春節(jié)后二手房市場(chǎng)高企 北京樓市下月進(jìn)入“暖春”行情

包括降低首付、減免稅費(fèi)在內(nèi)的地產(chǎn)新政的出臺(tái)，樓市心理預(yù)期似乎正在發(fā)生微妙的變化。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，經(jīng)歷了1月和2月的供應(yīng)低迷，2016年北京樓市銷售季有望在3月正式開啟。3月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目入市，其中將包括至少10個(gè)純新盤。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著稅費(fèi)政策執(zhí)行落地，北京樓市下月迎來(lái)小陽(yáng)春的概率正在加大。

二手市場(chǎng)搶先回暖

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至本月21日，月內(nèi)北京無(wú)新建商品房住宅入市，而且從預(yù)售許可預(yù)告看也無(wú)項(xiàng)目入市。業(yè)內(nèi)人士表示，受春節(jié)長(zhǎng)假影響，2月供應(yīng)低迷。同時(shí)，北京庫(kù)存量也持續(xù)降低。目前商品房住宅整體庫(kù)存只有70814套，這一庫(kù)存量是2014年5月20日以來(lái)的最低點(diǎn)。

分析顯示，北京市場(chǎng)進(jìn)入“二手房階段”，從2月成交數(shù)據(jù)看，新建純商品房住宅1009套，二手房簽約9425套。二手房成交熱度超過(guò)新房，但二手房價(jià)格漲幅低于新建商品房。節(jié)后北京二手房簽約均價(jià)達(dá)3.82萬(wàn)元，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，春節(jié)前降低非限購(gòu)城市首付到前幾天的契稅、營(yíng)業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市，但從市場(chǎng)變化看，這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)趨緊的一線城市。

對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，人口凈流入，庫(kù)存數(shù)量少，土地高端化趨勢(shì)明顯，政策帶來(lái)的恐慌心理較強(qiáng)，購(gòu)房者提前出手的可能性正在增加。

新房市場(chǎng)或3月升溫

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括清城國(guó)際中心、萬(wàn)澤·經(jīng)海廣場(chǎng)、紫金印象等在內(nèi)的10個(gè)純新盤。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，開發(fā)商在3月入市的積極性將明顯提高，但也并不會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。一方面由于近兩年住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足，未來(lái)可供開發(fā)的土地減少，房企并不會(huì)急于清盤，而是放慢節(jié)奏持續(xù)順銷；另一方面基于土地成本的攀升，新增項(xiàng)目多售價(jià)高企，對(duì)于高價(jià)項(xiàng)目而言，雖然“快銷”已成為共識(shí)，但價(jià)格的市場(chǎng)接受度仍成為問題，高價(jià)新項(xiàng)目也不會(huì)出現(xiàn)一哄而上的情況。

實(shí)際上，北京已經(jīng)傳出部分樓盤上調(diào)銷售價(jià)格的案例，某房企透露將上調(diào)北京旗下部分樓盤價(jià)格10%-20%。

中高端推盤意愿上升

“受上周末出臺(tái)的契稅新規(guī)影響，中端改善型項(xiàng)目有望借勢(shì)熱銷。”某代理機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2月19日三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于契稅與營(yíng)業(yè)稅的新規(guī)，適用北京的僅契稅第一條，即“對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭惟一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。這對(duì)北京“賣一買一”的改善型家庭很有利，同時(shí)對(duì)于總價(jià)控制合理的首次改善型樓盤的銷售也是一個(gè)積極利好，屆時(shí)改善型樓盤的推盤意愿可能會(huì)明顯增加。

以總價(jià)500萬(wàn)元購(gòu)置家庭惟一一套住房為例，新政前被判定為非普通住房，則需繳納3%的契稅，即15萬(wàn)元契稅。而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，只需按照面積段來(lái)劃分，90平方米以內(nèi)契稅為5萬(wàn)元、90平方米以上契稅為7.5萬(wàn)元。郭毅表示，3月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，地處四五環(huán)之間的改善型住宅項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)。新契稅征收范圍的調(diào)整，將對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)覆蓋。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。