樓市新政還有后手 二套房可能納入剛需

記者獲悉，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望納入剛需范疇。這將是自3月30日決策部門出手調(diào)降購房貸款首付比例、有條件減免交易稅之后，又一項有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控工具儲備。

　　一位國務(wù)院參事室相關(guān)人士告訴經(jīng)濟觀察報，政府對樓市的政策思路日益明顯，即經(jīng)濟下行期，房地產(chǎn)仍是有效支撐經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)，貨幣、稅收、金融等則是穩(wěn)樓市的定向工具。

　　這位曾參與樓市調(diào)控討論的人士透露，中央政府樓市政策儲備，有可能依照三步走的思路逐步釋放，一是穩(wěn)定住房消費階段；二是調(diào)整供應(yīng)階段；三是樓市強化階段。該思路已經(jīng)在相關(guān)部委中達成共識。

　　觀察人士認為，區(qū)別于短期調(diào)控，這是在為樓市調(diào)控長效機制即房地產(chǎn)稅的推出做基礎(chǔ)性工作。但毋庸置疑，一旦政策落地，將對低迷的房地產(chǎn)市場提供支撐。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增幅已經(jīng)連續(xù)幾個月下降，商品房成交量也持續(xù)萎縮。在今年的政府工作報告中，李克強總理明確提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　本屆政府啟動了房地產(chǎn)市場正?；倪M程。過去兩年中，針對樓市的包括限購、限價等行政性措施，也在逐漸剝離，目前仍在實行限購的城市只有北上廣等特大城市。

　　可以預(yù)見，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)回落，進一步的穩(wěn)定政策還會陸續(xù)出臺。

　　新政

　　今年3月30日，央行、銀監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)文，降低商貸二套房首付至4成，住房公積金貸款購房首付比例一套房調(diào)減至二成。財政部則宣布對持有不超過兩年的商品房交易免征20%的營業(yè)稅。之前只有滿五年交易才會享受免稅優(yōu)惠。

　　這是自去年“9·30新政”以來，決策部門第二次出手穩(wěn)定樓市。

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關(guān)的房貸政策。

　　目前四大銀行、招商銀行、光大銀行等陸續(xù)執(zhí)行“3·30新政”。

　　經(jīng)濟觀察報調(diào)查了解，目前“3·30新政”只是讓北京、上海、深圳等城市二手房出現(xiàn)微漲的局面，重慶、武漢、長沙、濟南城市樓市依然平穩(wěn)，沈陽、無錫、長春、鄂爾多斯、貴州成交量依然低迷，房地產(chǎn)板塊在股市上的表現(xiàn)僅僅是曇花一現(xiàn)，“3·30新政”的第二天，尾盤上證指數(shù)房地產(chǎn)股出現(xiàn)1%的跌幅。“3·30新政”還包括二手房交易營業(yè)稅免征期限實行“5改2”，以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，之前出售時需要繳納5%的營業(yè)稅即5萬元，以5萬元營業(yè)稅為基準(zhǔn)，分別需要繳納6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加稅合計0.6萬元，在新政策下，這筆合計5.6萬元的費用被減免。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟管理學(xué)院教授胡怡建說，減免5.6萬元的費用是為了刺激改善性人群入市，增加房屋的交易量。

　　在國稅總局一位官員看來，“5改2”不僅是樓市調(diào)控的手段，更是當(dāng)前稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點，“將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費進行歸類、清理和整合，將之平移到房地產(chǎn)稅，對開發(fā)、交易環(huán)節(jié)實行輕稅，提高保有環(huán)節(jié)稅負，部分稅收合并和調(diào)整是確定的，這是稅制改革的方向之一，目前房地產(chǎn)稅立法(草案)已進入研討階段，力爭2017年上會審議。”

　　下一步

　　圍繞“3·30新政”，最大的變數(shù)在于各大商業(yè)銀行的態(tài)度。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行信貸處一位人士告訴經(jīng)濟觀察報，2014年“9·30新政”未得到各大銀行的有力支持，原因在于按照基準(zhǔn)利率是5.35%打7折做業(yè)務(wù)，利率只有3.7%，銀行的利潤空間得不到保障。

　　“為緩和息差收入的降低，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個點，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補充，這就是銀行為什么會愿意支持‘3·30新政’的原因。”上述農(nóng)行人士說。

　　“個人住房抵押貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，不良率是最低的，銀行的議價能力也很高，任何銀行都是這樣。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委說。

　　經(jīng)濟觀察報獲悉，為進一步落實“3·30新政”的效果，央行可能通過窗口指導(dǎo)形式利用票據(jù)貼現(xiàn)、降準(zhǔn)等形式繼續(xù)釋放流動性。

　　經(jīng)濟觀察報同時獲知，若“330新政”未達到預(yù)期目標(biāo)，第二階段調(diào)整供應(yīng)政策有望從以下手段來調(diào)整：首先是利率市場化走向，取消“房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮1.1倍限制”會成定向，但房貸利率折扣并不會呈現(xiàn)大幅度波動。其次是調(diào)整差額稅收制度，即取消“不滿5年非唯一住房要征收高達20%的個人所得稅”。

　　再次，可能會進一步取消限購，目前實行限購的30多個城市中，只有上海、深圳、廣州仍保留了限購，因此，部分市場人士對在極端情況下，這些城市取消限購仍抱有期望。最后，面對通貨緊縮壓力，央行通過貼現(xiàn)票據(jù)和社會資本等工具釋放流動性已是必然趨勢。

　　民生證券分析師管清友表示，本輪樓市調(diào)整是短期因素和中長期因素共振的結(jié)果，既有信貸偏緊的政策因素，也有庫存偏大、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)去投資化屬性增強等市場自身因素；因此，房貸新政只解決了信貸偏緊的短期影響因素，只能短期緩解樓市壓力，卻無法扭轉(zhuǎn)樓市進入下行通道的中長期趨勢。

　　李克強在當(dāng)選總理后的第一次樓市調(diào)控表態(tài)就是“加快建立樓市長效機制”，房地產(chǎn)稅已作為樓市調(diào)控長效機制納入日常改革議題。

　　經(jīng)濟觀察報獲悉，要構(gòu)建樓市長效調(diào)控機制，需對房地產(chǎn)稅立法，首先要搭建房地合一的不動產(chǎn)登記信息平臺、啟動納稅人識別號、起草房地產(chǎn)稅立調(diào)整稅負進行減稅，目前這些具備串聯(lián)邏輯的事項已在實踐中并聯(lián)執(zhí)行。

　　此外，經(jīng)濟觀察報獲悉，各個地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，這些地方政府正在緊鑼密鼓地摸底當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)分布、城鎮(zhèn)化率等，這次摸底的目的也是為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應(yīng)體系奠定基礎(chǔ)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。