深圳叫停首付貸：僅3%的新房交易或難受沖擊

3月9日，央行官員首次表態(tài)將整治地產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)若沒有資質(zhì)，則不能跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)。在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道的上海史上最嚴(yán)厲調(diào)控的可能措施中，就包括加強(qiáng)對(duì)首付貸、P2P等的資金杠桿監(jiān)管。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期調(diào)查了部分地產(chǎn)中介、P2P平臺(tái)以及小額貸款公司，更發(fā)現(xiàn)這些機(jī)構(gòu)都已暫停首付貸業(yè)務(wù)。

如果，首付貸全面叫停，市場(chǎng)受到的沖擊會(huì)有多大？

占總成交量比重微乎其微

雖然首付貸可以將購房者的杠桿無限放大，被視作一線城市房?jī)r(jià)上漲首犯，但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者摸查，與一線樓市萬億市場(chǎng)規(guī)模相比，首付貸力量有限。

目前，深圳對(duì)首付貸的初步摸底接近完成。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)曾光稱，協(xié)會(huì)此次摸底排查的企業(yè)有30家左右，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，投放的首付貸存量規(guī)模大致在25億~30億元。

深圳首付貸產(chǎn)品的放款額度一般最高是首付的50%，這意味著，30億元的首付貸存量可以撬動(dòng)200億元房產(chǎn)。然而，去年全年深圳的總成交額是7500億元左右，占比不超過3%。

由于上述協(xié)會(huì)摸查范圍小、時(shí)間短，現(xiàn)有首付貸規(guī)模存在大概率低估可能。

首付貸主要有兩類：一類是信用貸，如世聯(lián)行的家圓云貸，納入征信系統(tǒng)，另一類是抵押貸，如平安的好房貸，可用房產(chǎn)抵押。

世聯(lián)行財(cái)報(bào)披露：去年家圓云貸面向全國3萬多新房購房者，發(fā)放首付貸僅29.9億元。類似的還有鏈家新房信用貸、搜房天下貸、搜狐搜易貸、新浪樂居房金所等。據(jù)了解，世聯(lián)行等代理商的放貸范圍多是合作樓盤，非合作樓盤額度小、審查期限長(zhǎng)，這些均導(dǎo)致其首付貸的拓展范圍有限。

平安好房的首付貸并未披露實(shí)際放款金額，不過已披露的申請(qǐng)金額達(dá)到了1190億元。然而，出于風(fēng)控考慮、以及擔(dān)保公司注冊(cè)資金限制，如此大規(guī)模的首付貸申請(qǐng)是不可能全部獲批的。

對(duì)于房產(chǎn)投資客而言，消費(fèi)貸額度更大，才是炒房利器。首付貸上限額度一般是50萬元左右，在深圳高房?jī)r(jià)面前只是杯水車薪，而消費(fèi)貸動(dòng)輒可達(dá)百萬元。

部分首付貸流向三四線城市

3月9日，全國政協(xié)委員、央行副行長(zhǎng)潘功勝在全國政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)稱，解決目前一線城市的房?jī)r(jià)上漲問題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，準(zhǔn)備開始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理。

雖然他認(rèn)為，一線城市住房價(jià)格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，投資炒房不是主要因素。但是，房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其中參與配資提供貸款以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期，所以提出房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)若沒有資質(zhì)，則不能跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)。

目前不少機(jī)構(gòu)已暫停首付貸業(yè)務(wù)，然而事實(shí)上，首付貸的范圍不止是一線城市。在一線城市收緊金融政策，二三四線城市加大杠桿的大背景下，暫停橫跨全國的首付貸，是否會(huì)影響一些高庫存的城市去庫存？

3月10日，記者在世聯(lián)行P2P平臺(tái)世聯(lián)集金的散標(biāo)系列中發(fā)現(xiàn)，仍有關(guān)于首付貸的項(xiàng)目在募集資金。雖然名為“家圓云貸XX家庭消費(fèi)貸”，但在用途中指明是“用于剛需置業(yè)階段，家庭現(xiàn)金流補(bǔ)充”。

而且，這些借款人所在城市均位于三四線，如山東臨沂、安徽合肥等地。查及過往標(biāo)的，借款方的背景也大抵相同。

這些標(biāo)的借款期限3個(gè)月，年利率7.5%。借款金額最高可達(dá)7萬元，大部分集中在3萬元。這意味著，在一些房?jī)r(jià)較低的城市，二成首付、5倍杠桿，可以變成一成首付、10倍杠桿。

由于沒有首付貸大范圍分布情況的數(shù)據(jù)，難以評(píng)估監(jiān)管層的“喊停”效果。但是，首付貸利潤相當(dāng)高，比如過去兩年世聯(lián)行金融板塊的毛利率均在50%左右，部分資金的利差達(dá)到兩位數(shù)。

這意味著，如果不在全國范圍內(nèi)喊停，這些首付貸產(chǎn)品將大概率流入風(fēng)險(xiǎn)較小的非一線城市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。