隨著新型城鎮(zhèn)化的不斷深入,包括廣東、山西、甘肅、浙江等多地在推進(jìn)“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”上紛紛落子。
3月22日,成都發(fā)布《成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)2025規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》),“創(chuàng)新集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用機(jī)制”更被列為主要工作之一。
據(jù)了解,成都上述探索始于2015年,并已經(jīng)取得一定成效。但是,推進(jìn)相關(guān)工作仍舊有重重困難。在以成都市郫縣為重點(diǎn)案例的《規(guī)劃》中,表示2015年9月7日成功拍賣(mài)13.447畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。
但是,至當(dāng)年年底,郫縣再無(wú)一宗土地入市——與2015年完成1200畝的計(jì)劃任務(wù)相距甚遠(yuǎn)。直到2016年2月6日,郫縣才掛牌成交第二宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。
“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市并非簡(jiǎn)單的商品買(mǎi)賣(mài),探索的過(guò)程很復(fù)雜,涉及到了大量的法規(guī)政策制定工作。”成都市國(guó)土局副巡視員朱曉寰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
如何解決好實(shí)際工作中的困難,將是《規(guī)劃》提出,要將農(nóng)村建設(shè)為記得住鄉(xiāng)愁的幸福美麗新村的前提。
積極推進(jìn)
所謂“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”,是指在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以以出讓、租賃、入股等模式參與市場(chǎng)交易,享受和國(guó)有土地同等權(quán)利。
推進(jìn)集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地入市,被認(rèn)為是增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的方式之一。
2015年2月,允許包括北京市大興區(qū)、廣東省佛山市南海區(qū)、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣等33個(gè)縣(市、區(qū)),在“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”上進(jìn)行試點(diǎn)。
隨后,各省開(kāi)始積極推進(jìn)上述改革。根據(jù)上述《規(guī)劃》,“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”也將是未來(lái)10年成都版城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的重點(diǎn)。
目前,成都郫縣多管齊下,積極探索“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”。而從進(jìn)展看,成都郫縣由于制定了最為詳盡的實(shí)施法規(guī),也被認(rèn)為有可能取得最大突破。
朱曉寰詳細(xì)解釋了郫縣試驗(yàn)的法規(guī)制定具體過(guò)程,“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地要流轉(zhuǎn),必須符合規(guī)劃和通途管制,在此前提之下,還需要明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的實(shí)施主體,是單個(gè)的農(nóng)民,還是廣義的合作主體。”
此外,《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有,過(guò)去集體經(jīng)濟(jì)組織的表現(xiàn)形式是以“大隊(duì)”為基礎(chǔ)的三級(jí)組織,但經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后很多地方已經(jīng)不存在“大隊(duì)”的概念,如在郫縣的具體實(shí)驗(yàn)過(guò)程中,不再以“大隊(duì)”為入市主體,而是變?yōu)榱舜迕駞⒐傻?ldquo;資產(chǎn)管理有限公司”。
“集體經(jīng)濟(jì)組織確定后,第二步是誰(shuí)能組織,誰(shuí)能代表,如何代表,如何進(jìn)行公開(kāi)公平的決策體系,都是需要建立規(guī)范。”朱曉寰解釋道,“2015年,我們以《郫縣集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市暫行規(guī)定》為總攬,一共為這項(xiàng)實(shí)驗(yàn)制定了多達(dá)19項(xiàng)的配套法規(guī)。”
配套法規(guī)中涉及到了賣(mài)地后的收益分配機(jī)制,即國(guó)家、集體和個(gè)人如何分配利益。根據(jù)《郫縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益分配指導(dǎo)意見(jiàn)》,郫縣根據(jù)不同的區(qū)位制定了不同的分配機(jī)制。
如郫縣第二宗入市土地的增值收益分配以“二八開(kāi)”為基準(zhǔn)原則。具體而言,即將20%的土地收益按股東人數(shù)進(jìn)行現(xiàn)金分配;余下的80%作為集體公積金和公益金,其中50%作為集體資產(chǎn)管理公司公積金,用作村級(jí)資產(chǎn)再投資和公共資源配套優(yōu)化,并在公司股權(quán)中量化到股東,另外30%作為公益金,用于村級(jí)公共福利,如購(gòu)買(mǎi)新農(nóng)合、發(fā)放養(yǎng)老補(bǔ)助、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)和環(huán)境綜合整治等。
等待突破
按照國(guó)家的規(guī)定,2017年將是“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”經(jīng)驗(yàn)總結(jié)期,因此2016年該試點(diǎn)工作的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)極為關(guān)鍵。
但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪(fǎng)中卻獲悉,郫縣目前的試驗(yàn)進(jìn)展遠(yuǎn)落后于預(yù)期。
截至2016年3月11日,郫縣分6次掛牌9宗土地,僅成交7宗土地,成交總畝數(shù)約65畝——事實(shí)上,郫縣宣布全縣可入市交易的集體土地存量達(dá)到5500畝,其中具備入市條件的存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為2900畝。
面對(duì)規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)的巨大差距,朱曉寰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市“探索的過(guò)程很復(fù)雜,如涉及到了大量的法規(guī)政策制定工作,因此減緩了2015年的郫縣試驗(yàn)進(jìn)度”。
朱曉寰稱(chēng),在一系列法規(guī)的出臺(tái)后,“今年郫縣的入市宗數(shù)有望從去年1宗的基礎(chǔ)增長(zhǎng)到31宗”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也注意到,成都在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的探索,并非僅“入市交易”一項(xiàng),還包括“探索建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)機(jī)制”,“建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有償使用制度”等。
而“穩(wěn)妥有序推進(jìn)宅基地有償退出試點(diǎn)”也將是成都的探索內(nèi)容,具體的思路是采取“貨幣化非集中安置+整理形成建設(shè)用地或指標(biāo)”等方式,探索農(nóng)民自愿有償騰退宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)試點(diǎn),促進(jìn)有意愿、有能力進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)的農(nóng)民有序向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,同步配套完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù),著力增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力,加快推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。
同時(shí),成都市統(tǒng)籌委副主任屈松還告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革“下一個(gè)10年”的工作,將重點(diǎn)從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度、土地制度、金融制度、戶(hù)籍制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、社會(huì)治理、生態(tài)保護(hù)十個(gè)方面著力。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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