融資全面收緊 房地產(chǎn)告別“高杠桿”時(shí)代

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者通過多渠道證實(shí)：中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)融資全面趨緊，具體包括：禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資；新增開發(fā)貸趨緊；拒絕給“五證不全”開發(fā)商提供貸款；暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段。

一些股份制銀行如招商、興業(yè)、交行相關(guān)人士也稱，開始收緊房地產(chǎn)類貸款，包括個(gè)貸和開發(fā)貸規(guī)模都受到嚴(yán)格控制。

2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件（以下簡稱“4號(hào)文”），強(qiáng)調(diào)對(duì)北上廣深等16個(gè)房價(jià)上漲過快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。

去年10月底，證監(jiān)會(huì)連同交易所和交易商協(xié)會(huì)也加強(qiáng)了房企公司債的分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債已經(jīng)處于嚴(yán)控狀態(tài)，土地類的更是監(jiān)控的重中之重。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)通過多渠道獲悉：去年在房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)上增長較快的投行部門，可能也將引來一輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排查。

種種跡象給出了一個(gè)清晰的信號(hào)：2017年金融機(jī)構(gòu)給到房地產(chǎn)的企業(yè)和購房者的支持相比去年將大打折扣，房企正在告別“高杠桿”時(shí)代。

一位交通總行信貸人士預(yù)計(jì)：“今年開發(fā)商的資金成本至少增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。”

封堵“配資買地”

日前中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的4號(hào)文中，限制的私募資管產(chǎn)品包括但不限于委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托收益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債方式受讓房企股權(quán)、其他債權(quán)投資等方式。過去這些產(chǎn)品的融資，常常被用于幫助房企支付土地出讓金和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

一位私募基金人士認(rèn)為，4號(hào)文幾乎考慮了所有私募基金子公司可能通過其他方式繞道投向房地產(chǎn)的可能性，如果嚴(yán)格執(zhí)行，私募基金在房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)上將幾乎無所作為。

4號(hào)文針對(duì)的主要地區(qū)包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟(jì)南、廈門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個(gè)城市。而銀監(jiān)會(huì)也在對(duì)上述16城進(jìn)行金融風(fēng)險(xiǎn)排查，內(nèi)容是截至2016年9月末與房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，包括首付貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸、與房地產(chǎn)中介及房企合作、理財(cái)及信托等多種業(yè)務(wù)。專項(xiàng)檢查預(yù)計(jì)于2017年9月結(jié)束。

今年1月，上海銀監(jiān)局對(duì)江蘇銀行處以罰款478萬元，四川銀監(jiān)局對(duì)平昌縣農(nóng)村信用合作社處以罰款30萬元，原因均是兩家銀行幫助開發(fā)商“配資拿地”。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，配資拿地業(yè)務(wù)已被銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)部叫停。

所謂配資拿地，是指房企通過銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的資金支付土地款，在量化寬松和資產(chǎn)荒背景下，“配資買地”已由過去的“債”變成現(xiàn)在的“股”。換言之，開發(fā)商對(duì)金融機(jī)構(gòu)融資的回饋由過去的利息變成土地收益的股權(quán)，在一些配資案例中，開發(fā)商和銀行配資比例可以達(dá)到3:7。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，目前央行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)正在研究“配資拿地”事宜，3個(gè)月前，銀行系統(tǒng)內(nèi)部就“配資拿地”業(yè)務(wù)進(jìn)行過制度性探討，比如有人向監(jiān)管層建議是否可以研究房地產(chǎn)企業(yè)融資具體標(biāo)準(zhǔn)，是否可以研究交叉金融風(fēng)險(xiǎn)制度管理標(biāo)準(zhǔn)等等。

一些分析人士認(rèn)為，2016年，銀行、證券、保險(xiǎn)、資產(chǎn)公司、信托等機(jī)構(gòu)形成大金融共同利益聯(lián)合體，融入房地產(chǎn)市場，助推了熱點(diǎn)城市房價(jià)的上漲。

資金收緊成效漸顯

除了配資拿地，銀監(jiān)會(huì)在銀行系統(tǒng)內(nèi)部口頭通知各大銀行，“五證不全”者不可以提供開發(fā)貸。

“之前有的開發(fā)商各種渠道繞開‘五證’，這種情況銀行管理較為寬松，只要是總行級(jí)客戶一般都會(huì)放行，現(xiàn)在五證齊全是基礎(chǔ)。”某銀行系統(tǒng)內(nèi)部人士稱。

上述銀行人士稱，總行對(duì)分行設(shè)定了信貸新增額度，有的分行用滿新增貸款額后，會(huì)從存量信貸中置換出新增貸款額度，現(xiàn)在若分行想從存量信貸中置換新增額度且用于房地產(chǎn)，審批流程非常復(fù)雜。“總行沒說完全不允許，說嚴(yán)格審核，言外之意就是錢能去別的地方，就別往房地產(chǎn)領(lǐng)域跑。”

金融系統(tǒng)從嚴(yán)收緊資金口袋，直接影響開發(fā)商融資節(jié)奏。根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)：2017年1月，10家品牌房企融資總額度是1282.3億元，金額較上月下降34.61%，但銀行信用仍是房企融資方式主流，占比42.21%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：2017年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億預(yù)案，同期下調(diào)幅度達(dá)到了92%，延續(xù)了去年四季度以來的低迷，且資金價(jià)格全部上調(diào)。

資金調(diào)控上下其手，開發(fā)商感觸更直接。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，有2家開發(fā)商，本準(zhǔn)備以上海優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抵押貸款，再去上海土地市場搶地，被各大銀行拒絕后，這2家正計(jì)劃把上海項(xiàng)目賣給一家大型全國性房企來融資。

某千億房企，抽調(diào)工程部門、營銷部門等多部門干部去融資，一位該房企分公司人士說，“我們分公司融資任務(wù)是200多億元，光投資部門融資肯定不行，2016年這個(gè)融資任務(wù)難度不大，現(xiàn)在緊縮時(shí)，融資20億元都有難度。”

下一步是什么：取決于地價(jià)

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委分析，此番收緊，不管是理財(cái)產(chǎn)品、銀行貸款還是公司債，本質(zhì)上都是債，目標(biāo)是控制風(fēng)險(xiǎn)，這和中央防風(fēng)險(xiǎn)基調(diào)一致。

下一步會(huì)繼續(xù)收緊嗎？會(huì)持續(xù)多久？房價(jià)會(huì)暴跌嗎？

一位曾多次參與國家房地產(chǎn)調(diào)控的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析，此輪樓市調(diào)控，主要目標(biāo)是控房價(jià)，不是控制地價(jià)，地方政府的調(diào)控政策中，抑制地王，卻從未提限制地價(jià)。

“樓市的調(diào)控時(shí)長，取決于地價(jià)，若地方政府出現(xiàn)流拍，這些金融排查、喊話、地方政府調(diào)控措施可能會(huì)退出；若地價(jià)不降，溢價(jià)率高企，調(diào)控措施就是長效的。”前述人士述認(rèn)為，這次金融調(diào)控像射向債券市場的箭，希望引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)，引導(dǎo)資金跑向三四線城市，再慢慢釋放風(fēng)險(xiǎn)，而不是真正開槍，把所有的鳥都打死。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。