但不是重演地產投資開發(fā)的火爆，而是人們不斷產生的對住房衍生產品的需求帶來新商機”。

中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一直言，他向來不認同房地產從“黃金十年”到“白銀十年”的觀點：“投資和銷售趨緩，開發(fā)商利潤被攤薄是供需關系發(fā)生變化后的必然結果。”他指出，國家目前大力推行供給側結構性改革，房地產業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展也需由此破題。高庫存倒逼供給體系上質量和效率的提高，從某種意義上來看這才是“真金白銀”。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。