一線城市難享政策 “暖風(fēng)”

個(gè)人住房貸款首付比例再降，對(duì)2日央行出臺(tái)的這一政策，接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的多位分析人士指出，這貫徹了2015年以來去庫(kù)存的政策導(dǎo)向，同時(shí)此次新政并未將房?jī)r(jià)上漲較快的限購(gòu)城市納入其中，未來，一線城市與三四線城市之間的樓市分化還將繼續(xù)。

對(duì)于昨日下午落靴的房貸新政，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，這與他此前的判斷相符，首套房貸首付比例回到了20%。他認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開。民生證券研究院高級(jí)宏觀研究員朱振鑫也對(duì)本報(bào)記者分析，去庫(kù)存是供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫(kù)存第一要?jiǎng)?wù)。他說，下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。

“未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面60億庫(kù)存需要去，另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。”朱振鑫表示，下一步可期的政策包括交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整，如放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式，住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，保障房以租代售，以及組建國(guó)家住房銀行等。

朱振鑫還表示，庫(kù)存問題不在京滬等一線城市，且此次新政也并未下調(diào)這些城市首付比例，未來限購(gòu)放開可能性不大。

從近期數(shù)據(jù)上看，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象仍非常明顯，一線城市與三四線城市之間的價(jià)格差距還在拉開。

2016年春節(jié)在即，一線城市二手房市場(chǎng)成交尤其活躍。本報(bào)記者近期在北京走訪發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前的一個(gè)月，買賣雙方對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期走強(qiáng)，一些區(qū)域甚至再次出現(xiàn)了二手房業(yè)主加價(jià)、惜售的現(xiàn)象。

“此次政策說的兩成是允許地方按實(shí)際來調(diào)整，而不是全國(guó)統(tǒng)一，所以北京、上海等房?jī)r(jià)上漲壓力較大、去庫(kù)存壓力不大的城市，并不會(huì)嘗試此類政策，而是沿襲過去的老政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者表示，此次的房貸新政對(duì)于一線城市的購(gòu)房者來說，可能喜憂參半，限購(gòu)城市購(gòu)房者無(wú)法享受此類利好政策，而其中那些有購(gòu)房能力的群體，面對(duì)高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)，可能會(huì)積極出手，這在春節(jié)前最后幾天可能還會(huì)形成一波成交高峰。

也有人提到了產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐問題。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)記者表示，非限購(gòu)城市庫(kù)存積壓最核心的問題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫(kù)存壓力較大的城市沒有匯集能夠創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)，此外，這些城市在醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共資源配套方面較為匱乏，所以無(wú)法形成人口的聚集效應(yīng)，在沒有需求支撐的情況下，去庫(kù)存難度較大。

隨著近兩年持續(xù)的樓市分化，資金充足、嗅覺靈敏的大型房企紛紛回歸一線城市，在嚴(yán)控土地供給規(guī)模的一線城市拼搶高價(jià)土地，開發(fā)高端住宅，一線城市隨之出現(xiàn)新房普遍豪宅化的趨勢(shì)。雖然豪宅扎堆帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但隨著利率走低，開發(fā)商資金成本降低，現(xiàn)金流相對(duì)充足，降價(jià)走量的意愿不強(qiáng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。