李宇嘉：高杠桿下 深圳房貸政策或現(xiàn)收緊信號(hào)

近期，工農(nóng)中建四大銀行在深圳的分行，相繼收緊了針對(duì)中介從業(yè)人員的房貸。其中，中行深圳分行抬高中介購(gòu)買二手房的貸款門檻，原先只需在深連續(xù)繳滿一年社保，現(xiàn)在則需三年，而且須是公積金組合貸款；建行則規(guī)定，中介買房首付一律四成，配偶一方為中介者按此執(zhí)行；工行要求，非深圳戶籍二手房交易定金控制在成交價(jià)的5%以內(nèi)，深圳戶籍控制在10%以內(nèi)。

天天接觸買賣房產(chǎn)，哪些房子被低估、哪些房子升值潛力大，沒有誰(shuí)比中介從業(yè)人員更清楚。據(jù)筆者調(diào)研，之所以銀行收緊針對(duì)中介人員的房貸，導(dǎo)火索就是近期中介人員大規(guī)模炒樓，特別是出現(xiàn)了合伙或眾籌炒房的現(xiàn)象。事實(shí)上，中介從業(yè)人員的收入并不高、收入水平不可持續(xù)，也不具備購(gòu)房和房貸支付能力。之所以炒房成風(fēng)，主要在于其對(duì)后市過(guò)于樂觀。另外，通過(guò)定金收據(jù)造假，提高房屋評(píng)估值，從而降低首付也起到推波助瀾的作用。

中介炒房在深圳歷來(lái)都有，但是銀行收緊針對(duì)中介從業(yè)人員的房貸，這還是第一次。同中介一樣，發(fā)放房貸的銀行也是通過(guò)遞交的材料掌握樓市微觀信息，從而窺探到存在的問題或可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。四大行收緊中介從業(yè)人員房貸，折射出銀行開始關(guān)注深圳樓市風(fēng)險(xiǎn)，也讓2015年以來(lái)深圳樓市的投資客浮出水面。

相比以往，深圳居民投資房地產(chǎn)的模式升級(jí)了。首先是出現(xiàn)了“買房票”、“養(yǎng)房票”的現(xiàn)象。據(jù)悉，2015年初深圳私下成交的“房票”價(jià)格是8000元，到當(dāng)年末已漲到3萬(wàn)~5萬(wàn)元；其次是杠桿率抬升，出現(xiàn)了通過(guò)消費(fèi)貸款、信用貸款、民間借貸湊首付或支付房款，通過(guò)眾籌方式買房等“加杠桿”現(xiàn)象；最后，中介協(xié)助偽造材料，提高房屋評(píng)估值，實(shí)現(xiàn)“高評(píng)高貸”，間接降低了首付比例。

有人將本輪深圳樓市空前的牛市稱為“杠桿牛”。目前，深圳存量商品住房不到北京、上海的一半，但房貸數(shù)額卻比北京、上海還高，可見杠桿率之高。在房貸政策外“加杠桿”，本質(zhì)上就是“次級(jí)貸款”，即給不符合房貸條件的人發(fā)放了貸款。對(duì)于總體收入較低、收入不穩(wěn)定，房貸負(fù)擔(dān)能力不足，靠成交量吃飯的中介從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，給予其合伙或眾籌貸款，這是最典型的“次級(jí)貸款”。

但事實(shí)上，這部分“次級(jí)貸款”還是少數(shù)。2015年以來(lái)，各大銀行（特別是中小銀行）大量發(fā)放用房屋抵押的消費(fèi)貸款，這些貸款很多又流入樓市。特別是深圳房?jī)r(jià)快速上漲，很多投資客通過(guò)消費(fèi)貸款的形式，將手上房屋的增值部分套現(xiàn)，然后再拿去炒房，或者干脆以銀行流水來(lái)申請(qǐng)利率更高的信用貸款來(lái)炒房。

因此，在原有的住房按揭貸款市場(chǎng)之外，又形成了一個(gè)新的、隱蔽的“加杠桿”貸款市場(chǎng)。這樣，差別化的個(gè)人住房信貸政策就被突破了，整體購(gòu)房杠桿率提高。由此，筆者判斷，針對(duì)炒房大軍的貸款中，絕大多數(shù)是“次級(jí)貸款”。

當(dāng)然，由于我國(guó)“零首付”很少，加上房貸也沒有被證券化、衍生化，銀行很關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn)，因此，我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式的“次貸危機(jī)”。

但是，類似深圳這樣的大城市，租售比僅2%~3%，投資客并不靠租金來(lái)獲得長(zhǎng)期收益，他們看重的是房?jī)r(jià)上漲后的差價(jià)。當(dāng)未來(lái)收入下降了，或者銀行全面收緊房貸，再或者房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱導(dǎo)致拋盤增加時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)房貸“斷供”，銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

上一波深圳中介“炒房潮”發(fā)生在2007年，隨后央行全面收緊房貸，導(dǎo)致深圳樓市大幅度回調(diào)，同時(shí)也出現(xiàn)了大量的房貸“斷供”。此次在深四大銀行收緊對(duì)中介從業(yè)人員的房貸，事實(shí)上是為了防范類似風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，中介炒房?jī)H僅是深圳炒房群體中的一部分，但其暴露了此輪深圳房?jī)r(jià)暴漲的重要?jiǎng)恿?mdash;—加杠桿下的投資客。

因此，四大銀行收緊對(duì)中介的房貸政策可能是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。由于因城施策、發(fā)揮地方主體責(zé)任、制定差別化住房信貸政策的落地，深圳樓市持續(xù)預(yù)期的房貸寬松或許要逆轉(zhuǎn)了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。