那些“老地王”：不足三成進(jìn)入銷售階段

地王“解套”，從來(lái)都是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲。

在北京豐臺(tái)樊家村“地王”拍下的第二天，一場(chǎng)名為“釣遇未來(lái)”的論壇就在新地王隔壁召開(kāi)。論壇主辦方懋源地產(chǎn)在樊家村附近有兩個(gè)項(xiàng)目靜等入市，已經(jīng)等了兩年多時(shí)間。

只見(jiàn)新人笑，哪聞舊人哭。新地王風(fēng)光無(wú)限，但再看看老地王是否都能解套呢？

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在躋身2013年、2014年總價(jià)、單價(jià)地王TOP10的37幅地塊中（有部分地塊同時(shí)位列總價(jià)、單價(jià)地王序列），目前只有11塊地進(jìn)入銷售階段，占比不足30%。其余大部分地王尚處于開(kāi)工未售、或是未開(kāi)工的狀態(tài)，甚至還有少部分地王的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)尚未結(jié)束。

2013年和2014年的總價(jià)地王、單價(jià)地王，均為進(jìn)入銷售通道。如2013年的新鴻基上海徐家匯地王、2014年的中民投上海董家渡地王等全國(guó)總價(jià)地王，主要受開(kāi)發(fā)規(guī)劃所累，所需資金量高，以致施工進(jìn)度較為緩慢，其中新鴻基地王至2015年底還在尋求貸款支持項(xiàng)目建設(shè)。單價(jià)地王方面，2013年6月，蘇州誕生的5.1萬(wàn)元/平方米的袖珍地王至今仍未開(kāi)工。而2014年北京華嘉胡同單價(jià)地王目前也只是開(kāi)工未售，對(duì)于此類高樓板價(jià)地塊，大多數(shù)企業(yè)還是選擇坐等板塊升值。從去化情況來(lái)看，目前賣得最好的上海大寧金茂府，但其備案成交也不到項(xiàng)目總體量的30%。

將視線放長(zhǎng)到近5年，未開(kāi)工或開(kāi)工未售的地王，依然比比皆是。典型如杭州中企御品灣，這一昔日地王已進(jìn)入第六個(gè)年頭，盡管建筑已完成結(jié)構(gòu)封頂，但仍遲遲不見(jiàn)開(kāi)盤之日，并已成為中華企業(yè)發(fā)展的桎梏。中華企業(yè)曾對(duì)該杭州項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)5.1億元。

“價(jià)格算不過(guò)來(lái)，”其實(shí)是老地王難以入市的關(guān)鍵。浙江本土的雅戈?duì)?、綠城等房企，也曾多次遭遇手持“面粉”貴過(guò)在售“面包”的尷尬局面，并曾屢屢深陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷”的進(jìn)退維谷之中。

豪宅市場(chǎng)的潛在危機(jī)，房企們并非沒(méi)有看到，但眼下，他們?nèi)匀还伦⒁粩S拿地王。

“當(dāng)面粉比面包貴的時(shí)候，有些房企還自豪地說(shuō)我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕貴的時(shí)候，好多人問(wèn)我怎么辦。我想了很久終于找到了答案，做‘腦白金’。不能以正常的思維邏輯去賣產(chǎn)品。”中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東感嘆道，以往的地王，從來(lái)沒(méi)有順風(fēng)順?biāo)^(guò)，多是一波三折，每當(dāng)?shù)赝跻赖臅r(shí)候，突然又來(lái)了“救世主”。拿了地王的開(kāi)發(fā)商在賭博，賭其他開(kāi)發(fā)商比自己笨，能力比自己低。

“眼下的制度現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)格局合理嗎？能持久嗎？”楊紅旭說(shuō)，一年至一年半年后，房?jī)r(jià)還能繼續(xù)上漲嗎？我看有點(diǎn)懸！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。