海南樓市庫(kù)存高于全國(guó)平均水平 兩個(gè)暫停加快去庫(kù)存

一邊是全省商品房庫(kù)存明顯高于全國(guó)平均水平，一邊是部分市縣房地產(chǎn)投資仍盲目增長(zhǎng)。面對(duì)不可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展格局，海南省近日率先提出“兩個(gè)暫停”調(diào)控新舉措，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過全省平均水平的縣市，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng)，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批，借此加快消化全省商品房庫(kù)存，改善房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。

海南房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力巨大

房地產(chǎn)業(yè)為海南國(guó)際旅游島建設(shè)作出貢獻(xiàn)，但全省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度過高，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下房地產(chǎn)投資仍呈上升趨勢(shì)。

據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)于式江介紹，2015年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的50.7%，比上年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)，而全國(guó)這一數(shù)字僅為20%。同時(shí)，海南房地產(chǎn)稅收占地方稅收的40.5%，房地產(chǎn)貸款余額占全省24.1%，也均明顯高于全國(guó)平均水平。

一方面是房產(chǎn)投資仍在增長(zhǎng)，另一方面庫(kù)存嚴(yán)重過剩。近幾年，海南每年銷售商品房面積1000萬平方米，而每年商品房開工面積高達(dá)1600萬平方米，商品房庫(kù)存量呈快速擴(kuò)大趨勢(shì)。截至去年底，全省商品房庫(kù)存量和消化期均顯著高于全國(guó)平均水平。據(jù)介紹，海南商品房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)口徑是按住建廳的內(nèi)部口徑，即已取得預(yù)售（銷售）許可證未銷售面積，并未包括已規(guī)劃報(bào)建尚未取得許可證的面積。

對(duì)此，海南一些干部分析認(rèn)為，全省房地產(chǎn)庫(kù)存過大，一方面是受全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的影響，另一方面與長(zhǎng)期以來形成的不合理的地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和財(cái)政收入結(jié)構(gòu)直接關(guān)聯(lián)。同時(shí)也與一些縣市領(lǐng)導(dǎo)的短期行為有關(guān)。如任由庫(kù)存擴(kuò)大，不僅會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信心和消費(fèi)預(yù)期持續(xù)下滑，而且會(huì)加劇金融和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并可能引發(fā)地方系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行產(chǎn)生較大負(fù)面影響。

率先實(shí)施“兩個(gè)暫停”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存列為2016年五大任務(wù)之一，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑的情況下，要消化商品房庫(kù)存，控制新增供應(yīng)量是關(guān)鍵。

海南省政府負(fù)責(zé)人表示，為貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，海南結(jié)合本省實(shí)際情況，果斷提出了“兩個(gè)暫停”等調(diào)控措施，提出對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過全省平均水平的縣市，實(shí)施即暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng)，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批；暫停審批后，去庫(kù)存降至全省平均水平以內(nèi)的縣市，下一年度按消化量確定年度商品住宅用地計(jì)劃。

據(jù)省建設(shè)廳調(diào)查，海南除?？?/strong>、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個(gè)市縣外，其他13個(gè)市縣因商品住宅消化期超過全省平均水平，都被列入“兩個(gè)暫停”范圍。

另一方面，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期沒有超過全省平均水平的市縣，海南省要求控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、時(shí)序和產(chǎn)品種類，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)各地發(fā)展分時(shí)度假等旅游地產(chǎn)和購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，與國(guó)際旅游島建設(shè)定位相適應(yīng)。

除“兩個(gè)暫停”等房地產(chǎn)開發(fā)管控外，海南還推出一系列配套制度和措施。比如，深化戶籍制度改革、擴(kuò)大有效住房需求；加大貨幣化安置、有效利用商品住宅存量；豐富產(chǎn)品類型、推動(dòng)房地產(chǎn)朝高端方向發(fā)展，等等。

海南省政府明確要求，縣市政府要履行房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任人，對(duì)執(zhí)行不力的市縣，省政府將進(jìn)行約談和問責(zé)。

對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有短期沖擊

海南省政府負(fù)責(zé)人表示，實(shí)施“兩個(gè)暫停”等措施不是為推高房?jī)r(jià)，目標(biāo)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存和調(diào)結(jié)構(gòu)。

針對(duì)實(shí)施“兩個(gè)暫停”的影響，海南省建設(shè)廳分析預(yù)測(cè)認(rèn)為，實(shí)施“兩個(gè)暫停”將造成2016年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降約5.4個(gè)百分點(diǎn)，全省商品房新開工面積減少約450萬平方米，全省固定資產(chǎn)投資增速下降約2.7個(gè)百分點(diǎn)，全省土地出讓收入減少約50億元。

省建設(shè)廳還提醒，實(shí)施“兩個(gè)暫停”將對(duì)部分大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是填海項(xiàng)目等分批供地、分批規(guī)劃報(bào)建的項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。

但評(píng)估認(rèn)為，考慮到海南商品房存量、在建量充裕，“兩個(gè)暫停”對(duì)全省商品房銷售影響不大。預(yù)計(jì)2016年海南商品房銷售面積基本持平，因此實(shí)施“兩個(gè)暫停”對(duì)全省GDP和房地產(chǎn)業(yè)稅收影響不大。若房?jī)r(jià)上漲，銷售額上漲，稅收也會(huì)上漲。

“市縣房地產(chǎn)去庫(kù)存也是發(fā)展政績(jī)”，海南省委省政府提出，相關(guān)縣市因?yàn)槿?kù)存導(dǎo)致當(dāng)?shù)谿DP等指標(biāo)下降不納入考核，以確保新的樓市調(diào)控措施落到實(shí)處。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。