通州核心區(qū)純住宅告急 存量不足600套

日前召開(kāi)的北京市“兩會(huì)”上，關(guān)于通州未來(lái)五年的發(fā)展規(guī)劃正有越來(lái)越多利好消息透露：關(guān)于教育、醫(yī)療、交通、生態(tài)、文化等各個(gè)方面優(yōu)質(zhì)資源不斷匯聚，通州未來(lái)的輪廓正逐漸清晰起來(lái)。越來(lái)越多的人被未來(lái)規(guī)劃吸引，通州也已成為北京樓市最火爆地區(qū)。在“人多房少”的局面下，核心區(qū)純住宅項(xiàng)目稀少，庫(kù)存已全面告急。

副中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于CBD

早在北京市政府確定東遷前，通州新城中心區(qū)建設(shè)管委會(huì)主任朱志高就已表示，要把通州建設(shè)成北京的城市副中心，并且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要高于北京中心城，不能低于CBD和金融街。而今，副中心公共服務(wù)設(shè)施正不斷完善。

今年1月23日，北京市十四屆人大四次會(huì)議通州代表團(tuán)分組審議時(shí)，來(lái)自通州運(yùn)河中學(xué)的人大代表張金英表示，目前，通州已經(jīng)確定北京二中、北京五中、景山中學(xué)、人大附中、北京小學(xué)、皇城根小學(xué)等15所中小學(xué)將落戶；再加上通州原本的優(yōu)質(zhì)中學(xué)——潞河中學(xué)、運(yùn)河中學(xué)，聯(lián)合打造城市副中心的教育，通州今后的教育水平不亞于東西城和海淀。據(jù)相關(guān)人士表示，未來(lái)通州將擁有21所市級(jí)名校，并且這個(gè)名單在隨時(shí)增加之中。

而關(guān)于醫(yī)療發(fā)展問(wèn)題，未來(lái)通州將至少擁有5所三級(jí)甲等醫(yī)院：東直門醫(yī)院東區(qū)、北京胸科醫(yī)院（結(jié)研所）、首都兒研所、安貞醫(yī)院、北京中醫(yī)醫(yī)院。已經(jīng)計(jì)劃入駐的三甲醫(yī)院有3所：首都兒研所附屬兒童醫(yī)院、安貞醫(yī)院、北京中醫(yī)醫(yī)院?，F(xiàn)有的三甲醫(yī)院有2所：東直門醫(yī)院東區(qū)、北京胸科醫(yī)院及胸部腫瘤結(jié)核病醫(yī)院。未來(lái)新華醫(yī)院、友誼醫(yī)院、安貞醫(yī)院都將遷到通州，通州居民將會(huì)享受到更優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)。

建設(shè)行政辦公及與之配套的城市功能，并推動(dòng)區(qū)域一體發(fā)展、帶動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，建設(shè)成為“城市建設(shè)典范”、“國(guó)際一流宜居之都”，是副中心的發(fā)展定位。未來(lái)，副中心將吸引更多公司入駐、更多人前來(lái)就業(yè)，也必將吸引更多人居住。通州，“人多房少”局面已經(jīng)出現(xiàn)。

核心區(qū)住宅庫(kù)存告急

雖然自去年9月以來(lái)，因?yàn)樯?jí)版的通州限購(gòu)政策影響，核心區(qū)住宅成交量出現(xiàn)了較明顯的下調(diào)，但值得注意的是，限購(gòu)政策雖然嚴(yán)厲，成交均價(jià)反而越走越高，通州核心區(qū)2015年12月成交均價(jià)為26607元/平方米，較1月的21311元/平方米上漲了5296元，漲幅達(dá)25%。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，通州主城區(qū)住宅項(xiàng)目庫(kù)存不足600套，考慮部分項(xiàng)目尚有未取得預(yù)售證的樓棟，主城區(qū)項(xiàng)目2016年的供應(yīng)量預(yù)計(jì)不超過(guò)2000套，為近年來(lái)最低。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)于通州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前新建住宅庫(kù)存有限，能夠簽約的庫(kù)存也處于最近數(shù)年的低點(diǎn)，所以成交量并未井噴，但有可售貨源的開(kāi)發(fā)商對(duì)通州房?jī)r(jià)都有上漲的預(yù)期。

在售純住宅項(xiàng)目屈指可數(shù)

一面是公共服務(wù)設(shè)施的飛速完善帶來(lái)的人口增長(zhǎng)、樓市的量?jī)r(jià)齊升，一面又是純住宅用地的稀缺，通州核心區(qū)正面臨著純粹住宅區(qū)的供需矛盾。2013年至今，核心區(qū)住宅用地兩年多時(shí)間出讓數(shù)量屈指可數(shù)，其中大部分住宅還用于保障房及回遷房。并且，出于北京副中心發(fā)展需要，通州核心區(qū)除了商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目和市政工程，大多是公寓寫字樓項(xiàng)目，很難找到純住宅樓盤。而位于核心區(qū)、臨河的宜居純住宅項(xiàng)目，僅合生·濱江帝景等幾家。

北京市政府新址已確定選址于東六環(huán)西側(cè)，潞城鎮(zhèn)南側(cè)區(qū)域，規(guī)劃的6平方公里已經(jīng)全部完成拆遷，具備開(kāi)工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)一旦完成即可施工建設(shè)。未來(lái)，該區(qū)域的購(gòu)房需求必將大幅增加。

合生·濱江帝景等項(xiàng)目“淡季不淡”

記者走訪了通州知名度較高的幾個(gè)項(xiàng)目，雖然已到年根，但各大項(xiàng)目售樓處依舊不乏看房客戶，合生·濱江帝景項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，“一般來(lái)講，每年的12月和1月是傳統(tǒng)的購(gòu)房淡季，但今年淡季不淡，雖然來(lái)訪客戶比9、10月有所下降，但來(lái)的客戶意向都比較強(qiáng)烈，成交量基本與10-11月持平，受各種利好影響，很多客戶顯然已經(jīng)意識(shí)到了通州住宅產(chǎn)品的稀缺性”。

記者通過(guò)實(shí)地走訪觀察，通州在售的項(xiàng)目多為40-50年產(chǎn)權(quán)的商住產(chǎn)品，主城區(qū)在售的住宅項(xiàng)目也就京貿(mào)國(guó)際城、華業(yè)東方玫瑰、帥府園、合生·濱江帝景等幾個(gè)樓盤，其中合生·濱江帝景是距離北京市政府新址最近的純住宅樓盤，記者專門開(kāi)車進(jìn)行了考察，自該樓盤向東直行約2.5公里就能到達(dá)郝家府地鐵站，該地鐵站南側(cè)即是市政府搬遷新址所在地。該樓盤靠近大運(yùn)河森林公園，生態(tài)環(huán)境較優(yōu)；距離運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)也非常近。在合生·濱江帝景售樓處，還有購(gòu)房者“訴苦”：“好不容易有了購(gòu)房資格，卻趕上了通州大發(fā)展，上個(gè)月才看好的房子，現(xiàn)在價(jià)格又漲了，而且并沒(méi)有太多選擇的余地。”

結(jié)語(yǔ)：

截至2016年1月26日，通州區(qū)住宅簽約套數(shù)已達(dá)到393套，雖然號(hào)稱有著史上最嚴(yán)格的限購(gòu)令，但不管成交價(jià)格還是成交量，控制的都并不理想?？紤]到新利好層出不窮，舊利好不斷兌現(xiàn)，購(gòu)房者入市通州的積極性持續(xù)走高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。