新一輪穩(wěn)樓市政策啟動(dòng)，房地產(chǎn)能否加速筑底企穩(wěn)？

時(shí)隔約四個(gè)月，新一輪穩(wěn)樓市政策來襲，短期內(nèi)有望為房地產(chǎn)市場注入強(qiáng)心針。

9月24日，國新辦舉辦“金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)，宣布多項(xiàng)利好房地產(chǎn)的政策，涉及降準(zhǔn)、降息、調(diào)降存量房貸利率、降低二套房首付比例等多項(xiàng)重磅舉措，同時(shí)介紹了保障性住房再貸款、“白名單”工作進(jìn)展。

分析人士指出，此次監(jiān)管層一攬子政策支持力度大、指向性明確、覆蓋范圍廣，涵蓋需求、供給兩端，是繼517政策后，監(jiān)管層再度開啟的新一輪穩(wěn)樓市政策。

“接下來的重點(diǎn)是，如何落實(shí)進(jìn)一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵。”東方金誠分析師王青認(rèn)為，本次央行宣布下調(diào)政策利率20個(gè)基點(diǎn)后，新發(fā)放居民房貸利率會(huì)跟進(jìn)下調(diào)。進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，市場預(yù)期未來可能會(huì)再度降息，房貸利率有望降低到3%以內(nèi)；并可能會(huì)出臺購房契稅、增值稅等與稅費(fèi)相關(guān)減免政策，持續(xù)降低購房者交易成本。

未來新發(fā)放居民房貸利率還有較大下調(diào)空間

本次發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行行長潘功勝宣布將降準(zhǔn)降息，且單次幅度在歷史上都較大，并提前透露年內(nèi)還會(huì)再降準(zhǔn)，表達(dá)了明確的支持性立場。

降準(zhǔn)方面，央行在發(fā)布會(huì)上宣布，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，提供長期流動(dòng)性1萬億元，這是對沖政府債供給壓力的必要舉措，同時(shí)還透露年內(nèi)會(huì)再降準(zhǔn) 0.25%-0.5%，對流動(dòng)性支持的態(tài)度立場堅(jiān)定。

潘功勝還表示，“到年底之前還有三個(gè)月時(shí)間，我們也會(huì)根據(jù)情況，有可能進(jìn)一步再下調(diào)0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。”這意味著此次降準(zhǔn)后，四季度仍有一定的降準(zhǔn)預(yù)期。

同時(shí)，本次發(fā)布會(huì)上還宣布，7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至 1.5%，同時(shí)引導(dǎo)貸款市場報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行。

中指院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計(jì)10月LPR、存款利率等也將隨之下行0.2-0.25個(gè)百分點(diǎn)。

王青認(rèn)為，計(jì)劃降準(zhǔn)降息的背后是二季度以來，受樓市持續(xù)調(diào)整、國內(nèi)有效需求不足、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換存在陣痛等影響，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中偏弱，物價(jià)水平延續(xù)低位，逆周期調(diào)節(jié)需求上升。

其進(jìn)一步表示，7月30日中央政治局會(huì)議提出，“宏觀政策要持續(xù)用力、更加給力”，“要綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，加大金融對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。”本次央行宣布降息降準(zhǔn)，是對以上部署的具體落實(shí)。

存量房貸利率下調(diào)減少家庭利息支出1500億

備受關(guān)注的存量房貸利率，也將大幅調(diào)降。

會(huì)上，央行宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

“下調(diào)存量房貸利率平均0.5個(gè)百分點(diǎn)，逐漸與新增房貸利率拉平，旨在提振消費(fèi)、降低風(fēng)險(xiǎn)。潘行長在新聞發(fā)布會(huì)上透露，存量房貸利率下調(diào)，平均每年可減少家庭利息支出1500億元左右，如果按照70%的邊際消費(fèi)傾向來計(jì)算，能夠?yàn)橄M(fèi)帶來約1000億元增量。”國泰君安分析師黃汝南表示。

分析人士認(rèn)為，更重要的是，潘行長明確指出，此舉能夠減緩居民提前還貸以及用消費(fèi)貸違規(guī)置換房貸等情況，保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益。

“這將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費(fèi)的沖擊。同時(shí)，這也釋放出穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。”王青表示。

東方金誠研報(bào)指出，截至今年6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，利率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著銀行1年的利息收入或減少1890億元，約相當(dāng)于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。

“本次首套、二套存量房貸利率均有望跟進(jìn)調(diào)整，這一方面會(huì)降低居民購房成本，有利于促進(jìn)居民消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供重要支持；另一方面，也有助于修復(fù)市場預(yù)期，緩解由于房貸利率存在下降預(yù)期而持有的觀望情緒，連同此次降息，均會(huì)進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本，帶動(dòng)購房需求釋放。”陳文靜認(rèn)為。

二套房首付比例降至歷史最低

除降低存量房貸利率，二套房首付比例也降至歷史最低。

央行宣布，將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

“整體來看，下調(diào)二套房貸最低首付比例至15%，政策力度空前，疊加三中全會(huì)后地方層面持續(xù)優(yōu)化政策進(jìn)一步積極推進(jìn)落地，相信這些舉措將加速房地產(chǎn)行業(yè)基本面探底回升。”東莞證券分析師何敏儀認(rèn)為。

此前在5月17日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，將首套、二套商貸首付比例下限分別下調(diào)至15%、25%，此后各地快速跟進(jìn)落地；截至目前，僅北京、上海、深圳三地尚未將首套、二套商貸首付比例下調(diào)至全國下限。

中指院分析師認(rèn)為，此次政策后，預(yù)計(jì)各地將加速跟進(jìn)落實(shí)，將二套首付比例下限降至15%，北上深也有望跟進(jìn)調(diào)整；首付比例的下調(diào)，將進(jìn)一步降低購房門檻，有望帶動(dòng)改善性需求的釋放。

陳文靜表示，針對北上深等房價(jià)較高的核心城市，多數(shù)購買二套房的購房者通常采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后來獲得置換的資金。而此前較高的二套首付比例對于購買新房形成一定限制，二套房首付比例的下調(diào)，有助于緩解換房前必須先買后賣的問題，加速一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)。

地方國企收儲(chǔ)去庫存將獲得更多資金支持

在需求端，央行還宣布，“將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵(lì)”。

“這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場庫存壓力。”王青表示。

“把支持比例從此前的60%提高至100%，有助于緩解在收儲(chǔ)過程中對房價(jià)向下的壓力。”黃汝南表示，3000億元保障性住房再貸款的利率為1.75%，在支持比例為60%的情況下，相當(dāng)于商業(yè)銀行平均貸款成本在2%-2.5%之間，收儲(chǔ)的房價(jià)需要使租金回報(bào)率在2.5%以上收益才能打平; 而提升至100%能夠?qū)⑸虡I(yè)銀行貸款成本降至1.75%的水平，則僅需2%以上的租金回報(bào)率即能夠?qū)⑹找娲蚱剑@樣有助于緩解收儲(chǔ)過程中對房價(jià)向下的壓力。

“央行本次擴(kuò)大對保障性住房再貸款央行資金支持比例，有助于提升商業(yè)銀行貸款規(guī)模，將對地方收儲(chǔ)產(chǎn)生一定積極帶動(dòng)作用。”陳文靜稱。

其進(jìn)一步指出，需要注意的是，目前各地國企收儲(chǔ)仍面臨價(jià)格撮合難度較大、供需錯(cuò)配等因素限制，這些限制性因素短期內(nèi)仍然存在，若要加速推進(jìn)國企收儲(chǔ)節(jié)奏，或需更進(jìn)一步優(yōu)化政策，如擴(kuò)大收購存量方的用途范圍、擴(kuò)大收購對象等。

加大房企端資金支持力度

除上述舉施，本次發(fā)布會(huì)還宣布，將研究出臺盤活存量土地的增量政策、延長“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款的文件期限。

“通過上述措施，進(jìn)一步加大房企端資金支持力度，對于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期、提振市場信心也將發(fā)揮重要作用。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

具體來看，本次央行提出，“支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項(xiàng)政策我們和金融監(jiān)管總局還在一起研究”。

“央行本次進(jìn)一步明確，將對有條件的企業(yè)通過市場化方式收購房企土地的資金支持政策進(jìn)行研究，且在必要時(shí)提供再貸款支持。這意味著，未來更多配套資金將進(jìn)入市場，一方面，對于優(yōu)質(zhì)房企來說，可以積極爭取貸款支持，尋找資金困難房企的優(yōu)質(zhì)土地進(jìn)行收購，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，盤活存量用地。另一方面，資金困難房企出售存量用地，也有利于緩解資金壓力，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。”上述中指院分析師稱。

此外，央行還宣布，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期至2026年底。分析人士表示，原來這兩份文件是今年底到期，央行和金融監(jiān)管總局一起，將這兩份文件延長到2026年底。

在王青看來，這意味著以“三只箭”為重點(diǎn)，房企融資支持政策將延長一年。預(yù)計(jì)各地下一步將著力落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房企信貸融資在8月同比轉(zhuǎn)正后，將保持持續(xù)改善勢頭。

分析人士認(rèn)為，整體來看，監(jiān)管層啟動(dòng)的新一輪穩(wěn)樓市政策，為房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。從降準(zhǔn)降息到調(diào)降存量房貸利率，從降低二套房首付比例到加大對地方國企收儲(chǔ)去庫存的資金支持，再到加大房企端資金支持力度，一系列舉措全面覆蓋房地產(chǎn)市場的需求與供給兩端。這些舉措無疑展現(xiàn)了監(jiān)管層穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市的堅(jiān)定決心，也為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展帶來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

那么，在這些政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場能否加速筑底企穩(wěn)？還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。