從春節(jié)樓市看去庫(kù)存痛點(diǎn)：房?jī)r(jià)依舊偏高

在猴年春節(jié)即將來(lái)臨，懷揣一年積蓄和年終獎(jiǎng)的“老鄉(xiāng)”踏上春運(yùn)之路時(shí)，央媽送來(lái)了“大紅包”：對(duì)于非限購(gòu)城市，首套房、二套房購(gòu)置貸款的首付比例分別降至20%和30%。同時(shí)，各地也祭出財(cái)政補(bǔ)貼、減稅、送裝修等“大招”，卯足力量吸引回鄉(xiāng)過(guò)節(jié)、探親人群買(mǎi)房。在“去庫(kù)存”已呈上下齊動(dòng)、左右聯(lián)動(dòng)之勢(shì)下，三四線城市能否從庫(kù)存高壓的泥潭中解脫出來(lái)呢？

春節(jié)前后，筆者在廣西、湖南等地一些三四線城市調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)樓市“去庫(kù)存”的“痛點(diǎn)”比想象的要多。

一是庫(kù)存量非常大，披露的售庫(kù)存消化期均在2年以上，而這僅僅是庫(kù)存的一部分。由于這些城市預(yù)售要求（高層達(dá)到2/3形象進(jìn)度、中高層封頂）形同虛設(shè)，項(xiàng)目出地面即開(kāi)始賣(mài)樓是普遍現(xiàn)象，過(guò)去幾年城市擴(kuò)張又供應(yīng)了很多土地。因此，隱性庫(kù)存隨時(shí)會(huì)冒出來(lái)。筆者與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)，到底有多少庫(kù)存，他們也不清楚，反正3~5年內(nèi)消化不完。

二是新房多位于偏遠(yuǎn)的新區(qū)或新城，房子早建起來(lái)了，但基本的公共服務(wù)無(wú)從談起，有的連接主城區(qū)的道路還在修建，高鐵站到主城區(qū)花半個(gè)小時(shí)到1個(gè)小時(shí)很正常。過(guò)去幾年，借助于高鐵新城、產(chǎn)業(yè)新城、城市副中心等概念，東西聯(lián)動(dòng)、南北呼應(yīng)、中心極化是樓市發(fā)展的空間共性，三四線城市“骨架”被拉大了。

道路交通是在售項(xiàng)目最大的“賣(mài)點(diǎn)”，但相關(guān)市政設(shè)施（地下管網(wǎng)、水電煤氣）、生活設(shè)施（如菜市場(chǎng)、公交站、郵局）、公共服務(wù)（教育、醫(yī)療）嚴(yán)重滯后，已售房屋也并無(wú)多少入住，晚上漆黑一片是這些新區(qū)、新城的共性。因此，盡管三四線城市地方政府、開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，但返鄉(xiāng)人群購(gòu)房的積極性并不是太高，一方面忌憚房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，另一方面覺(jué)得房子不太適合居住。

三是需求可持續(xù)性不夠。目前，通過(guò)拆遷補(bǔ)償、子女購(gòu)房，多數(shù)三四線城市原市民家庭已經(jīng)擁有了2套或以上住房。由此，除了少量改善型需求外，原市民不再是購(gòu)房主力，來(lái)自轄屬縣、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)房、輸出勞務(wù)返鄉(xiāng)置業(yè)占據(jù)60%以上需求份額。特別是，房子、車(chē)子、票子（彩禮）已經(jīng)成為縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)婚新“三大件”，農(nóng)民工回鄉(xiāng)或農(nóng)民在城鎮(zhèn)買(mǎi)房多數(shù)基于婚房倒逼。

但是，農(nóng)民年可支配收入多在2萬(wàn)元左右，“咬牙”買(mǎi)房往往集祖孫三代積蓄。而且，買(mǎi)房后很多家庭還要支付裝修、家具家電、買(mǎi)車(chē)等費(fèi)用，這就必然擠壓其他方面的消費(fèi)，甚至擠壓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性投資，很多農(nóng)民甚至被迫舉債付首付。在新房集中區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)不到位的情況下，未來(lái)在城市生活的支出還很大。因此，根據(jù)筆者走訪，三四線城市靠農(nóng)民買(mǎi)房“去庫(kù)存”的可持續(xù)性存疑。

四是三四線城市房?jī)r(jià)依舊偏高。目前，筆者調(diào)研的三四線城市，房?jī)r(jià)多在3000~4000元之間，基本為農(nóng)民月收入的2倍左右。但在10年前，這些城市的房?jī)r(jià)多在600~800元，與當(dāng)時(shí)農(nóng)民收入相差不多。同時(shí)，考慮到時(shí)下城市的生活成本已居高不下，與10年前不可同日而語(yǔ)，多數(shù)受訪農(nóng)民購(gòu)房者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)偏高。但是，開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為，3000~4000元的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近建材和建筑安裝成本，即便降價(jià)空間也有限。由此，房?jī)r(jià)成為制約農(nóng)民購(gòu)房需求釋放的另外一個(gè)“痛點(diǎn)”。

最后是房屋供應(yīng)的有效性較低。公共服務(wù)配套滯后已嚇跑了不少農(nóng)民，除此之外，三四線城市新房供應(yīng)中，適合改善型需求的大面積住房偏多，而農(nóng)民需求的、總價(jià)較低的中小戶型住房偏少。此外，三四線城市缺乏二手住房市場(chǎng)，投資需求缺乏成長(zhǎng)空間，也抑制了一部分需求。同時(shí)，樓市全面滑坡，債務(wù)鏈條斷裂現(xiàn)象比比皆是，房子抵債很普遍，包工頭成了業(yè)主，新房轉(zhuǎn)手在微信端屢屢被刷屏。除個(gè)人按揭貸款外，再抵押盤(pán)活資金的案例很少，買(mǎi)房即意味著手上資金被凍結(jié)，這也嚇跑了一部分購(gòu)房者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。