北京2015年新房漲價9.9% 五環(huán)內(nèi)漲得最快

過去的一年里,雖然未能盼來一線城市限購的放松,但是迎來了一年五次的高密度降息,公積金相關政策的步步放松,營業(yè)稅免征起點從5年調(diào)至2年。“寬松化”的信貸政策成為貫穿整年的主旋律,房奴們的貸款成本降低了、買家稅費負擔也減少了，也同時刺激著樓市成交出現(xiàn)了一波高峰。不過，成交熱帶來的后果就是價格的再次攀高，豪宅遍地，地王頻出，讓北京樓市的平均成交價格環(huán)比上漲了9.9%。

到了歲末年初之際，就讓我們用鮮活的數(shù)據(jù)告訴你,過去這一年樓市發(fā)生的點點滴滴。

新房

現(xiàn)狀全年新房漲價9.9%五環(huán)內(nèi)漲得最快

歲末年初的“盤點季”，去年一年樓市數(shù)據(jù)終于浮出水面。從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在剛剛過去的2015年，北京樓市表現(xiàn)出持續(xù)性量價齊漲的市場特征。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網(wǎng)簽量約為10.44萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價格方面，今年北京新房成交均價為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。

與去年下半年業(yè)界預計的一樣，2015年還是名副其實的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出讓金出現(xiàn)大“豐收”，達到了創(chuàng)紀錄的2032億元。

在地王預期的帶動下，樓市成交進一步火熱。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)地段來看，今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對主戰(zhàn)場，2015年五環(huán)外成交面積占比達90%。成交均價方面，受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響，五環(huán)內(nèi)價格漲勢較大，2015年三四環(huán)之間以及四五環(huán)之間成交均價漲幅最大，分別上漲37.6%、46.4%。

針對北京市住宅新房市場量價齊漲的原因，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對記者分析，2015年房地產(chǎn)市場正式進入政策寬松期，有效刺激了市場需求釋放。他認為，“量漲”的原因主要有以下幾個方面，首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交;其次，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量;三是二套房首付貸由原來的七成首付比例降低為四成，實際上是降低了客戶購買二套房的入市門檻，鼓勵改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準意向客戶果斷出手。

隱憂商品房市場里的剛需產(chǎn)品大幅減少

新房成交量價齊升的背后，卻是剛需盤大幅減少的隱憂。根據(jù)中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)顯示，拋去自住型商品房后在300萬以下的剛需住宅成交銳減了近3萬套。剛需中低價位項目門檻提高。如今，北京市成交均價逼近3萬元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品住宅越來越少。

隨著北京豪宅“五環(huán)化”，剛需不斷受擠壓，剛需門檻從總價100多萬元躍升到200多萬。與其他類型相比，2015年銷售金額排行榜中剛需類項目僅占據(jù)兩席，分別為中糧萬科長陽半島(樓盤資料業(yè)主論壇)以及華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料業(yè)主論壇)。低總價、定位準確、地鐵沿線、周邊區(qū)域成熟是這兩個項目跑贏其他剛需類項目及自住型商品房的重要因素。

與剛需盤縮水相比，高端類項目占比明顯增加，中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東表示，2015年，新盤市場中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊。豐臺西局、朝陽孫河、朝陽東壩等板塊都由以剛需、改善盤為主的區(qū)域搖身一變成為豪宅區(qū)。此外，在2015年銷售金額前十名項目中，像泛海國際(樓盤資料)·世家平墅和潤澤御府(樓盤資料)這樣的傳統(tǒng)高端住宅，也表現(xiàn)不俗，占據(jù)著成交榜單的前列。

豪宅

現(xiàn)狀量價齊漲創(chuàng)歷史均價近“4萬”

在高價地的倒逼之下,北京房價也一路飆漲,無論單價還是總價紀錄均被不斷打破。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年北京實現(xiàn)成交的10萬元/平方米以上的頂豪項目多達21個,比2014年增加6個,比2013年增加了14個,10萬元/平方米以上的頂豪隊伍在2015年進一步壯大。另外,2015年北京豪宅的單套最高成交價格為19.6萬元/平方米,2014年為14萬元/平方米,2013年則為14.8萬元/平方米,北京頂豪成交價格的天花板也得以摸高。

不僅是成交量的上升，劉東介紹，中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年里，總價在600萬到1000萬之間的中高端住宅價格再次刷出新高，平均成交價已經(jīng)達到了39549元/平方米，幾乎突破了4萬元的關口。此外，千萬級別和兩千萬級別的平均成交價也達到了56610元/平方米和86069元/平方米。豪宅市場在2015年里迎來了量價的大幅提升。

“從2015年北京純商住宅成交特征中可以看出,中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑,而中高端所占比重則不斷上升。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,2015年單價30000至60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達26%,相比去年上升8個百分點;而單價60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實現(xiàn)成交1985套,同比增長60%。

郭毅認為,由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升,以及保障房配建對于住宅部門面積的蠶食,使得大量新項目不得不提升價格進入高端住宅行列,而地王扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多,并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢,而在這一變化過程中,高端住宅市場直接連跨數(shù)級,逐漸進入10萬元/平方米以上頂豪主導的局面。

“隨著土地市場的稀缺,一線城市的商品房進入了豪宅化趨勢加速期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也說,從去年開始,北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化。

隱憂今年豪宅銷售壓力將更大

雖然豪宅市場突飛猛進，并有不少人將2015年定義為豪宅元年，但需要提醒的是，在豪宅的刺激下，北京土地價格也是水漲船高。過高的地價并沒有阻止房企孤注一擲拿地王，未來銷售時很有可能遇到隱憂。

“當面粉比面包貴的時候，有些房企還自豪地說我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕貴的時候，好多人問我怎么辦。我想了很久終于找到了答案，做‘腦白金’。不能以正常的思維邏輯去賣產(chǎn)品。”中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東感嘆道，以往的地王，從來沒有順風順水過，多是一波三折，每當?shù)赝跻赖臅r候，突然又來了“救世主”。拿了地王的開發(fā)商在賭博，賭其他開發(fā)商比自己笨，能力比自己低。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示了對豪宅價格過高的擔心。他指出，前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應量巨大；而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價，與豪宅并不匹配，市場的消化能力有限。因此，2016年豪宅的銷售壓力會加大。

展望2016

預計漲幅放緩火爆行情料難復制

伴隨著2015年的成交高峰，去庫存要求下的2016年北京樓市會怎么樣尼？胡景暉分析認為，即便有去庫存的要求，但2016年像北京這樣的一線城市全面放開限購、限貸的可能性不大。如果一線城市放開限購、限貸，會迅速吸引大量購房需求和資金流入，一方面，與特大城市控制人口增長的任務相悖，另一方面，對于樓市本就危機重重的三線、四線城市來說更是雪上加霜。因此，他認為對于樓市而言，為了去庫存，信貸方面對購房人加大支持力度則更可能實現(xiàn)，比如進一步降低首付款比例、進一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進一步放松等。

不過，胡景暉同時表示，由于2015年樓市成交已經(jīng)透支了大量的購房需求，無論是從宏觀環(huán)境、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、全國樓市的發(fā)展趨勢以及北京樓市的狀態(tài)來講，2016年將很難復制2015的火爆行情。因此，他預計2016年北京樓市交易量或?qū)⒒貧w年度平均交易量，與2015年相比交易量或?qū)⒊霈F(xiàn)10%至20%左右的回落。

價格方面，房價上漲過快，是不是就一定會下跌呢？樓市會不會在高漲之后面臨“崩盤”？地產(chǎn)業(yè)界對此一直各執(zhí)己見。胡景暉指出，2015年高價地頻出，使得2016年樓市將迎來豪宅年，與此同時，在改善型購房需求持續(xù)釋放的情況下，“房價的結(jié)構(gòu)性上漲”或?qū)⒗^續(xù)主導新房樓市。同時，還應該看到，目前的購房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房價大漲的可能性不大。同時也因為供應有限，導致價格“崩盤”的可能性不大，更多是一種危言。

除此之外，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志也表示：“2016年的市場可以說還是相當復雜的。”他認為，宏觀上，國家調(diào)控政策已經(jīng)很清晰，去庫存是第一。“北京市場分化還在加劇，市場細分必然是2016年的結(jié)果。房價是必然上漲的。但2016年整體成交的數(shù)量不會有特別向上的動力，反而會有下行的壓力，所以成交量下降和房價上漲，這種背離關系將在2016年表現(xiàn)得很明顯。”陳志如是說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。