2016年匯率攪動(dòng)北京房地產(chǎn) 波動(dòng)加速外資基金出售資產(chǎn)

日前，仲量聯(lián)行發(fā)布了《2015年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，受益于強(qiáng)勁的內(nèi)資需求，2015年第四季度北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量取得了2010年以來四季度的最高值。但長期來看，匯率會(huì)成為影響2016年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，屆時(shí)，波動(dòng)明顯的美元及人民幣匯率或?qū)⒋偈垢嗟耐赓Y基金試圖出售其位于北京的資產(chǎn)。

市場(chǎng)冷熱不均

報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，2015年第四季度北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到18萬平方米，同比增長13.8%。得益于新入市項(xiàng)目逐步提高的入駐，望京、中關(guān)村以及金融街成為凈吸納量的主要貢獻(xiàn)者。

仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？抡f：“內(nèi)資IT和金融公司是北京甲級(jí)辦公樓的主要吸納者，對(duì)于已經(jīng)到來的2016年，他們還將持續(xù)對(duì)北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)起到主要支撐作用。”

工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租賃方面，報(bào)告指出第三方物流企業(yè)是支撐市場(chǎng)需求的主要力量。據(jù)仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部董事羅薔薔介紹，由于連續(xù)三個(gè)季度沒有新增供給，北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的環(huán)境，這使得業(yè)主方在2015年年末取得了租金的小幅增長。

相比之下，高端住宅市場(chǎng)略顯“冷清”。報(bào)告顯示，2015年第四季度，北京市場(chǎng)豪華公寓的銷售量環(huán)比減少32%至432套。報(bào)告分析認(rèn)為，是新項(xiàng)目較高的報(bào)價(jià)抑制了北京高端住宅市場(chǎng)的銷售率。同時(shí)，環(huán)境問題也導(dǎo)致北京高端住宅的租賃需求同期疲軟。

匯率比利率影響大

至于對(duì)2016年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，有人擔(dān)心中國政府調(diào)整利率的節(jié)奏或?qū)⒂绊懛康禺a(chǎn)的銷售及租賃項(xiàng)目。

但仲量聯(lián)行中國華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文表示，利率的調(diào)整預(yù)期有限，且局限于住宅市場(chǎng)，并不會(huì)對(duì)北京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)造成壓力。與其關(guān)注利率，麥哲文強(qiáng)調(diào)，匯率才是2016年影響北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。

麥哲文指出，2016年美元匯率將出現(xiàn)明顯波動(dòng)，同時(shí)人民幣加入特別提款權(quán)（SDR）后，匯率也將迎來更頻繁的波動(dòng)。

在此背景下，一方面這將促使更多的外資基金試圖出售其位于北京的資產(chǎn)，尤其是那些持有期即將結(jié)束的資產(chǎn)。

另一方面，出于增大其對(duì)其他貨幣資產(chǎn)的敞口從而保持其投資組合的價(jià)值的考慮，更多投資者或?qū)⒖紤]進(jìn)行更多的對(duì)外房地產(chǎn)投資。

對(duì)此，報(bào)告以辦公樓這一北京房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門分支為例指出：2016年更多的房地產(chǎn)投資者會(huì)希望資產(chǎn)配置多元化，考慮到中國經(jīng)濟(jì)的放緩而導(dǎo)致中國市場(chǎng)的不確定性或使得投資者無法得到在過去所達(dá)到的投資回報(bào)，很大一部分的興趣開始轉(zhuǎn)向境外投資。

不過，仲量聯(lián)行華北區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)秦子凡說：“在外國基金已經(jīng)在中國持有資產(chǎn)的情況下，由于匯率的利空，他們將會(huì)試圖盡快減少其資產(chǎn)的持有。由于可出售資產(chǎn)的增加，這將會(huì)導(dǎo)致更多的購買機(jī)會(huì)。這對(duì)于其他的一些基金，尤其是已經(jīng)感受到需要投資于增值型資產(chǎn)壓力的基金來說也是個(gè)好消息。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。