非住宅地產(chǎn)高庫存難題亟待破解 風(fēng)險不斷累積

近期，中央多部委、各地方政府主動推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，出臺降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費、降低購房首付比例等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有至少200個城市出臺去庫存新政。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計新政將對住宅去庫存形成實質(zhì)性利好。

然而，當(dāng)前房地產(chǎn)庫存去化分布于住宅、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。銷售比例約為：住宅89%，其他類銷售占比11%，即其他地產(chǎn)業(yè)態(tài)去庫存壓力同樣值得關(guān)注。

截至目前，至少有山東、甘肅等多個省份提出發(fā)展跨界地產(chǎn)，即利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營。然而，記者近期在多省市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少城市商業(yè)項目已趨于飽和甚至過剩，以養(yǎng)老文化旅游為名圈地開發(fā)，導(dǎo)致在建項目、待建項目嚴(yán)重過剩的現(xiàn)象依然屢禁不絕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府宜盡快調(diào)整關(guān)口期，加快出清不良資產(chǎn)，不宜忽視降低非住宅地產(chǎn)庫存風(fēng)險。

非住宅業(yè)態(tài)去庫存難題亟待破解

截至2015年12月末，全國商品房待售面積71853萬平方米，與上年同期相比增加1億平方米。其中，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房待售面積均同比增長近25%，增速是住宅待售面積的2倍之多。

更值得關(guān)注的是，除住宅外，各類型物業(yè)待售面積2015年10月開始持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企、結(jié)構(gòu)性過剩的問題依舊。即便是在商業(yè)發(fā)達(dá)的上海，商業(yè)地產(chǎn)市場亦現(xiàn)低迷。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年全年上海商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量連續(xù)兩年刷出新高，而成交量卻處于近五年內(nèi)的低谷。

截至2015年底，上海大虹橋核心商務(wù)區(qū)庫存高達(dá)66.4萬平方米，去化周期達(dá)36.72個月。由于新增供應(yīng)劇增、開發(fā)商普遍推遲虹橋項目入市。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)項目的入住率尚不足三成。

寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)高企正使重點城市寫字樓空置率普遍上漲。世邦魏理仕發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年二線城市的新增供應(yīng)預(yù)期將同比上漲22%，全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%。如成都、重慶、無錫、長沙的空置率將連續(xù)第三年處于30%以上，市場嚴(yán)重供過于求。

世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉分析稱：“由于前期規(guī)劃體量、推地節(jié)奏與市場需求的協(xié)同欠佳，加之后期交通、商業(yè)配套跟進(jìn)不夠及時，新興商務(wù)區(qū)，尤其是二線城市新興商務(wù)區(qū)普遍面臨供應(yīng)充沛而需求不足的困境。”

此外，中國商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管江舒民說：“以新建區(qū)域型購物中心為例，由于商業(yè)項目相互間競爭激烈、供應(yīng)量大，易造成項目同質(zhì)化情況。”

在旅游地產(chǎn)方面，根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2013年我國新上市旅游地產(chǎn)項目3040個；2014年為2666個；2015年盡管有較大幅度回落，但截至10月底仍有642個新增項目，去化壓力空前。

各業(yè)態(tài)地產(chǎn)開發(fā)亂象值得警惕

盡管非住宅地產(chǎn)高庫存問題開始顯現(xiàn)，但記者近期走訪各地發(fā)現(xiàn)，不少地方政府和絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然沿用之前的開發(fā)套路，去庫存手法簡單粗放，高庫存風(fēng)險不斷累積。

首先以養(yǎng)老旅游地產(chǎn)做噱頭，行建普通住宅之實。記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商都是打著開發(fā)養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)的“幌子”，以此為噱頭拿地、行建普通住宅之實。

記者在三亞看到，除了“清平樂”項目在建筑設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃上匹配了中老年人的養(yǎng)生養(yǎng)老需求之外，其余絕大多數(shù)項目與普通商品住宅并無二致，如在“魯能·中央城市灣”，所謂的“頤養(yǎng)健康配套”僅僅是“10分鐘即達(dá)醫(yī)院”；而旅游地產(chǎn)項目“魯能·三亞灣”，只是“海景房”……

其次，住宅開發(fā)增長空間有限，二線房企扎堆開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。記者在多家房企采訪了解到，為了應(yīng)對住宅庫存高企、去化困難，不少二線地產(chǎn)商開始扎堆在二三線進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

如新城控股在復(fù)制“萬達(dá)模式”，將旗下商業(yè)品牌“吾悅”系在全國鋪開。新城董事長王振華表示，至2017年，新城“吾悅廣場”將累計開業(yè)15個、在建25個。

第三，地方政府盲目引進(jìn)房企無序開發(fā)，營銷策略模式陳舊固化。記者發(fā)現(xiàn)，從海口美蘭機場至?？谑袇^(qū)的道路兩旁，在建、待建樓盤鱗次櫛比。當(dāng)記者問及如此大規(guī)模地蓋樓，是否有足夠多的人來購買時，?？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人也坦言“什么時候能消化完，心里沒底”。

營銷策略方面，在三四線城市，開發(fā)商仍高度依賴地方政府“統(tǒng)籌”。?？凇⑷齺喌仁蟹抗懿块T表示，其調(diào)整的營銷策略仍主要以投放旅游大篷車廣告，吸引品牌房企拿地開發(fā)，與網(wǎng)絡(luò)媒體合作宣傳促銷，組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加海南島外房地產(chǎn)展銷活動等傳統(tǒng)方式為主。

宜因勢利導(dǎo)非住宅業(yè)態(tài)去庫存

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上涌現(xiàn)了一些較為成功的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)新模式。如綠地集團與天山集團在石家莊共建燕趙文旅綜合體天山之門，榮盛發(fā)展與黃山市合作開發(fā)黃山北大門，均采取結(jié)合景區(qū)進(jìn)行整體運營模式。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，以前的旅游地產(chǎn)配套，大部分是酒店、高爾夫加上溫泉的“三菜一湯”，標(biāo)準(zhǔn)化嚴(yán)重，缺乏特色和核心競爭力。旅游地產(chǎn)需有更多配套創(chuàng)新，天山之門和黃山北大門等項目更像是旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，可拉動當(dāng)?shù)匚穆玫禺a(chǎn)發(fā)展。但政府也宜注意避免以開發(fā)為名圈地的情況。

海南省住建廳廳長丁式江認(rèn)為，未來養(yǎng)老旅游地產(chǎn)市場宜更突出長壽、生態(tài)、健康等優(yōu)勢，增加產(chǎn)權(quán)式、度假、商務(wù)等酒店產(chǎn)品，同時調(diào)整醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)、文化地產(chǎn)布局，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。“海南將增加經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，降低純商品住房比例。”

業(yè)內(nèi)人士建議，宜對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)及時改造。在商業(yè)零售方面，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部建議，政府宜加快推動傳統(tǒng)商業(yè)向體驗型業(yè)態(tài)過渡。

正榮商業(yè)總經(jīng)理張子玉表示，根據(jù)最新的消費趨勢，未來商業(yè)綜合體應(yīng)將體驗式業(yè)態(tài)占比大幅提高，減少百貨零售類業(yè)態(tài)布局。“以休閑娛樂為主，購物功能為輔。”

戴德梁行中國區(qū)投顧部董事總經(jīng)理葉建成建議利用“互聯(lián)網(wǎng)+”，將房地產(chǎn)投資由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。“如在寫字樓市場上，借助‘互聯(lián)網(wǎng)+’可實現(xiàn)科技、資源的協(xié)同布局，聯(lián)合辦公將在去商業(yè)庫存的同時，成為兼顧成本效益和共享工作環(huán)境的新辦公趨勢。”

大鼎城股份集團董事長孫江榕認(rèn)為：“應(yīng)從創(chuàng)業(yè)人員著手，將網(wǎng)店創(chuàng)業(yè)者拉到實體創(chuàng)業(yè)，從而解決就業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)去化問題。去商業(yè)庫存類型的創(chuàng)業(yè)不應(yīng)只是高科技創(chuàng)新型創(chuàng)業(yè)，而更多應(yīng)是圍繞生活輔助的服務(wù)類創(chuàng)業(yè)。其創(chuàng)業(yè)門檻低，受眾群范圍廣泛。”