調(diào)控喊話背后的“開發(fā)商行為心理學(xué)”

經(jīng)過住建部和各一線城市地方政府釋放出的“喊話式”調(diào)控信號,開發(fā)商們普遍對一線城市調(diào)控收緊預(yù)期都比較強(qiáng)烈。

一名不愿透露姓名的開發(fā)商高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,調(diào)控是否收緊是開發(fā)商會放在“桌面”上討論的一個(gè)重要議題。而這個(gè)議論之下,開發(fā)商需要面臨的判斷是,要不要趁這輪上漲周期“搶種搶收”?如果搶收,必然要借窗口期漲價(jià)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到,一些近期加緊推出的樓盤價(jià)格已經(jīng)有不同程度上漲。

調(diào)控收緊預(yù)期

繼非限購城市購買首套房最低首付款比例降至歷史最低后,契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的調(diào)整在房地產(chǎn)市場獲得了立竿見影的促進(jìn)成交作用。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年2月迎來了淡季中的最佳行情,重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比上升28%,且春節(jié)后市場節(jié)節(jié)攀升,迅速恢復(fù)至高位水平。各地量價(jià)呈現(xiàn)同步上揚(yáng)走勢,2月六大城市的中原二手住宅價(jià)格指數(shù)再度環(huán)比全線上漲,其中京滬蓉三個(gè)城市漲幅擴(kuò)大。房企業(yè)績同樣呈現(xiàn)開門紅,當(dāng)前一線及二線部分熱點(diǎn)城市持續(xù)火熱,布局這些城市的房企今年銷售業(yè)績增長可期。

但尤其值得關(guān)注的是,上海市場短期內(nèi)在政策、價(jià)格、輿論等多重因素綜合影響下,熱度更甚。尤其二手房看漲情緒使諸多業(yè)主惜售調(diào)價(jià),更導(dǎo)致買家追漲入市,供不應(yīng)求的局面推升房價(jià)迅速上揚(yáng)。經(jīng)過13個(gè)月的連續(xù)上漲后,上海本輪房價(jià)漲幅達(dá)38%,且當(dāng)前大有接棒深圳成為下一個(gè)資金追捧焦點(diǎn)之勢。

中原地產(chǎn)分析師張大偉稱,對于個(gè)別城市的非理性表現(xiàn),部分地方政府已經(jīng)有所警覺和行動(dòng)。而隨著一線樓市升溫的傳導(dǎo)效應(yīng),以及各個(gè)地方政府去庫存政策的集中出臺,一些具有較大市場規(guī)模及產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的地區(qū)房價(jià)有望接棒上揚(yáng)行情。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高日前表示,當(dāng)前我國一線城市房價(jià)變化非常大,對此應(yīng)保持高度關(guān)注。住建部現(xiàn)在正與北京、上海、廣州、深圳四城市保持密切溝通,想方設(shè)法穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

陳政高表示,當(dāng)前,京滬穗深四個(gè)城市穩(wěn)定市場的具體措施包括:一是實(shí)行嚴(yán)格的限購政策,同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策;二是增加土地供應(yīng)面積,并要及時(shí)公布信息,以穩(wěn)定信心;三是增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量,搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè);四是打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為;五是正確引導(dǎo)輿論。

目前,購房首付款的“場外配資”行為正成為監(jiān)管部門擬嚴(yán)厲打擊的目標(biāo),這將在一定程度上抑制投資投機(jī)。

北京房地產(chǎn)協(xié)會的一篇官方微信文章稱,“這幾天以來,(北京)市里幾乎天天開會,收反饋、拿方案、定措施,每天先是市領(lǐng)導(dǎo)給工商局金融局和其他委辦局開會,然后這些委辦局再去找用杠桿比較厲害的鏈家等等一類‘聊天’。這一輪針對的,是各種首付貸、抵押消費(fèi)貸、白領(lǐng)貸等等能讓購房人實(shí)際掏出的首付降到10%左右的貸款類型。杠桿的力量越大,樓市虛火也就越旺,未來若干年內(nèi)的隱患就會越多。”

開發(fā)商的行為心理學(xué)

上述文章稱:需要注意的是,杠桿的存在,是加速房價(jià)上漲的。政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo),從來都不是“降房價(jià)”3個(gè)字,而是保持“良性”、保持“健康”。只要經(jīng)濟(jì)向好,房價(jià)溫和上漲沒關(guān)系,但是不能過快。而且,現(xiàn)在市里的態(tài)度是,對于房價(jià)上漲這件事,是“不潑冷水不潑開水”,但前提條件是不能過快。

在這種“喊話式”調(diào)控背景下,開發(fā)商普遍有著調(diào)控收緊預(yù)期。絕大部分開發(fā)商對于房價(jià)和調(diào)控不愿表態(tài)。開發(fā)商之間也在揣摩,政府可能出臺哪些調(diào)控收緊措施?

上述不愿透露姓名的開發(fā)商高管稱,開發(fā)商普遍認(rèn)為政府還是有很多措施來遏制房價(jià)的。

比如,嚴(yán)格一線城市限價(jià)政策;對于高價(jià)盤不予頒發(fā)預(yù)售許可證;再比如,提高首付比例;又或者,繼續(xù)嚴(yán)格認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定政策。

該人士認(rèn)為,按照過往的市場周期經(jīng)驗(yàn),如果政府收緊調(diào)控措施,房地產(chǎn)銷售市場將發(fā)生“斷崖式”下跌。而這種預(yù)期之下,開發(fā)商會出現(xiàn)兩種行為。一種是,借著窗口期加緊安排出貨量,并借機(jī)跟風(fēng)漲價(jià);另外一種則是,基于對未來地價(jià)上漲預(yù)期的判斷,繼續(xù)惜售樓盤。

該人士稱,“喊話”之下,開發(fā)商的推貨心理是“趁機(jī)趕緊漲價(jià)”。區(qū)分在于,要不要借窗口期加緊推盤。而開發(fā)商具體采取哪種行為,取決于自身的貨值和資金狀況。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示:統(tǒng)計(jì)中25家房企今年2月公布的合計(jì)銷售額高達(dá)891.15億,同比2015年2月銷售額426.5億,漲幅高達(dá)109%。銷售面積漲幅為88%。

銷售均價(jià)也上行明顯。25家房企在2015年2月銷售均價(jià)為8920元。而在2016年2月均價(jià)高達(dá)1萬,同比漲幅達(dá)到12.2%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。