房產(chǎn)一攬子政策可期

房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟，一頭連著民生，在我國實體經(jīng)濟構(gòu)成中占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)及其相關(guān)的庫存、房價等問題已成為高層和市場關(guān)注的焦點。

多名接受《第一財經(jīng)日報》采訪的專家表示，本輪房貸政策目的是信貸政策配合支持去庫存，信貸政策方面更加靈活，各地的自主性更強了。2016年，貨幣環(huán)境繼續(xù)保持穩(wěn)健，政策或?qū)墓┬鑳蓚?cè)雙雙發(fā)力，力促房地產(chǎn)行業(yè)去庫存。

針對二三線城市去庫存

庫存問題并非近兩年才有，而在現(xiàn)階段把化解房地產(chǎn)庫存列為“四個殲滅戰(zhàn)”任務(wù)之一，其原因在于房地產(chǎn)投資低迷對經(jīng)濟增長的拖累。而要啟動房地產(chǎn)投資，提升拿地和開工熱情，一個重要的方面就是要清理歷史遺留的巨量庫存。

國家統(tǒng)計局每月公布的商品房“待售面積”通常被用來作為庫存變化的觀測指標。而這一指標僅反映了“竣工”的庫存，未包含未來將形成庫存的“待建”和“在建”部分。若僅加上“已在建未預售”的部分，商品房總體庫存約為58.7億平方米；若再加上“已拿地未開工”的部分，這一數(shù)值則達上百億平方米。但其中有些庫存可能為永久性無效庫存，無法去化，三四線城市中的部分庫存即是如此。

“從去庫存和穩(wěn)增長的角度來講，適度加大對房地產(chǎn)市場的支持是一個比較重要的政策方向，預計主要的方向還是穩(wěn)增長，另一個是去庫存。從目前看來房地產(chǎn)也是二三線城市的壓力比較大，政策方向也是針對二三線城市，節(jié)奏方向比較明確。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負責人楊馳也認為本輪政策是通過居民加杠桿的方式來為房地產(chǎn)行業(yè)去庫存。楊馳對本報表示，首套房首付比例從原來的30%下調(diào)到20%，意味著居民購買房屋的杠桿倍數(shù)從3.3倍上升到5倍。從政府、企業(yè)、金融機構(gòu)、居民的四張資產(chǎn)負債表來看，相對而言居民的杠桿倍數(shù)最低，財務(wù)狀況最健康。在政府、企業(yè)、金融機構(gòu)都在去杠桿的背景下，唯一有可能加杠桿的就是居民了。

楊馳稱，政策對于推動農(nóng)民工城鎮(zhèn)化、化解房地產(chǎn)高庫存會有一定作用。考慮到股市低迷和信托、P2P領(lǐng)域風險高發(fā)，會有一部分資金出于避險考慮重新將房地產(chǎn)領(lǐng)域作為投資對象。

首付比例不再一刀切

值得注意的是，此次首付比例5%左右的調(diào)整主動權(quán)下到各地方金融機構(gòu)，對地方房貸首付額不再一刀切。

“以前首付比例都是硬性規(guī)定，現(xiàn)在不再一刀切，也反映出不同地域房地產(chǎn)市場的供需情況出現(xiàn)了分化。”楊馳對本報記者稱，未來可能各地人民銀行做窗口指導。

加強住房金融宏觀審慎管理，最低首付款比例進行自律調(diào)整確實具有一定可操作性。

“原則上不同地區(qū)市場的差異很大，二線、三線城市差異也很大。給地方和銀行一定的自由量裁權(quán)，讓他們根據(jù)本地情況進行政策上的微調(diào)，有助于提高政策執(zhí)行力，因為一刀切忽略了不同城市之間的差異。”曾剛說，“這相對以往而言是一個比較大的進步，或許會產(chǎn)生不同的效果。”

交行金研中心高級研究員陳冀對本報記者稱，部分二三線城市去庫存的壓力是實實在在的，用多長時間去降低庫存，還得取決于央行這個房貸政策的產(chǎn)生效果所需的時間。銀行在信貸投放時肯定也會考慮風險適度、節(jié)奏適度等多方面因素。

一攬子政策可期

降低首付比例之后，業(yè)內(nèi)認為，未來還有一攬子政策相繼出臺以配合各地樓市去庫存。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預測，2016年針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策紅利仍將延續(xù)，除了此番出臺的降低首付比例這一大招，還可能有大家期盼已久的貸款利息抵扣所得稅，政府收購商品房用作保障房等。

丁祖昱認為，這些政策對于剛性需求推動、改善型需求持續(xù)釋放形成正向激勵，也將使今年的房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定。因為2015年已經(jīng)消化了大量需求，2016年的市場缺乏大幅上漲的基礎(chǔ)，在政策紅利之下，總成交量仍會在高位運行，保持平穩(wěn)。

申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇對《第一財經(jīng)日報》表示，房地產(chǎn)調(diào)整使得經(jīng)濟下行壓力加大。結(jié)合過去兩年兩次的政策調(diào)整，這次央行的政策調(diào)整也是一脈相承的。

李慧勇認為，我國在去房地產(chǎn)庫存的問題上還有很大的政策空間。比如下調(diào)首付、利率優(yōu)惠，甚至考慮允許買房退稅、買房落戶等一攬子政策來加快房地產(chǎn)市場去庫存。不光是央行，包括住建部，各地的財政稅務(wù)都有很大的政策空間去穩(wěn)定房地產(chǎn)。

“原則上來講，經(jīng)濟形勢的壓力比較大，光是這個政策還不夠，后續(xù)還應該有其他政策相配套。”曾剛對本報記者表示。

“個人房貸政策針對的是需求端的刺激，這次首付的再次放松與市場預期一致，但單個政策的效力有限，尤其是去年非限購城市的需求已經(jīng)過了一輪比較集中的放量。”交行金研中心高級研究員夏丹對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。