若首付貸全面叫停 房產(chǎn)中介利潤(rùn)將損失多少？

此前，各家房地產(chǎn)B2C平臺(tái)，如搜房、鏈家、平安好房等，都推出了首付貸產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在過(guò)去一段時(shí)間，給公司帶來(lái)一定收益。如果首付貸叫停，這些已經(jīng)涉足首付貸的企業(yè)將因此損失多少利潤(rùn)？

金融業(yè)務(wù)毛利率可達(dá)六成

東方證券房地產(chǎn)分析師竺勁表示，首付貸、過(guò)橋貸等產(chǎn)品的核心是客戶周轉(zhuǎn)，這些貸款時(shí)間通常較短，月息是1.5%~2%，但其本身并不是長(zhǎng)期貸款，客戶只是做了資金過(guò)橋，代理公司實(shí)際上只是收取了手續(xù)費(fèi)。這塊業(yè)務(wù)，即使中介公司不做也有其他金融公司會(huì)參與其中。

房地產(chǎn)代理公司對(duì)于貸款等金融業(yè)務(wù)基本都有涉獵，以世聯(lián)行為例，根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2015年金融服務(wù)全年放貸共計(jì)32209筆，放貸金額合計(jì)29.9億元，同比增長(zhǎng)58.45%，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)家圓云貸同比增長(zhǎng)69.54%。

從世聯(lián)行最新的收入構(gòu)成來(lái)看：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)占比58.5%，資產(chǎn)管理服務(wù)占比17%，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)占比15.5%，金融服務(wù)業(yè)務(wù)占比9%。金融服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利2.64億元，同比增長(zhǎng)28.90%，但由于加大了業(yè)務(wù)拓展力度、風(fēng)控力度以及新產(chǎn)品的調(diào)研和設(shè)計(jì)投入，同時(shí)融資規(guī)模放大增加了資金成本，使得毛利率從上年同期的76.03%下降到本期的62.62%，依舊保持在較高水平。

世聯(lián)行財(cái)報(bào)顯示，2015年其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入47.11億，小貸業(yè)務(wù)全年為世聯(lián)行貢獻(xiàn)了4.14億元左右的收入，占世聯(lián)行年總收入的9%左右，如果按小貸30%左右的利潤(rùn)率算，小貸的利潤(rùn)將在1.25億元上下。

竺勁表示，之所以有這么高的利潤(rùn)，主要是由于其本身是自有資金在放貸，因此成本低利潤(rùn)高。

據(jù)了解，世聯(lián)行是通過(guò)銀行、定向金融工具、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等渠道獲得資金，這里面除了世聯(lián)小貸的自有資金之外，還有銀行融資、股東借款和通過(guò)貸款資產(chǎn)證券化獲得的資金。

目前，世聯(lián)行云貸業(yè)務(wù)利差是由這三部分資金來(lái)源的動(dòng)態(tài)比例，以及金融市場(chǎng)的情況決定，處于不斷變化狀態(tài)。

今年2月，世聯(lián)行公告，擬9.98元/股非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)100200400股，募集資金總額不超過(guò)10億元用于增資世聯(lián)小貸項(xiàng)目。

資金來(lái)源各不同

在全行業(yè)，類似世聯(lián)行這樣，能夠取得高毛利的企業(yè)并不多。

目前，世聯(lián)行可以通過(guò)定增的方式進(jìn)行股權(quán)融資。但其他非上市中介代理公司獲得資金的渠道基本都是通過(guò)擔(dān)保、貸款和抵押等多種方式融資，成本要高得多。

竺勁表示，小貸公司的杠桿比例在1∶1到1∶2之間，而銀行的貸款利率9%，如果是1∶2，成本就在7%，如果是1∶1，成本就是4.5%左右，而小貸公司有自有資金。大部分中介都是以自有資金為主。

第二類是P2P公司，P2P是向社會(huì)投資人募集資金，因此P2P理財(cái)投資人有資金回報(bào)率的要求，行業(yè)平均成本在11%左右，而這還沒(méi)有考慮P2P的推廣成本和日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

P2P是一個(gè)連接投資人和借款人的平臺(tái)，收取的是服務(wù)費(fèi)，一般在這筆貸款資金的1.5%左右。

網(wǎng)貸之家CEO石鵬峰表示，首付貸的資金來(lái)自地產(chǎn)商、地產(chǎn)中介，或者來(lái)自P2P平臺(tái)、小貸公司，和房產(chǎn)類相關(guān)的P2P平臺(tái)是一個(gè)類型，P2P行業(yè)里，借款人需要承擔(dān)的利率是20%~24%，相對(duì)于銀行是比較高的，跟房地產(chǎn)相關(guān)的借貸利率是18%~24%。

中介行業(yè)利潤(rùn)將受沖擊

如果這些業(yè)務(wù)被叫停，中介究竟會(huì)有多大的損失？畢竟，金融業(yè)務(wù)對(duì)新興企業(yè)來(lái)說(shuō)是主營(yíng)業(yè)務(wù)，但對(duì)于傳統(tǒng)中介來(lái)說(shuō)，還是以傳統(tǒng)居間業(yè)務(wù)為主，有影響，但不至于傷筋動(dòng)骨。

此前，外界普遍質(zhì)疑某中介公司挪用金融業(yè)務(wù)收入為其處于起步期的各子公司輸血。說(shuō)的通俗點(diǎn)，就是收取A客戶放在自己平臺(tái)上的房款及B客戶放在P2P產(chǎn)品中的錢(qián)，對(duì)外放高利貸給急需資金用來(lái)贖樓的C業(yè)主，并收取1.5%左右的月利息。整個(gè)過(guò)程，中介公司沒(méi)有用自己的一分錢(qián)，卻實(shí)現(xiàn)了巨額收益。擴(kuò)張?jiān)斐傻某杀矩?fù)擔(dān)很大，股權(quán)融資是用于擴(kuò)張和平臺(tái)建設(shè)。

石鵬峰表示，一般而言，P2P平臺(tái)的利潤(rùn)率在10%左右，因此，一旦沒(méi)了這部分資金來(lái)源，傳統(tǒng)中介代理公司就無(wú)法支撐線上平臺(tái)建設(shè)和線下門(mén)店擴(kuò)張的成本，這也將對(duì)企業(yè)利潤(rùn)造成很大影響。

業(yè)內(nèi)人士指出，首付貸不是說(shuō)想干就能干。中介公司的市場(chǎng)占有率要高，在這個(gè)基礎(chǔ)上可以通過(guò)一定手段讓客戶使用它們的理財(cái)產(chǎn)品，達(dá)到規(guī)模效益。

竺勁舉了個(gè)例子，以鏈家為例，其金融業(yè)務(wù)對(duì)居間業(yè)務(wù)的幫助很大，一旦金融產(chǎn)品受限勢(shì)必影響其主營(yíng)業(yè)務(wù)，加之鏈家在上海1300多家門(mén)店數(shù)來(lái)看，竺勁表示，鏈家的門(mén)店數(shù)在1000間以下能保本，再往上增加門(mén)店數(shù)，恐怕難以支撐，此外，從全國(guó)來(lái)看，經(jīng)紀(jì)人傭金在提高，如果金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降，公司整體盈利也會(huì)受影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。