百城住宅庫存同比連增12個月 房企降價促銷壓力大增

19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報告顯示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環(huán)比增長1.9%，同比增長5.7%。值得一提的是，當(dāng)前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)12個月的正增長態(tài)勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一、二、三四線城市均步入庫存同比正增長的通道之中。報告顯示，截至2019年11月底，一、二、三四線城市共100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2799、24157和20403萬平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分別為3.2%、6.0%和5.7%。其中，一線城市同比正增長持續(xù)18個月，二線城市持續(xù)7個月，三四線城市則持續(xù)了13個月。

具體來看，2019年11月，100個城市中，有62個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。惠州同比增長高達(dá)89%，柳州同比增長73%，青島同比增長65%，金華、日照同比增長也分別達(dá)到56%和55%。

在庫存抬升的同時，存銷比也發(fā)生了明顯的上調(diào)。存銷比是庫存去化周期，以月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值來計(jì)算，2019年11月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.4個月，較10月份9.1個月明顯上升。

事實(shí)上，三類城市存銷比均有所上漲。2019年11月，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.7、8.8和9.9個月。相比10月份11.3、8.5和9.6個月均有所提高。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，自2018年開始百城庫存就已經(jīng)步入到了上行的通道之中。但從目前來看，中央已明確不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，所以即便出現(xiàn)了房地產(chǎn)庫存新問題，短期看政策也不會大規(guī)模放松和刺激。在房企資金收緊、庫存上漲的背景下，可以預(yù)計(jì)，2019年年底以及2020年第一季度，房企將重點(diǎn)放在融資與“降價促銷去庫存”方面。

經(jīng)過多年融資與再融資，目前，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)不斷累積。據(jù)恒大研究院報告，截至去年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年至2021年集中到期。

而壓力下，房企融資頻率大幅增加。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環(huán)比上個月235.82億元，大幅上漲283.49%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。