葛海峰：預(yù)計(jì)上半年一二線樓市表現(xiàn)不錯(cuò)

3月3日消息，近期上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一波令人瞠目的瘋狂上漲，中國(guó)指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰表示，一線城市的房?jī)r(jià)頂上去后一般是不會(huì)下來(lái)的，會(huì)進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的階段，而對(duì)二線城市的房?jī)r(jià)，他表示“有點(diǎn)信心”。

“今年上半年的話，我們預(yù)計(jì)一二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)不錯(cuò)，但是表示謹(jǐn)慎的擔(dān)心。本輪需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，價(jià)格也暴漲，有一些非理性，有一些泡沫，我們對(duì)下半年是否能持續(xù)表示存疑。”葛海峰說(shuō)道。

對(duì)三四線城市的房?jī)r(jià)，葛海峰則持更為保守的態(tài)度。他認(rèn)為三四線城市的庫(kù)存主要還是依賴于政府的行政手段去除，但是政策對(duì)三四線城市的影響力不大，“鼓勵(lì)政策會(huì)起作用，但是局面想完全緩解不是一天兩天的事。”

葛海峰認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)牛市是政策拖起來(lái)的牛市，其中最重要的是貨幣政策和信貸政策，包括降準(zhǔn)降息及首付比例下降等等，除此之外，房地產(chǎn)本身政策，如降稅、減費(fèi)等，也在不斷刺激。同時(shí)，在房地產(chǎn)基本面良好下，消費(fèi)者和機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)心理驅(qū)動(dòng)，以及中介、媒體的推波助瀾，種種因素疊加，造成一二線樓市爆發(fā)。

問(wèn)及杠桿資金對(duì)樓市的刺激作用時(shí)，葛海峰表示，杠桿的影響程度有限，此輪上漲主要還是受需求驅(qū)動(dòng)的。“從銀行來(lái)講，在房貸這方面是有風(fēng)險(xiǎn)控制的，不可能對(duì)一套房子沒有真實(shí)的估值；從中介來(lái)講，為了獲得很多收益，可能會(huì)在各個(gè)環(huán)節(jié)嵌入金融服務(wù)，但是金融服務(wù)也有金融成本的，中介也會(huì)去做風(fēng)控。”他還提醒普通消費(fèi)者，借助外部金融杠桿要謹(jǐn)慎。

受房?jī)r(jià)上漲等多重誘因影響，15年開始在一線城市出現(xiàn)了很多地王，未來(lái)一線城市的供給具有豪宅化趨勢(shì)，但是葛海峰表示，以后一線城市主要還是看存量房的機(jī)會(huì)，“這些地王形成供應(yīng)不會(huì)那么快，開發(fā)商也需要這個(gè)城市房?jī)r(jià)上升到一個(gè)高度才能消化這些地王項(xiàng)目。”但是，他認(rèn)為此輪房?jī)r(jià)上漲將會(huì)幫助過(guò)去幾年在一線拿地王項(xiàng)目的開發(fā)商解套，“一二線城市的成交火爆會(huì)導(dǎo)致新開工恢復(fù)，投資加快。”

另一方面，葛海峰還認(rèn)為，一線城市的剛需和改善性需求都非常旺盛，這也導(dǎo)致二手房將繼續(xù)火爆。

對(duì)于二線城市，葛海峰持樂(lè)觀態(tài)度，政策方面，二線城市是全部受益，供需方面，二線城市中除了一些區(qū)域如東北是人口外流以外，大部分城市是人口凈流入，市場(chǎng)需求將會(huì)擴(kuò)大，雖然潛在供應(yīng)量較大，但是成交量也將增加。“二線城市在配套、基建、就業(yè)等方面還是有其優(yōu)勢(shì)的，未來(lái)城鎮(zhèn)化二線肯定是受益的。”他說(shuō)道。

他指出，未來(lái)表現(xiàn)好的二線一定集中在特大城市輻射的二線城市，比如長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海，還有一些中部大城市如武漢、成都等。

相比較而言，三四線城市的庫(kù)存就不那么容易消化了，葛海峰表示，今年政策導(dǎo)向，主要是通過(guò)行政手段，任務(wù)分?jǐn)偟姆绞饺?kù)存，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)約7億平米的庫(kù)存，按每年消化速度，去化七八個(gè)月就差不多，即使是加上潛在庫(kù)存達(dá)到20億平米，照此速度，去化周期是十幾個(gè)月，也沒有特別危險(xiǎn)。但他認(rèn)為政策的刺激雖然會(huì)有作用，但是對(duì)三四線基本面不會(huì)改變很大，主要問(wèn)題還是三四線城市的需求不足。

“一是供應(yīng)量比較大；二是人口流出，人口空心化。很多地方的居民不缺房子，好幾套的有的是。房?jī)r(jià)不貴、價(jià)格漲幅不快、自己有的住，都會(huì)導(dǎo)致沒人買。”

他提出，解決三四線城市去庫(kù)存的問(wèn)題，要靠吸引，比如吸引農(nóng)民工買房，但是由于農(nóng)民工信用級(jí)別比較低，可能需要出臺(tái)政策來(lái)解決農(nóng)民工貸款和戶籍的問(wèn)題。

值得一提的是，并非所有的三四線城市都不樂(lè)觀，毗鄰一二線的城市也將分一杯房?jī)r(jià)上漲的羹，例如融創(chuàng)最近就在佛山拿了地。葛海峰表示，這是受廣深需求外溢的影響，“環(huán)渤海區(qū)域也很明顯，北京外溢，京津冀一體化。未來(lái)還是會(huì)圍繞三大經(jīng)濟(jì)圈（環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角），圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，會(huì)對(duì)這些三大經(jīng)濟(jì)圈范圍的區(qū)域有刺激作用。”（新浪財(cái)經(jīng)彭蘇平發(fā)自上海）

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