一線樓市外溢效應(yīng) 拉升周邊臨區(qū)房價

20%的首付，意味著相當(dāng)于5倍杠桿去買房，很多房屋中介和地產(chǎn)商還向買房者提供首付貸、稅費貸款多種小額貸款，事實上，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這增加了部分之前無力購房的人群入市。

央行大“放水”、20%首付和降低稅費刺激之下，2月末，不僅一線樓市量價齊升，臨近京滬深穗周邊區(qū)域的房價也搭上了順風(fēng)車，迎來了創(chuàng)紀(jì)錄的暴漲。

其中，臨近深圳的惠州大亞灣、東莞，以及臨近北京通州的河北燕郊，是成交、漲幅最明顯的區(qū)域。上個周末，購房人蜂擁而入那些臨近一線城市的區(qū)域，買入房產(chǎn)。

由于2014年9月以來持續(xù)上漲，一線城市房價快速上漲，貨幣刺激和避險效應(yīng)下，資金涌向這些大都市的周邊城市，用時代地產(chǎn)主席岑釗雄的話來說，就是資源更多地向核心發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈集中，臨近一線城市的區(qū)域房價上漲是大概率事件。

然而，上述臨深、環(huán)京等區(qū)域房價的詭異爆發(fā)，只是一線城市房價泡沫的溢出，大部分缺乏實際的有力的支撐。多位業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)者指出，無論是一線城市還是周邊，房價的過快上漲或意味著風(fēng)險臨近，泡沫或加速破裂。

環(huán)一線樓市量價齊飛

深圳樓市的瘋狂還在繼續(xù)，與此同時，深圳的周邊城市，如惠州、東莞、中山等地的臨深區(qū)域房價也跟著深圳一起瘋狂，創(chuàng)下了新高。

臨近深圳的東莞鳳崗區(qū)，在2016年1月有1043套新房成交，房價更達(dá)到峰值17907元/平方米，同比上漲近60%，環(huán)比上漲逾12%。

同樣在房價上出現(xiàn)較大漲幅的還有東莞松山湖。價格從去年年初的1萬元出頭，到現(xiàn)在均價已超過1.8萬，松山湖的房價一直處于東莞的峰頂。

根據(jù)東莞統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算，2016年1月，該市新房銷售均價為11350元/平方米，同比上漲約30%，環(huán)比上漲6.3%。

而惠州的臨深片區(qū)大亞灣也是大漲，以龍光城為例，龍光城新推的精裝房均價達(dá)到了15000/平方米，臨湖片區(qū)均價已經(jīng)破2萬，而其去年12月價格為12000元/平方米。

同片區(qū)的卓越東部蔚藍(lán)海岸四期的均價從去年年初的5000元左右飆漲至現(xiàn)在的12000元/平方米。片區(qū)其他樓盤漲幅也分別從20%至80%不等。

視線移到同樣房價高企的北京，近年來，北京與廊坊的關(guān)系一直傳言頗多。廊坊的燕郊、大廠、香河、固安等環(huán)京區(qū)域在等待傳說中的相關(guān)利好政策時，房價已經(jīng)悄然上漲。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，燕郊樓市已集中成交了16套單價在2萬元/平方米以上的房源。

除了深圳和北京，同為一線城市的上海和廣州周邊樓市也被炒得火熱。臨近上海的昆山豪宅均價已達(dá)20000元/平方米。

在廣佛交界區(qū)域的金沙洲、千燈湖板塊，部分房源價格已經(jīng)飆到20000元以上/平方米。

一線城市房價泡沫溢出

深圳等一線城市的高房價讓許多居民“累覺不愛”，但購房剛需確實存在，不少購房者選擇在一線城市周邊區(qū)域置業(yè)。這股熱潮背后，是一線城市溢出的房價泡沫。

家家順地產(chǎn)東莞門店的任明超認(rèn)為，臨京深片區(qū)的火爆樓市首先與國家大政策的“放水”有關(guān)。

中央推出降低首付政策后，各地市開展了相關(guān)調(diào)整。2月16日廣州市人行宣布，佛山（含順德、南海）、珠海、中山、江門四城首套房貸首付降為最低20%，一定程度上刺激了深圳客的需求。

20%的首付，意味著相當(dāng)于5倍杠桿去買房，很多房屋中介和地產(chǎn)商還向買房者提供首付貸、稅費貸款多種小額貸款，事實上，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這增加了部分之前無力購房的人群入市。

另外，任明超指出，深圳高房價的“擠出”效應(yīng)也是重要原因；深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺也認(rèn)為，深圳房價暴漲，與臨深片區(qū)的價差進(jìn)一步加大，剛需溢出加速且不可逆轉(zhuǎn)。

“買臨深和買深圳的是兩個不同的人群，臨深地區(qū)的投資客比例總體比較少，大部分以剛需為主，與北京周邊城市是類似的情況。”任明超對記者說。

截至目前，一線城市的房價還在慣性上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1月份四個一線城市新建商品房均價北京同比上漲了11.3%，上海同比上漲了21.4%，廣州同比上漲了10%，深圳上漲最多，52.7%。

中指院最新報告指出，深圳樓市上周（2016年2月22日-2016年2月28日）持續(xù)升溫，成交火爆，深圳商品住宅共成交3163套，環(huán)比上周大幅上漲138%；而新房均價已突破5萬元/平方米。

北京房價的暴漲似乎正在醞釀。北京亞豪市場總監(jiān)郭毅透露，3月北京27個計劃開盤項目中，已經(jīng)有7個老項目明確開盤定價，除某海淀神盤之外的6個項目定價均比此前有所上漲，漲幅在7%-35%之間。漲幅最高的項目在通州。

但是，任明超對臨深區(qū)域的未來不是特別看好，他認(rèn)為，臨深區(qū)域現(xiàn)在全都是靠房地產(chǎn)支撐起來，未來可能會形成“睡城”。

加杠桿狂歡背后的風(fēng)險

“當(dāng)前樓市，好像一下子穿越到了2009年。”郭毅說。

上個周末，多個城市的現(xiàn)場銷售人員發(fā)現(xiàn)，購房者突然涌現(xiàn)，熱情膨脹。

2月26日，央行行長周小川表示，有很多國家個人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%-50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。所以銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機會。

這段講話被市場解讀為居民可以繼續(xù)加杠桿，刺激購房者入市。但是周小川也強調(diào)，應(yīng)該加強對銀行總體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權(quán)來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策，靈活性決定貸款利率價格怎么定，首付比怎么定。

從整體上來看，數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房貸已大幅飆升，增長2.5萬億元，占2014年2季度以來房貸總額的70%，占20年來房貸余額總量的近20%；個人購房貸款增長占信貸余額增長從2014年四季度一路飆升，2015年9月該數(shù)據(jù)為20.96%，2015年12月就大幅飆升至38.46%。

而在居民戶中長期貸款比例，從2014年3季度的55%飆升至2014年4季度85%，一直到2015年底期間該數(shù)據(jù)未曾低過76%。也就是說，80%左右的居民借貸都是用于買房了。

以房價暴漲的深圳為例，該市已將購房貸款杠桿用到了極致。人行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，深圳房屋按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點。

購房杠桿高還體現(xiàn)在首付中。目前市場中出現(xiàn)了很多首付貸產(chǎn)品，主要由開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。

“這些炒房的手段使得樓市信貸安全的閥門輕易就被突破，積累了風(fēng)險。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰說。

多位房地產(chǎn)業(yè)界人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，近日發(fā)生在上海的鏈家售房糾紛就是購房金融杠桿風(fēng)險敞口的集中體現(xiàn)。

對于樓市出現(xiàn)的“虛火”，深圳已經(jīng)意識到問題。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出，為把房價穩(wěn)定在合理區(qū)間，深圳“正在研究調(diào)控政策”。

王峰說，金融部門應(yīng)快速地行動起來，從管控風(fēng)險的角度，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止投機需求過度利用金融杠桿炒房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。